כרטיס מתחם 15

Getting your Trinity Audio player ready...

​אזור מרכז העיר צפון - מערב

כרטיס מתחם מספר: 15

מהדורה מס' 2​ - ינואר 2025

ממסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​​
​

תיאור מתחם:​

​​מקום:

​​בין​ הרחובות הרב קוק, ביאליק, שמואל הנציב, ברנר​



​גוש
חלקה​כתובת​יח"ד
קומות​
שנה​שטח חלקה במ"ר​
הערות​
​8271
​
​187​
​		​ברנר 4
​-
​-
​-
​3017
​בית כנסת
​ברנר 6
​
​​​​אתר ספורט
​​8271
​186
​-
​-
​-
​-
​1550
​שצ"פ
8269
​81
שמואל הנציב ​43
​3
​2
​1957
​658
​
8269
​80
​שמואל הנציב ​41
​10
​5
​1972
​603
​
​8269
​79
​שמואל הנציב ​39
​20
​6
​1970
​1036
​
​8269
​78
​שמואל הנציב ​37
​15
​5
​1970
​1008
​
​8269
​77
​שמואל הנציב ​35
​18
​5
​1972
​1002
​
​8269
​76
​שמואל הנציב ​33
​12
​3
​1956
​1099
​


​8269
​148
​שמואל הנציב ​31 / סלומון 17
​12
​6
​1968
​605
​

​8271
​151
​שמואל הנציב ​29 א'
​10
​3
​1963
​541
​
​8269
​150
​שמואל הנציב ​29 ב'
​10
​3
​1963
​615
​שנת בניה לפי בדיקת היתרים
​​8269
​207
​שמואל הנציב ​27
​29
​15
​​936
​בבנייה
​​​8269
​208
​שמואל הנציב ​25
​10
​8
​1973
​500
​
​​​8271
​240
​שמואל הנציב ​23
​-
​-
​-
​462
​גן ילדים
​8268
​106
​דיזנגוף 8
​14
​6
​1985
​874
​
​​8268
​3
​דיזנגוף 6
​8
​4
​1957
​970
​​שנת בניה לפי בדיקת היתרים
​​8268
​4
​דיזנגוף 4
​24
​6
​1971
​1000
​
​​8268​
​5
​דיזנגוף 2
​18
​7
​1969
​947*
​מס' קומות ע"פ בדיקת היתרים
​8271​
​82
​ההסתדרות 10
​10
​5
​1976
​601
​עפ"י בדיקת היתרים
​8269
​83
​ההסתדרות 8
6
3
​1971
​699
​יש היתר רק ל-3 קומות מעל קומת החנויות ול-6 יח"ד, אך בפועל יש 5 קומות מעל קומת החנויות
​​8271
​156
​ההסתדרות 7
​21
​5
​1972
​1000
​
​​​8271
​155
​ההסתדרות 7 א'
​21
​5
​​1972
​​1000
​
​​8269​
​ ​		​​84
​ ​		​ההסתדרות 6 ב'
​​​​​​
​
​
​
​ ​ ​
​​​​​​
​ ​ ​ ​ ​ ​
​​​​​​
​ ​ ​ ​ ​ ​		​​​1020
​
​
​​ספרייה. מרכז שיטור קהילתי. גן ילדים.​
​
​
​ההסתדרות 6 א'
​ההסתדרות 6 ג'
​​​8271
​192
​ההסתדרות 4
​994
​
​​​8271
​151
​​243
​
​​​8271
​150
​​75
​
​​​8271
​112
​
​130
​
​​​8271
​148
​הרב קוק 42
​24
​7
​1970
​1583
​
​​​8271
​147
​​הרב קוק 40
​20
​7
​​1970
​1597
​
​​8269
​146
​​הרב קוק 38
​24
​7
​​1970
​1409
​
​​8269
​107
​​הרב קוק 36
​12
​4
​​1974
​1091
​
​​8269
​108
​​הרב קוק 34
​20
​6
​1969
​901
​על פי בדיקת היתרים
​​8271
​ ​		​​180
​ ​
​​הרב קוק 26 א'
​20
​10
​1994
​​2392
​
​		​
​​הרב קוק 26 ב'
​-
​
​2
​		​1994
​
​מסחרי קו אופ
​סולומון 4
​
​8271
​		​178
​		​​הרב קוק 24
​25
​8
​1982
​		​3036
​
​
​
​​הרב קוק 22
​25
​9
​​​8271
​80
​​הרב קוק 20
​14
​7
​1981
​849
​שנת בניה לפי בדיקת היתרים
​​​8271
​		​179
​
​​סלומון 6
​25
​9
​1982
​		​2721
​
​​סלומון 8
​25
​9
​
​
​​8269
​149
​​סלומון 15
​10
​5
​1968
​604
​
​​​8271
​87
​סלומון 14
​24
​4
​1952
​1100
​
​​​8271
​116
​​​סלומון 13
​
​
​​8
​
​		​​3
​
​		​​1963
​ ​		​78
​
​​​8271
​142
​204
​
​8269
​154
​368
​
​8271​
​		​119
​		​סלומון 12
​28
​14
​2014
​
​2788
​		​
​סלומון 12 א'
​26
​13
​
​​​8271
​117
​סלומון 10
​33
​6
​1978
​1379
​
​​8269
​109
​סלומון 3
​15
​3
​1963
​900
​
​​8269
​106
​סלומון 5
​15
​3
​1963
​​900
​
​​8269
​105
​סלומון 7
​15
​4
​1968
​​900
​
​​8269
​104
​ההסתדרות 1 / סלומון 9
​6
4​
1961​​​901
​
​​​8271​
​		​110
​ההסתדרות 2 / סלומון 11
​
​15
​
7​
​		1970​ ​811​​
​141
​203
​
​​8269
​111
​​ההסתדרות 3
​18
4​1972​​948
​
​​8269
​145
​​ההסתדרות 5
​19
​5
1971​​1378
​
​8271
​		​202
​
​אנדריוס 10
​-
​		​-
​		​-
​		​3164
​		​מבני בית ספר ישורון
​
​אנדריוס 8
​8268
​1
​ביאליק 18
​
​-
​		​-
​		​-
​		​9057
​בית ספר ביאליק
​8271
​88
​2934
​
​סה"כ
​​​741 יח"ד
​​66,434 מ"ר
​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה,
עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בצפון מערב מרכז העיר, בין הרחובות: הרב קוק, ביאליק, שמואל הנציב, ברנר. חוצים
אותו הרחובות יואל סלומון, ההסתדרות.

