כרטיס מתחם 77

Getting your Trinity Audio player ready...

​

כרטיס מתחם מספר: 77

אזור לב העיר - מתחמי השוק

​

מהדורה מס' 1 – מרץ 2025

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנד​סה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם:

​מקום:

​מתחם בין רחובות ברט אהרון, רזיאל, הרצל, ברקת, היהלום, זנגביל

​

​גוש​​​​​
​חלקה
​כתובת
​יח"ד
​קומות
​שנה
​שטח חלקה במ"ר
​הערות
​8267
916
דוד רזיאל 29
30
8
1980
1656
​
8267
​982
דוד רזיאל 27-25
48
​8
1976
1680
​
​8267
916
דוד רזיאל 21+23
52
7
​1970
1665
​
​8267
260-259
זנגביל 14
---
4
1972
2132
מעל קומה מסחרית, על סמך בדיקת היתרים
8267
889
זנגביל 10
---
2
1959
1287
8267
268
זנגביל 8
---
3
1959
845
​
8266
11
​זנגביל 6
---
3
1959
956

8266
8,9,12,13

3991
מגרש ריק
8266
6
​ברקת 16/ הילהום 16
---
2
1950
509
​על סמך בדיקת היתרים
8266
7
​היהלום 18/ דוד רזיאל 15
15
4
​1970
502
​על סמך בדיקת היתרים
8266
5
​



​1022
​מגרש ריק
8266
4
​

​

​513
​מגרש ריק​
8266
69
רזיאל 11
---
6
1992
499
8266
​65,71
​רזיאל 7
​---
​6
​1976
​1017
​
​8266
​70
​ברקת 10
​14
​4
​1977
​506
​
​8266
​66
​ברקת 8
​---
​1
​1972
​501
​
​8266
​64
​ברקת 6
​---
​2
​1965
​502
​
​8266
​63
​רזיאל 5
​9
​4
​1973
​501
​
​8266
​62
​ברקת 4
​12
​4
​1968
​499
על גבי קומת מסד
​8266
​61
​רזיאל 3
​12
​5
​1972
​504
​
​8266
​60,67
​ברקת 2/הרצל 51
​---
​3
​1962
​565
​על סמך בדיקת היתרים
​8266

​59+58
​הרצל 53
​---
​10
​1977
​1019
​​
​​סה"כ 
​​​192
​​​22,871
לאחר הפקעות
​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS  עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.​
​
​

איפיון מתחם:

​מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בכניסה לעיר, בשולי לב העיר, בין הרחובות זנגביל, אהרון ברט, רזיאל, ברקת, היהלום והרצל. מצוי בחלקו המזרחי של שוק נתניה. סמוך לצירים משמעותיים שיפותחו כצירים להעדפת תחבורה ציבורית ואופניים: רחוב הרצל ודוד רזיאל. 

שטח מתחם:

כ- 23 דונם. ​

יעודי קרקע מאושרים: ​

​מסחרי ה', מגורים ב' לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים מיוחד, מוסדות ציבור ומסחר לפי נת/42/800/א.​

טיפוסי בינוי קיימים: 

​מרבית המתחם מורכב ממבנים מסחריים ותיקים, בצפון ומזרח המתחם מספר מבני מגורים מסוף שנות ה-70' בגובה 6-8 קומות.

מגרשים: 

מרבית המגרשים המסחריים בשטח של 500 מ"ר, שטחי מגרשי המגורים הצפוניים והמזרחיים בשטח ממוצע של 1 דונם. לא כל המבנים יושבים רק על החלקה המשויכת.​

שירותי ציבור:

​​​מעונות יום: קיימים שני מעונות יום בטווח של 500 מ'. גני ילדים: במתחם זה כיתת גן אחת בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 10 כיתות גן. בתי ספר יסודיים:  במתחם זה קיימים 3 בתי ספר יסודיים בטווח של כ-500 מ'. בתי ספר על-יסודיים: 2 בתי ספר על-יסודיים בטווח של כ-500 מ'. שירותי בריאות: ברדיוס של 500 מ' ישנם 4 מרכזים רפואיים של קופת חולים "כללית" ו"לאומית"  ובתי מרקחת רבים, לרבות קופת חולים כללית "אום חאלד" הממוקמת ממול המתחם. אין טיפת חלב בטווח של 500 מ'. שירותי דת: בטווח ה-500 מ' קיימים 25 בתי כנסת, מקווה אחד ומתקן גניזה. רווחה, קהילה ותרבות: בטווח ה-500 מ' ישנם שישה מוקדי רווחה, בית חם לנוער צרפתי ושני מוסדות של דיור מוגן לקשישים. ממול המתחם ממוקמים היכל התרבות העירוני, בית משפט שלום וקניון השרון.

תכנון תחבורתי:​

המתחם נשען על שני צירים משמעותיים- רחוב הרצל ודוד רזיאל ועל הרחובות הסובבים -  חלקם צרים וחד סטריים. כיום: המתחם משורת ברמה גבוהה. המתחם ממוקם במרחק של עד 200 מ' מהתחנה המרכזית. בשטח המתחם ישנן 2 תחנות אוטובוס. הנגישות הרגלית טובה מאוד. תכנון עתידי "מהיר לעיר "2025:  במסגרת פרויקט "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית  ברח' הרצל וברח' דוד רזיאל. המתחם מתוכנן להמשיך להיות משורת ברמה גבוהה. שבילי אופניים: בהתאם לתוכנית האב מתוכננים שני שבילי אופניים משמעותיים בצמידות למתחם: דוד רזיאל והמשכו המזרחי של הרצל, שחלקו המערבי כבר כולל שביל אופניים מוסדר המתחבר ישירות לחוף הים. 

​​הנחיות כלליות:​

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38 למעט כמפורט בהנחיות הפרטניות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.  ככלל יותרו שיפוצי חזיתות.

1. תכנון מתחמי: ​

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת היתכנות מימוש של כל המתחם. גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2. יחס יח"ד: 

יחס יח"ד הסופי ייקבע בהנחיות פרטניות בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר

4. תמורה לדיירים: 

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

5. תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: במקרה בו מרבית הדירות הקטנות תהיינה דירות יזם ולא דירות תמורה, ממוצע גודל יתרת דירות היזם (הגדולות) יהיה 115-125 מ"ר (פלדלת).  
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק). דירות תמורה שגודלן עד 80 מ"ר (פלדלת) תספרנה על חשבון דירות קטנות. יתרת הדירות הקטנות עד להשלמה ל-20% תהיינה בגודל של 80 מ"ר (פלדלת).

6. הנחיות תכנון:

א. בינוי  מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו): 
*ברח' דוד רזיאל יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+גג), חזית מסחרית מחייבת. ברח' היהלום  - ע"פ תוכנית נת/42/800/א.
*ברח' זנגביל יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+גג), חזית מסחרית מחייבת.​
*ברח' ברקת יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+ גג), חזית מסחרית מחייבת. 
*ברח' הרצל ינתנו הנחיות בינוי פרטניות. חזית מסחרית מחייבת. 
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. 
בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.  כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. 
ו. ככל הניתן יש לייצר זיקות הנאה למעבר הולכי רגל לצורך שיפור החיבוריות בין הרחובות הראשיים, במסגרת התועלות הציבוריות.
ז. תכנון המבנים החדשים בכלל והחזית המסחרית בפרט ברחובות ברקת, זנגביל והיהלום, יתייחסו ככל הניתן לשימור אופי השוק.

7. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה: 

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).​

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר: ​​

​​אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.​

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
ב. באישור מהנדס העיר, ומטעמים מיוחדים,  ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט בניינים שקיבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר ככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035. 

12. שלביות:

א. תנאי להפקדת תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר ומענה פרוגרמתי.
ב. תנאי להפקדת תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר יסודי ממלכתי.

13. תמ"א 38:

על רקע סיומה של תמ"א 38, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה – "חלופת שקד".​​

הנחיות חברתיות:​

א. אפיון המתחם: 

1. דרגה חברתית: 3.
2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: מתחם בעל סוחרים רבים ובעלי קרקע רבים.

ב. הנחיות:

1. הקמת נציגויות בעלי דירות ונציגויות סוחרים ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
3. סקר חברתי: ייקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.

4. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.​​
5. לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבניה.​​

ה​​​​​יטלי השבחה:​

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).


הנחיות פרטניות:​

א. מתחם משנה א'- בניינים לפינוי בינוי:

​גוש ​
​חלקה
כתובת
8266
70
ברקת 10
8266
​66
ברקת 8*
8266
​64
​ברקת 6*
8266
​63
​דוד רזיאל 5
​8266
​61
​דוד רזיאל 3
​8266
​65,71
​דוד רזיאל 7,9
​8266
​62
​ברקת 4
​8266
​60
​ברקת 2*
​8266
​7
​היהלום 18/דוד רזיאל 15
​8266
​6
​היהלום 16/ברקת 16*


גמישות: בצירוף לתכנית פינוי-בינוי, בכפוף לאישור מה"ע, ייעול התכנון והתועלת הציבורית, יינתנו בגין החלקות המסומנות בכוכבית, עד פי 2 מהזכויות המאושרות ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם. ​
 ​

ב. מתחם להנחיות פרטניות:​

​גוש​​​​
​חלקה
​כתובת
8266
​11
​ישראל זנגביל 6
​8267
​268
​ישראל זנגביל 8
​8267
​889
​ישראל זנגביל 10

גמישות: טרם קידום תיכנון יש לבחון עם מהנדס העיר חיבור למגרש בגוש 8267 חלקות,259,260, ישראל זנגביל 14.​

ג. גוש 8267, חלקות 259,260 ישראל זנגביל 14

היות ומדובר בבניין המיועד לתעסוקה על פי היתר הבניה, יש לבחון אפשרות לצירוף לתוכנית בזנגביל 6-10 או לתוכנית במתחם 75 הסמוך או לחילופין, שיפוץ חזיתות. ​

ד. בנייה עפ"י תכנית מאושרת נת/42/800/א-מקבצי דיור ברחוב רזיאל בנתניה:

​גוש​​
​חלקה
​כתובת
8266​
​8
​היהלום 9/דוד רזיאל 17
​​8267
​9
דוד רזיאל 19
​​8267
​12
​זנגביל 4
​8267
​13
​היהלום 13/זנגביל 2


גמישות: יותר קידום תכנון מפורט להסבת מקבצי הדיור לדיור מוגן, משולב במסחר ומשרדים. בתכנית זו ייכלל חניון ציבורי משמעותי כחלק מהתועלות הציבוריות שיידרשו.  

ה. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים.

​גוש​​​
​חלקה
​כתובת
8267
916
רזיאל דוד 29
​​8267
982
רזיאל דוד 27,25
8267
​916
רזיאל דוד 23,21
​8267
​58
​​הרצל 53/דוד רזיאל 1


ו. בנייה עפ"י תכנית מאושרת נת/מק/29/801 408-0644914:


​גוש​​​​
​חלקה
​כתובת
​8266
5
דוד רזיאל 13
​8267
4
ברקת 12


ז. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980 תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:


​גוש​​
​חלקה
​כתובת
8266
69
רזיאל 11


​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף