כרטיס מתחם 79

Getting your Trinity Audio player ready...

​​אזור לב העיר – מתחמי השוק​

כרטיס מתחם מספר: 79

מהדורה מס' 1 - ספטמבר 2024

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​

תיאור מתחם


מקום:

מתחם בין רחובות שוהם, ספיר, הרצל, ברקת​

​גוש
חלקה​
כתובת​מס' יח"ד​ מס' קומות​שנת הקמה
שטח חלקה​ במ"ר
הערות​
​​8266
91
​ספיר 14
----
11
​1996
​1164
​בניין משרדים
​​8266
​16
​ספיר 10
----
7
​1978
​601
​עפ"י היתר משנת 1978
​​​​8266
17
ספיר 8 א'+ב'
----
6
​1978
​700
עפ"י היתר משנת 1978
​​​​8266
86
ספיר 6
20
​4
​1950
​1031
​על גבי קומת מסד. עפ"י היתרים החלים במקום
​​​​8266
​87
ספיר 4
----
​4
​1964
​854
​עפ"י היתרים החלים במקום
​​​​8266
​97
​​ספיר 2+4
15
​4
​1962
823
​​עפ"י היתרים החלים במקום
​​​​8266
​96
​​שוהם 2
2
2
​1962
909​​​עפ"י היתרים החלים במקום
​​​8266
​54
הרצל 41  א'+ב'
​7
​4
​1950
553​​​עפ"י היתרים החלים במקום
​​​​8266
​55
​​הרצל 43 א'+ב'+ג'
1
2​1952
536​​​עפ"י היתרים החלים במקום
​​8266​
​​21
הרצל 45
1
1
​1959
712
​עפ"י היתרים החלים במקום
​8266​

76
​הרצל 47 ג'+ד'+ה'
17
4
​1950
​959
​​עפ"י היתרים החלים במקום
​8266​
​​19
​הרצל 49 ברקת 1א' ב'
​1
2
​1953
​701
​​עפ"י היתרים החלים במקום
​סה"כ
​​
64
​​​9,543 לאחר הפקעות 
​​

הערה: נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבניה המאושרים.​

איפיון מתחם​​​​​​:


מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בלב העיר, בין הרחובות שוהם, ספיר, ברקת, והרצל. מצוי בסמיכות גבוהה לשוק נתניה, מול התחנה המרכזית. סמוך לצירים משמעותיים שיפותחו כצירים להעדפת תחבורה ציבורית ואופניים: רחוב הרצל, שדרות וייצמן ורח' דוד רזיאל.​

שטח מתחם:

כ- 9.5 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מסחרי 5, מסחר 2 לפי נת/ 100 /ש, אזור מסחרי ומשרדים מיוחד לפי נת/ 820, מסחר ומשרדים לפי 408-0215236, דרך קיימת/מאושרת לפי 408-0328690.

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית המתחם מורכב ממבנים מסחריים ותיקים בגובה 2-6 קומות, שחלקם משמשים גם למגורים. במזרח המתחם יש בניין משרדים חדש בן 11 קומות.​

מגרשים:

מרבית המגרשים נעים בין 500 מ"ר לדונם. שני מגרשים הם מעל דונם.​

שירותי ציבור:

גני ילדים: בטווח של 500 מ' קיימים גן ילדים ממלכתי-דתי ו- 5 גני ילדים פרטיים. בטווח של 750 מ', קיימים עוד 7 גני ילדים ממלכתיים ו- 7 גני ילדים ממלכתיים-דתיים. בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ', קיים בית ספר יסודי חרדי. בטווח של 1,000 מ' קיימים 2 בי"ס ממלכתיים ו- 3 בי"ס ממלכתיים-דתיים. בתי ספר על-יסודיים: בטווח של 1,500 מ' קיימים 5 בתי ספר על-יסודיים מזרמים שונים, בהם 2 בתי ספר על-יסודיים מהזרם הממלכתי-דתי. שירותי בריאות: בטווח של 500 מ' קיימת קופ"ח כללית – התפתחות הילד, קופ"ח לאומית – התפתחות הילד, קופ"ח מכבי, כללית ולאומית ושישה בתי מרקחת. שירותי דת: בטווח של 250 מ' קיימים בתי כנסת השייכים לזרמים השונים. רווחה, קהילה ותרבות: בטווח ה- 250 מ' קיימים שני מוקדי רווחה. בטווח ה- 1000 מ' קיים דיור מוגן לקשישים. מוסדות ממשלה: בטווח של 250 נ' נמצאים בית הדין הרבני, בית משפט השלום, משרד המשפטים ולשכת התעסוקה.