שטח מתחם:

כ-65 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ב', מגורים ד' ומגורים ה' לפי נת/100/ש/1 ,שטח מיועד לספורט פרט לכדור, שטח לבנייני
ציבור לפי נת/מק/18/417/ו, שטח לבנייני ציבור לפי נת/מק/23/417 ,שטח לבנייני ציבור לפי נת/ 359 ,מגורים 1 ושטח
לבנייני ציבור לפי נת/7/114 ,מגורים לפי נת/23/417 ,מגורים א' לפי נת/1/418 ,מגורים ב' לפי נת/מק/54/552 ,מגורים
מיוחד לפי נת/548/א, מגורים ד' לפי 408-0206870 ,מגורים לפי נת/29/114. 

טיפוסי בינוי קיימים:

טיפוסים מגוונים ושנות בניה שונות.

מגרשים:

בשטחים משתנים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: בטווח של 250 מ' קיימות 7 כיתות גן. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 17 כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בשטח המתחם ובטווח של 500 מ' קיימים 2 מוסדות: אחד ממלכתי דתי, אחד ממלכתי . בטווח של 750 מ' קיימים 4 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 9 מוסדות: אחד ממלכתי , אחד ממלכתי דתי, 4 חרדיים, 3 אקסטרניים. בריאות: בטווח 500 מ' המתחם נהנה מקרבה לשני סניפי קופת חולים. קהילה: בטווח 500 מ' מועדוניות, מעונות יום, ספריה, ספריה לעיוורים, דיור מוגן פרטי, מרכז לגיל השלישי, מרכז לנוער. בתי כנסת: קיימים 19 בטווח הליכה של 250 -500 מ'.

תכנון תחבורתי:

רשת הדרכים במתחם צרה. המתחם עצמו כמעט ואינו משורת בתחבורה ציבורית. המתחם ממוקם
בקרבת שד' ויצמן משורת בתחבורה ציבורית עירונית ובין עירונית, המתחם ממוקם גם בקרבת שלמה המלך שבו קיים
שירות תחבורה ציבורית סביר. תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": נתיבי העדפה ברשת "מהיר לעיר" מתוכננים במסגרת פרויקט "מהיר לעיר" בשד' ויצמן ושלמה המלך במרחק כ-300 מ' מהמתחם. שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' ויצמן ושלמה המלך. בהתאם לתכנית האב "השביל הבטוח" מתוכנן שביל אופניים לאורך יהושע טהון ובורוכוב שמבוצע בחלקו.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות חלקית באמצעות: פינוי בינוי ותמ"א 38 או חלופת שקד. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות עפ"י הנחיות פרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית
הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם
והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט
נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש
חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .
גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למאפייני המתחם ולמתווה התכנוני שיאושר.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4 .תמורה לדיירים:

 לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת
בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120 מ"ר )פלדלת(, לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
במקרה בו מרבית הדירות הקטנות תהיינה דירות יזם ולא דירות תמורה, גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-125 מ"ר (פלדלת). 
ב. 20% מיחידות הדיור תהיינה 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק). דירות תמורה שגודלן עד 80 מ"ר (פלדלת) תספרנה על חשבון דירות קטנות. יתרת הדירות הקטנות עד להשלמה ל-20% תהיינה בגודל של 80 מ"ר (פלדלת).​

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
 בשמואל הנציב יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
 ברח' הרב קוק יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+גג). חזית מסחרית מחייבת.
 ברח' ההסתדרות יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג).
 ברח' סלומון יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג).
 ברח' דיזינגוף יותר גובה בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+גג).
 מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בקו בניין קדמי ברחובות שמואל הנציב, הרב קוק, דיזינגוף, ההסתדרות, סלומון ברוחב כל קו הבניין.
ו. ככל הניתן יש לייצר זיקות הנאה למעבר הולכי רגל לצורך יצירת חיבורים במרחב הבנוי בין רחוב שמואל הנציב, ההסתדרות והרב קוק. 
7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה: בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות). 
8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר: אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה
תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980 ,או בניינים בהם 5 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 
מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות:

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי. לאור הגעה ליעד המימוש הנ"ל, החל מינהל הנדסה, בחודש נובמבר 2024 בעריכת בה"ת (בחינת השלכות תחבורתיות). הודעה והמלצת מהנדס העיר מפורסמת באתר העירוני בפרק "התחדשות עירונית-מסמכי מדיניות". ​

13. תמ"א 38:​

​על רקע סיומה של תמ"א 38, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה – "חלופת שקד".​

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית:2
2 .שייכות לרובע תפעולי: צפון העיר.
3 .מסחר קיים: שמואל הנציב 43 ,ההסתדרות 8 .הרב קוק 26.

ב. הנחיות:

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון. הדו"ח החברתי יכלול התייחסות למסחר
הקיים במתחם.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .סקר חברתי: יקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
4 .קרן תחזוקה: לא פחות מ- 75% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים ( 50%).

הנחיות פרטניות:

א. מגרשים לפינוי בינוי:
​גוש
חלקה​כתובת​
​​8269
​76
​שמואל הנציב ​33
​​8269
​149
​סלומון 15
​​8271
​114 , 142
​סלומון 13
​​8269
​154
​סלומון 13
​​8269
​111
​ההסתדרות 3
​​8271
​87
​סלומון 14
​​8269
​106
​סלומון 5
​​8269
​109
​סלומון 3
​​8269
​106
​סלומון 5
​​8269
​105
​סלומון 7
​​8269
​104
​ההסתדרות 1 / סלומון 9
​​8269
​107
​הרב קוק 36
​8268
​3
​דיזנגוף 6 - גמישות: יותר חיבור למגרשים רלוונטים בכרטיס מתחם 22
​​8271
​151
​​שמואל הנציב 29 א'
​​8269
​150
​​שמואל הנציב 29 ב'

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת או הוספת מגרש מתחום התכנון.​

ב. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 5 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 
​גוש
חלקה​כתובת​
​8269
​79
​שמואל הנציב ​39
​8269
​148
​שמואל הנציב 31 ​/ סלומון 17
​​8271
​208
​שמואל הנציב ​25
​8268
​5
​דיזנגוף 2
​8268
​4
​​דיזנגוף 4
​​8271
​148
​הרב קוק 42
​​8271
​147
​הרב קוק 40
​8269
​146
​הרב קוק 38
​​8271
​117
​סולומון 10
​​8271
​141 , 110
​ההסתדרות 2 / סלומון 11
​8271
​82
​ההסתדרות 10
8269
​83
​ההסתדרות 8
​8271
​156
​ההסתדרות 7
8271
​155
​ההסתדרות 7 א'
​8269
​145
​ההסתדרות 5
​8269
​108
​הרב קוק 34
​8269
​80
​שמואל הנציב 41
​8269
​78
​שמואל הנציב 37
​8269
​77
​שמואל הנציב 35
גמישות:  בכפוף לאישור מהנדס העיר והוכחת שיפור התכנון/ ההתכנות התכנונית, בניינים אלו - ניתן לבחון צירוף שלהם למתחם פינוי בינוי סמוך. 

ג. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:
​​גוש
חלקה​כתובת​
​​8271
​180
​הרב קוק 26 א' , הרב קוק 26 ב' , סולומון 4
​​8271
​178
​הרב קוק 24 , הרב קוק 22
​​8271
​80
​הרב קוק 20
​​8271
​179
​סולומון 6 , סולומון 8
​​8271
​119
​סלומון 12, סלומון 12 א'
ד. בניה לפי תוכנית מאושרת:
​​גוש
​חלקה
​כתובת
​8269
​81
​שמואל הנציב 43
גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר והוכחת שיפור התכנון והתועלת הציבורית, ניתן לבחון צירוף המגרש למתחם פינוי בינוי. במקרה של צירוף כאמור, יומלץ עד פי 2 זכויות מהמצב המאושר ולא יותר מ-30 יחידות דיור לדונם.

​​​​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

עורך תוכן
​​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​

פרטי התקשרות

{{title}} {{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר

ימי ושעות קבלת קהל

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים
    לאנשי קשר