כרטיס מתחם 57

Getting your Trinity Audio player ready...

​אזור מרכז העיר צפון – מזרח

כרטיס מתחם מספר: 57

מהדורה מס' 2 - יוני 2024

​ממסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם

מק​ום: 

בין הרחובות יצחק שדה,​​ טרומפלדור, בארי ונחצה על ידי אסף שימחוני
​גוש
חלקה​
כתובת​יח"ד​קומות​שנה​שטח חלקה​ למגורים במ"ר
הערות​
​​8274
​639
​יצחק שדה 4, 6
​28
​4
​1969
​1599
​
​​8274
​640
​יצחק שדה 8
​14
​4
​1965
​889
​
​​8274
​641
​יצחק שדה 10
​14
​4
​1965
​846
​בביצוע תמ"א 38/1
​​8274
​642
​יצחק שדה 12
​14
​4
​1960
​806
​
​​8274
​643
​יצחק שדה 14
​14
​4
​1966
​810
​
​​8274
​644
​​אסף שמחוני 11
​14
​4
​1965
​850
​
​​8274
​645
​​אסף שמחוני 9
​14
​4
​1970
787​​
​8274
​646
​​אסף שמחוני 7
​14
​4
​1969
736​​
​​8274
​647
​​אסף שמחוני 5
​14
4​​1969
1166​​
​8274
​
​		​​878

​
​		​​בארי 68
​16
5​​1973
3625​
​
​​בארי 70
​28
​8
​​​
​​אסף שמחוני 4
​28
​8
​​​
​​8274
​879
​טרומפלדור 1-11
​48
​2
​1947
2270​​
​​8274
​880
​​בארי 66
​1
1​​1964
473​
בית כנסת​
​​8274
​137
​​בארי 72 א'
​11
6​​1982
793*​​
​​8274
​138
​​בארי 72 ב'
​11
​6
​1982
751​​
​​8274
​139
​​בארי 74
​4
​5
​1981
753​​
​סה"כ
​​
​287
​​​17,152 מ"ר
​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה,

עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם​​​​​​

מיקום עיר​וני

המתחם ממוקם בצפון מזרח העיר, בין הרחובות: טרומפלדור, בארי, יצחק שדה ונחצה על ידי רחוב אסף שמחוני. בסמיכות לשד' חיים ויצמן ורחוב סוקולוב.

שטח מתחם

כ- 19 דונם, מתוכם כ- 17 דונם ביעוד מגורים.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים, דרך וחניות לפי תרש"צ 3/14/44 ,מגורים ו' לפי נת/100/ש/1 ,מגורים, דרך וחניות לפי תרש"צ 3/14/16 ,מבני ציבור לפי נת/40/553א.

מגרשים

רובם בגודל של כ- 750 מ"ר – 1 דונם בגאומטריה מלבנית, חזית החלקות כ-20 מ'. מיעוטן גדולות יותר.

שירותי ציבור

גני ילדים

במתחם זה קיימת כיתת גן אחת בלבד בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 31 כיתות גן, חלקן מיועדות לציבור הדתי.

בתי ספר יסודיים

בטווח ה-500 מ' קיימים 5 בתי ספר: 1 חרדי, 1 ממלכתי דתי ו-3 ממלכתיים. בטווח של 750 מ' קיימים 9 מוסדות: 3 חרדיים, 1 ממלכתי דתי, 3 ממלכתיים, 2 מיוחדים.

חינוך על יסודי

בטווח של 1500 מ' קיימים 8 בתי ספר: 2 ממלכתיים, 2 אקסטרניים, 4 חרדיים.

שירותי בריאות

בטווח ה-250 מ' ממוקם ביה"ח לניאדו. ברדיוס של 500 מ' ישנם 4 סניפי קופת חולים שונים וטיפת חלב.

בתי כנסת

בית כנסת אחד במרחק כ-70 מ' ובתי כנסת נוספים בטווח ה-500 מ'.

קהילה

מרבית מוסדות הציבור בטווח מיועדים לציבור הדתי/ חרדי.

תכנון תחבורתי

המתחם ממוקם בקרבת רחובות סוקולוב ושד' ויצמן ובמרחק הליכה סביר, רחובות המהווים צירי תנועה משמעותיים, לאורכם עוברת תחבורה ציבורית עירונית. הרחובות במתחם עצמו מאושרים בזכות דרך צרה.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 

​במסגרת פרוייקט "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשדרות ויצמן וברח' סוקולוב​

שבילי אופניים

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכננים שבילי אופניים בשד' ויצמן, רח' סוקולוב ועמק חפר.

הנחיות כלליות 

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38 או חלופת שקד מלבד למבנים המפורטים באופן פרטני.

גמישות: חיזוק ועיבוי ושיפוץ חזיתות לפי ההנחיות הפרטניות.

1. תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.

גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2. יחס יח"ד

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.2-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם. ​

3. תועלת ציבורית

המתחם יחוייב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני.

4. תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. בכל מקרה גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5. תמהיל יח"ד

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).במקרה בו מרבית הדירות הקטנות תהיינה דירות יזם ולא דירות תמורה, גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-125 מ"ר (פלדלת). 

ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק). דירות תמורה שגודלן עד 80 מ"ר (פלדלת) תספרנה לחשבון דירות קטנות. יתרת הדירות הקטנות עד להשלמה ל-20% תהיינה בגודל של 80 מ"ר (פלדלת)

6. הנחיות תכנון

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  ברח' יצחק שדה יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג).
  •  ברח' אסף שימחוני יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו.

ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.

ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.

ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.

ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחוב טרומפלדור, אסף שימחוני ויצחק שדה. ברוחב של 3 מטר לפחות. 

ו. ככל הניתן יש לייצר זיקת הנאה למעבר הולכי רגל לצורך שיפור החיבוריות בין הרחובות הראשיים במסגרת תועלות ציבוריות.

7. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות

שיפוצי חזיתות בלבד. ככל וידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.

ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית.

ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980​ ,או בניינים בהם 5 קומות מגורים ומעלה.

ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון​​​​

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית בהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר ומענה פרוגרמתי.​

13. תמ"א 38

על רקע סיומה של תמ"א 38, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או תיקון  139 לחוק התיכנון והבניה – "חלופת שקד".

הנחיות חברתיות

א. אפיון המתחם

  1. דרגה חברתית: 2.
  2. שייכות לרובע תפעולי: צפון מזרח
  3. סוחרים: אין.​

ב. הנחיות​

  1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
  2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
  4. קרן תחזוקה:בהתאם למדיניות העירונית - 75% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 10 שנים

היטלי השבחה

בהתאם להחלטת מועצת העיר. 

א. בתוכניות פינוי בינוי במתחם זה, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

ב. בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 במתחם זה, יחולו היטלי השבחה על פי חוק. 

ג. בתוכניות אחרות במתחם זה, יחולו היטלי השבחה על פי חוק. 

הנחיות פרטניות

א. מתחם משנה לפינוי בינוי:  ​


​​גוש
חלקה​
כתובת​
​​​8274
639
יצחק שדה 4,6
​​​​8274
​640
יצחק שדה 8
​8274
​642
​יצחק שדה 12
​8274
​643
​יצחק שדה 14
​8274​
​644
​אסף שמחוני 11
​8274
​645
​אסף שמחוני 9
​8274
​646
​אסף שמחוני 7
גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת ו/או הוספת מגרש מתחום התכנון. יש לבחון צירוף של הבניינים ברח' טרומפלדור 1-11, גוש 8274 חלקה 879 למתחם. בשל הצפיפות המכפיל לא יעלה על 3.

ב. גוש 8274 חלקה 641, יצחק שדה 10 ​

בהתאם להיתר בניה מס' 2018108 מיום 4.7.2018, כפי שאושר בוועדת משנה מס' 60 מיום 9.4.2018.  ככל שיפוג תוקף ההחלטה, יחולו במגרש הוראות כרטיסיה זו.

ג. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 5 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות: ​


​גוש
​חלקה
​כתובת
​8274
​878
​ בארי 68
​8274
​878
​בארי 70
​8274
​878
​אסף שמחוני 4

ד. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980.  תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:​

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8274
​137
​בארי 72 א'
​8274
​138
​בארי 72 ב'
​8274​
​139
​בארי 74


​​​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

עורך תוכן
​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​


פרטי התקשרות

{{title}} {{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר

ימי ושעות קבלת קהל

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים
    לאנשי קשר