תכנון תחבורתי:

תכנון תחבורתי: המתחם נשען על שלושה צירים משמעותיים- רחוב הרצל, רח' דוד רזיאל ושד' וייצמן. מעבר לכך, המתחם נשען על הרחובות הסובבים - חלקם צרים וחד סטריים אך מתוכננת בהם הרחבה. כיום: המתחם משורת ברמה גבוהה. המתחם ממוקם במרחק של עד 001 מ' מהתחנה המרכזית. הנגישות הרגלית טובה
מאוד. תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 ": במסגרת פרויקט "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית על שד' הרצל ועל רחוב דוד רזיאל. המתחם מתוכנן להמשיך להיות משורת ברמה גבוהה. שבילי אופניים: בהתאם לתוכנית האב מתוכננים שני שבילי אופניים משמעותיים בצמידות למתחם: דוד רזיאל והמשכו המזרחי של הרצל, אשר חלקו המערבי כבר כולל שביל אופניים מוסדר אשר מתחבר ישירות לחוף הים.​

הנחיות כלליות:​

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת : פינוי בינוי, תכניות מפורטות ללא פינוי בינוי, עיבוי ושיפוצי חזיתות.​

1. תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה )במידת הצורך(, תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת היתכנות מימוש של כל המתחם. גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 

2. יחס יח"ד:

יחס יח"ד הסופי ייקבע בהנחיות פרטניות בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר​

4. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

​5. תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: במקרה בו מרבית הדירות הקטנות תהיינה דירות יזם ולא תמורה, גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-125 מ"ר (פלדלת).
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק). דירות תמורה שגודלן עד 80 מ"ר (פלדלת) תיספרנה על חשבון דירות קטנות. יתרת הדירות הקטנות עד להשלמה ל- 20% תהיינה בגודל של 80 מ"ר (פלדלת).
​​

6. הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו):
  • ברח' דוד רזיאל, שוהם, ספיר וברקת יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+ 23 +גג), חזית מסחרית מחייבת.
  • ברח' הרצל יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו )ק+ 28 +גג( חזית מסחרית מחייבת.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע.
בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי.
ו. ככל הניתן יש לייצר זיקות הנאה למעבר הולכי רגל לצורך שיפור החיבוריות בין הרחובות הראשיים, במסגרת
התועלות הציבוריות.

7. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 , תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות
בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.

ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית.

ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט בניינים שקיבלו היתר לאחר 1.1.1980​ ,או בניינים בהם 5 קומות מגורים ומעלה.

ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר ככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38 או כל תוכנית שתחליף את תמ"א 38 . מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית כהגדרתו בסעיף 4.1.1
בתוכנית המתאר הכוללנית נת/ 2035 .

12. שלביות:

א. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה
תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר ומענה פרוגרמתי.

ב. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר
יסודי ממלכתי.

13. תמ"א 38:

על רקע סיומה של תמ"א 38 היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38 , הכוונה תהיה תמ"א 38 או תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה - "חלופת שקד".​

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1. דרגה חברתית: 3.
2. שייכות ל​רובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: מתחם בעל סוחרים רבים ובעלי קרקע רבים.

ב. הנחיות:

1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
3. סקר חברתי: ייקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
4. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית – 75% מהדירות לתקופה של 5 שנים.
5. לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבניה.
 ​

היטלי השבחה:

​בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).

הנחיות פרטניות:

א. בניינים לפינוי בינוי:

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8266
​86
​יוסף ספיר 6א' + ב'
​8266
​97
​יוסף ספיר 2,4
​8266
​54
​הרצל 41 א'+ב'
​8266
​76
​הרצל 47

גמישות:  באישור מהנדס העיר, ייעול התכנון והתועלת הציבורית, ניתן לבחון חיבור למגרשים המנויים בסעיף ב', ג' ו-ד להלן. במקרה של צירוף מגרש מהרשימה בסעיף ב, הזכויות שיומלצו בגינו תהיינה עד פי 2 מהזכויות המאושרות ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ב. התחדשות לפי תוכנית מאושרת/שיפוץ חזיתות:

​​גוש
​חלקה
​כתובת
​8266
​87
​יוסף ספיר 4
​8266
​55
​הרצל 43
​8266
​21
​הרצל 45
​8266
​19
​הרצל 49/ברקת 1 א'+ב'

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, ייעול התכנון והתועלת הציבורית, ניתן לבחון צירוף לתוכנית פינוי בינוי עם המגרשים המנויים בסעיף א לעיל. במקרה של צירוף מגרש כאמור, יומלץ בגין מגרש זה עד פי 2 מהזכויות המאושרות ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ג. התחדשות לפי היתר מס' 20150408:

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8266
​96
​שוהם 2


ככל ויפוג תוקפו של היתר בניה מספר 20150408 , יחולו על מגרש זה הנחיות סעיף ב' לעיל.

ד. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 5 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 . תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות/חיזוק/עיבוי.

​​גוש
​חלקה
​כתובת
​8266
​16
​יוסף ספיר 10
​8266
​17
​יוסף ספיר 8


גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, ייעול התכנון והתועלת הציבורית, ניתן לבחון צירוף לתוכנית פינוי בינוי עם המגרשים המנויים בסעיף א לעיל. במקרה של צירוף מגרש כאמור, יומלץ בגין מגרש זה עד פי 2 מהזכויות המאושרות ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ה. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980 . תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8266
​91
​יוסף ספיר 14


חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף