שם המרכז	טלפון	כתובת	ניווט ליעד	לפרטים נוספים
{{service.Title}}	{{service.SboxNetanyaPhoneNumber}}	{{service.SboxStreet}} {{service.SboxNetanyaHomeNumber}}	ניווט ליעד	לפרטים נוספים

Getting your Trinity Audio player ready...

אזור לב העיר–מתחמי השוק

כרטיס מתחם מספר: 76

מהדורה מס' 1 - יולי 2024

ממסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם

מקום:

מתחם בין רחובות שוהם, זנגביל, ברקת, ספיר ויהלום

גושים וחלקות:

גוש	חלקה	כתובת	מס' יח"ד	מס' קומות	שנת הקמה	שטח חלקה במ"ר	הערות
8266	114	זנגביל 1	-	4	1968	2,074	בית מלאכה, עפ"י היתר משנת 1968
8266	31	היהלום 8/ שוהם 10	43	8	2014	1,007	בניין מגורים על מבנה שוק עירוני - עפ"י היתר משנת 2014
	30					981
	29					889
	32	-	-	-	-	975	חנייה
8266	57	ברקת ראובן 11	-	1	1973	1756	מפעל - לפי היתר בנייה משנת 1973
		היהלום 12	-	2	1973		מלטשה - לפי היתר בנייה משנת 1973
		היהלום 14	-	1			אין היתר
8266	90	ברקת 9	18	4	1952	809	עפ"י היתר בנייה מילולי משנת 1952
8266	89	ספיר 9	-	1	1963	971	עפ"י היתר הסדרה משנת 2020
8266	24	ספיר 7	-	1	1962	698
8266	25	ספיר5	-	4	1973	696	על גבי קומת מסך לפי היתר בנייה משנת 1973
	26	ספיר 3 א'-ב'	-	2	1962	689	בית מלאכה לעיבוד זכוכית ומראות עפ"י היתר משנת 1962
	27	ספיר 1	12	4	1973	697	על גבי קומת מסחר
	28	שוהם 8 א'-ב'	6	2	1957	695	לפי היתרי בנייה משנת 54 ו-57
8267	1067	זנגביל 15	49	13	2018	4132
		זנגביל 11	-	1	2020
		שוהם 20	49	13	2020
	1064	-	-	-	-	155
	1066	-	-	-	-	131
	1071	זנגביל 9		3	1961	318	עפ"י היתר בנייה משנת 1961
	703	זנגביל 9		3	1961	1066	עפ"י היתר בנייה משנת 1961
	706	שוהם 18	-	1	1960	1795	שוק נתניה - זנגביל / שוהם
	704	זנגביל 7	-	1	1960	699
8266	113	זנגביל 5	-	1	1959	708	שוק נתניה - זנגביל / שוהם
	92					315
	93					315
	93					188
	105					732
	108					334
	716					50
	109	היהלום 3	-	1	1968	1228
	111					144
	106					495
סה"כ			117			25,427 מ"ר

הערה: נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה,

עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם במרכז לב העיר, בין הרחובות זנגביל, שוהם, ספיר, ברקת ויהלום. מצוי בלבו של שוק נתניה. סמוך לצירים משמעותיים שיפותחו כצירים להעדפת תחבורה ציבורית ואופניים: רחוב הרצל ודוד רזיאל.

שטח מתחם:

כ- 25.5 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים מסחר ותעסוקה )מבא"ת( לפי 408-0324731 , עירוני מעורב )מבא"ת( לפי 408-0588368 , מסחרי 5 לפי נת/ 100 /ש, מסחר לפי נת/ 1/309 , נת/ 1/101 ו-נת/ 4/101 , חנייה לפי נת/ 4/401 , דרך מוצעת לפי נת/ 1/101 , ו- נת/ 1/309.

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית המתחם מורכב ממבני מסחר ומלאכה ותיקים בבנייה מרקמית או צמודת קרקע. בצפון המתחם יש שני מבני מגורים בני 13 קומות מהשנים האחרונות, ובדרום המתחם יש עוד שני מבני מגורים ישנים ואחד משנת 2014 , כל יתר המבנים הם מבני מסחר ומלאכה.

מגרשים:

מגרשים בשטחים משתנים שנעים בין 200 מ"ר ל- 4 דונם ומעלה. לא כל המבנים יושבים רק על החלקה המשויכת.

שירותי ציבור:

גני ילדים: אין גני ילדים בטווח הליכה של 250 מטר. קיימים 13 גני ילדים מהזרם הדתי בטווח הליכה של 500 מ' ועוד 8 גני ילדים
מהזרם הממלכתי בטווח הליכה של 750 מ'. בתי ספר יסודיים: במתחם זה קיימים 5 בתי ספר יסודיים מהזרמים השונים בטווח הליכה של כ-750 מ'
ובהם בי"ס ממלכתי אחד. בתי ספר על-יסודיים: יש 7 בתי ספר על-יסודיים מהזרם הדתי בטווח הליכה של 750 מ' ומעלה. עד טווח של 1500 מ' אין בי"ס על יסודי ממלכתי. שירותי בריאות: בטווח הליכה של 250 מ' יש שתי קופ"ח של כללית (כולל מרפאה להתפתחות הילד) ו- 4 בתי מרקחת. בטווח הליכה של 500 מ' יש שתי קופ"ח של לאומית (כולל מרפאה להתפתחות הילד) ו- 5 בתי מרקחת. שירותי דת: בטווח הליכה של 250 מ' יש בתי כנסת מהזרמים השונים. רווחה, קהילה ותרבות: בטווח הליכה של 250 מ' קיימת היחידה לטיפול באדם עם המוגבלות ומשפחתו.

תכנון תחבורתי:

המתחם נשען על שלושה צירים משמעותיים שנמצאים ברחובות סמוכים - רחוב הרצל, שד' ויצמן ודוד רזיאל. במתחם עצמו רחובות צרים וחד סטריים. רח' יהלום הינו הרחוב הרחב ביותר – כ- 15.5 מ'. כיום: המתחם משורת ברמה גבוהה. המתחם ממוקם במרחק של כ- 250 מ' מהתחנה המרכזית. הנגישות הרגלית טובה מאוד. תכנון עתידי מהיר לעיר 2025: במסגרת פרויקט "מהיר לעיר" מתוכננים נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית ברח' הרצל, שד' ויצמן ורח' דוד רזיאל. המתחם מתוכנן להמשיך להיות משורת ברמה גבוהה. שבילי אופניים: בהתאם לתוכנית האב לשבילי אופניים ומהיר לעיר 2025 מתוכננים שלושה שבילי אופניים משמעותיים

בסמיכות למתחם: שד' וייצמן, דוד רזיאל והמשכו המזרחי של הרצל, אשר חלקו המערבי כבר כולל שביל אופניים מוסדר אשר מתחבר ישירות לחוף הים.

הנחיות כלליות:

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת: פינוי בינוי, תכניות מפורטות ללא פינוי בינוי, עיבוי ושיפוץ חזיתות.

1. תכנון מתחמי:

תכנון מתחמי: תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל

תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת היתכנות מימוש של כל המתחם. גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980

2. יחס יח"ד:

יחס יח"ד הסופי ייקבע בהנחיות פרטניות בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ,שצ"פ,שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5. תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: במקרה בו מרבית הדירות הקטנות תהיינה דירות יזם ולא דירות תמורה, גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-125 מ"ר (פלדלת).

ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק). דירות תמורה שגודלן עד 80 מ"ר (פלדלת) תיספרנה על חשבון דירות קטנות. יתרת הדירות הקטנות עד להשלמה ל-20% תהיינה בגודל של 80 מ"ר (פלדלת).

6. הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).

 ברח' יצחק שדה יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג).
 ברח' אסף שימחוני יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו.

ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.

ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.

ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.

ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחוב טרומפלדור, אסף שימחוני ויצחק שדה. ברוחב של 3 מטר לפחות.

ו. ככל הניתן יש לייצר זיקת הנאה למעבר הולכי רגל לצורך שיפור החיבוריות בין הרחובות הראשיים במסגרת תועלות ציבוריות.

7. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות

שיפוצי חזיתות בלבד. ככל וידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.

ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית.

ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980 ,או בניינים בהם 5 קומות מגורים ומעלה.

ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית בהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות:

תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר ומענה פרוגרמתי.

13. תמ"א 38:

על רקע סיומה של תמ"א 38, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה – "חלופת שקד".

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

דרגה חברתית: 3.
שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
סוחרים: מתחם בעל סוחרים רבים ובעלי קרקע רבים.

ב. הנחיות:

הקמת נציגויות בעלי דירות וסוחרים ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
סקר חברתי: ייקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.
לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבניה.

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).

הנחיות פרטניות:

א. גוש 8267 חלקות 703-704, 716, 1071 וגוש 8266 חלקות 92,93,105,107,108,113 - זנגביל 5,7,9: שטח עירוני בתכנון מפורט, עפ"י הנחיות פרטניות.

ב. גוש 8267 חלקה 706 – שוהם 18: תותר בניה לפי תוכנית מאושרת. בנוסף, בכפוף לאישור מהנדס העיר ובכפוף לצירוף לתוכנית פינוי בינוי, ייעול התכנון/התועלת הציבורית, יומלץ עד פי 2 מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ג. גוש 8266 חלקות 106 , 109 – היהלום 3: ניתנו הנחיות פרטניות לקידום פרויקט. ככל ויחלפו 12 חודשים ממועד פרסום כרטיסיה זו וטרם נידונה תכנית מפורטת רלוונטית בוועדה המקומית, יחולו על חלקה זו ההנחיות הבאות: תותר בניה לפי תוכנית מאושרת. בנוסף, בכפוף לאישור מהנדס העיר ובכפוף לצירוף לתוכנית פינוי בינוי, ייעול התכנון/התועלת הציבורית, יומלץ עד פי 2 מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ד. גוש 8266 חלקה 114 – היהלום 5: ככלל יותר שיפוץ וחיזוק המבנה ובניה לפי תוכנית מאושרת. בנוסף, בכפוף לאישור מהנדס העיר ובכפוף לצירוף לתוכנית פינוי בינוי, ייעול התיכנון/התועלת הציבורית, יומלץ עד פי 2 מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ה. מתחם משנה - בניינים לפינוי בינוי:

גוש	חלקה	כתובת
8266	27	ספיר יוסף 1
8266	28	שוהם 8 א', 8 ב'
8266	90	ברקת 9

גמישות: גוש 8266 חלקות 24,25,26,32,57,89 – ספיר 3,5,7,9 , היהלום 12-14, ברקת 11: תותר בניה לפי תוכנית מאושרת. בנוסף, בכפוף לאישור מהנדס העיר ובכפוף לצירוף לתוכנית פינוי בינוי, ייעול התכנון/התועלת הציבורית, יומלץ

עד פי 2 מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ן. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980 . תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:

גוש	חלקה	כתובת
8266	29,30,31	היהלום 8 / שוהם 10
8267	1076	זנגביל 15
8267	1076	זנגביל 11
8267	1076	שוהם 2

חזרה לראש הדף

עוגיות

פתיחת פנייה

כתובת נושא הפניה:

פרטי הפונה: