כרטיס מתחם 99

​אזור מרכז העיר - דרום מזרח

כרטיס מתחם מספר: 99

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם​​

מקום: בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏ גבע, שד' בנימין, הרב גבאי, יהודה הלוי.

מפת מתחם 99

​גוש
​חלקה

​כתובת

​מספר יחידות דיור

​קומות

​שנה

​שטח חלקה במ"ר

​הערות

​8261

​54

​שדרות בנימין 23

​14

​6

​1973

​987

​8261

​55

​שדרות בנימין 25

​21

​7

​1977

​996

​8261

​56

​שדרות בנימין 27

​21

​7

​1971

​996

​8261

​57

​שדרות בנימין 29

​21

​7

​1972

​994

​8261

​58

​שדרות בנימין 31

​-

​-

​-

​994

​חנויות

​8261

​59

​שדרות בנימין 33

​16

​4

​1963

​983

​8261

​60

​שדרות בנימין 35

​16

​5

​1965

​908

​8261

​61

​שדרות בנימין 37

​15

​6

​1976

​915

​8261

​62

​שדרות בנימין 39

​32

​6

​1966

​912

​על פי בדיקת היתר

​8261

​63

​שדרות בנימין 41

​6

​1966

907


​8261

​64

​שדרות בנימין 43

​14

​7

​1960

​913


​8261

​53

​רבי יהודה הלוי 2

​-

​-

​-

​1000

​בבנייה

​8261

​52

​רבי יהודה הלוי 4

​12

​4

​1968

​1002


​8261

​51

​רבי יהודה הלוי 6

​14

​7

​1981

​1002


​8261

​50

​רבי יהודה הלוי 8

​19

​6

​1971

​1002


​8261

​49

​רבי יהודה הלוי 10

​18

​7

​1973

​1002


​8261

​48

​רבי יהודה הלוי 12

​16

​4

​1972

​990


​8261

​69

​רבי יהודה הלוי 14

​15

​7

​1979

​908

​על פי בדיקת היתר

​8261

​68

​רבי יהודה הלוי 16

​15

​5

​1977

​913


​8261

​67

​רבי יהודה הלוי 18 א'

​1

​1

1987​

​912


​8261

​67

​רבי יהודה הלוי 18 ב'

​5

​5

​1987

​-


​8261

​66

​רבי יהודה הלוי 20

26

​6

​2018

​914

​עבר הליך תמ"א 38

​8261

​65

​רבי יהודה הלוי 22

​16

​6

​1976

​913


​8260

​92

​שדרות בנימין 45

​21

​7

​1970

​1027


​8260

​95

​שדרות בנימין 47

​21

​7

​1968

​1019


​8260

​96

​שדרות בנימין 49

​16

​4

​1963

​1019


​8260

​98

​שדרות בנימין 51

​24

​6

​1980

​1004


​8260

649

​שדרות בנימין 53

​11

​6

​1993

​701


​8260

99

​הרב גבאי 3

​21

​7

​1974

​1024


​8260

100

​הרב גבאי 5

​21

​6

​1976

​1282


​8260

97

​רבי יהודה הלוי 28

​12

​6

​1985

1014


​8260

​94

​רבי יהודה הלוי 26

​14

​7

​1981

​1006


​8260

​93

​רבי יהודה הלוי 24

​14

​7

​1986

​1006


​סך הכל

​502

​31,165 מ"ר

*כולל שטחים לפני הפקעה​


נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים. 

איפיון המתחם​​

מיקום עירוני

המתחם ממוקם בדרום מזרח מרכז העיר, סמוך ללב העיר. בין הרחובות: גבע, שד' בנימין, הרב גבאי, יהודה הלוי. באמצע המתחם עובר שביל מגונן ומרוצף – האדמור מויז'ניץ.

שטח מתחם

כ-31 דונם.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים א' לאורך שד' בנימין, מגורים ה' לאורך יהודה הלוי לפי נת/100/ש/1, מגורים ד' לפי 408-0642348, דרך קיימת/מאושרת לפי נת/229.

טיפוסי בינוי קיימים

מרבית הבניינים נבנו לפני 1.1.1980, בשנות ה-60' וה70'. גובה הבינוי במתחם בין 1-7 קומות ורובו בין 6-7 קומות. חלק מהמבנים בנויים עם חזית מסחרית.

מגרשים

מרבית המגרשים בשטח של 900-1,000 מ"ר.

שירותי ציבור

גני ילדים:  בטווח 250 מ' קיימות 10 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 19 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 2 מוסדות: אחד ממלכתי ואחד ממלכתי דתי. בטווח 750 מ' קיימים 7 מוסדות: 3 ממלכתיים,  2 ממלכתיים דתיים, 2 חרדיים. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: 2 ממלכתיים, 3 חרדים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד מיוחד, 2 אקסטרניים.

שירותי בריאות: במתחם יש מספר רב של סניפי קופות חולים, סניף טיפת חלב. 

בתי כנסת: בטווח ה-500 מ' קיימים בתי כנסת רבים. 

קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מתנ"סים, ספריה מרכזית עירונית, מרכז לנוער. 

תכנון תחבורתי

המתחם משורת כיום ברמה טובה מאוד, תחבורה ציבורית רבה עוברת על שד' בנימין.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשד' בנימין. המתחם מרוחק עד 600 מ' לתחנה המרכזית ו-350 מ' לרח' פתח תקווה, שמתוכנן גם כן כציר העדפה. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה טובה מאוד.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין.

הנחיות כלליות

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת כמפורט בהנחיות הפרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. 

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.  

גמישות

תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. 

מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 . גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם.

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.4-4.2. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  1. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  2. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון למתחמי משנה לפינוי בינוי

  • בינוי מגוון בגבהים משתנים. יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
    בשד' בנימין יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' יהודה הלוי יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+גג).
    ברח' הרב גבאי  יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+גג).
    שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
  • בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. 
  • חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  • צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  • זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי.  גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

הפקעות מאושרות פרטניות

  1. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  2. שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  • תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  • תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

  1. דרגה חברתית: 2.
  2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
  3. סוחרים: שד' בנימין 39, שד' בנימין 31.

הנחיות

  1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
  3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).  

הנחיות פרטניות

בניינים להתחדשות בתמ"א 38/ חיבור למתחמי פינוי בינוי

​​גוש

​חלקה

​כתובת

​8260

​96

​שדרות בנימין 49

​8261

​48

רבי יהודה הלוי 4

​8261

​68

​רבי יהודה הלוי 16

​8261

​60

​שדרות בנימין 35

​על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר: 

  1. חיבור לתוכנית פינוי בינוי. 
  2. בהתאם למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38, תבחן באישור מהנדס העיר תוכנית לפי סעיף  23 או לפי תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה ("חלופת שקד"). 3. חיזוק/עיבוי ו/או הריסה ובניה. הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.7.2023. 

מתחם משנה לפינוי בינוי

​​גוש​

​חלקה

​כתובת

​8261

​59

​שדרות בנימין 33

​8261

​48

​רבי יהודה הלוי 12

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר ניתן לצרף את חלקה 58 (שד' בנימין 31). בגין צירוף חלקה זו יומלץ עד פי 2 יח"ד מהמאושר (ולא יותר מ-30 יח"ד לדונם).

גמישות: תותר גריעת או הוספת מגרש למתחם המשנה, בכפוף לאישור מהנדס העיר. 

התחדשות על פי תכנית מאושרת​

במגרשים המפורטים להלן, מבנים נמוכים. התחדשות על פי תכנית מאושרת או צירוף לתוכנית פינוי בינוי כמפורט בס"ק ג' לעיל:

​גוש​

​חלקה

​כתובת

​8261

​58

​שדרות בנימין 31

התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות​

במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבנייה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 

​גוש​

​חלקה

​כתובת

​8261

​54

​שדרות בנימין 23

​8261

​55

​שדרות בנימין 25

​8261

​56

​שדרות בנימין 27

​8261

​57

​שדרות בנימין 29

​8261

​61

​שדרות בנימין 37

​8261

​62

​שדרות בנימין 39

​8261

​63

​שדרות בנימין 41

​8261

​64

​שדרות בנימין 43

​8261

​50

​רבי יהודה הלוי 8

​8261

​49

​רבי יהודה הלוי 10

​8261

​69

​רבי יהודה הלוי 14

​8260

​65

​רבי יהודה הלוי 22

​8260

​92

​שדרות בנימין 45

​8260

​95

​שדרות בנימין 47

​8260

​99

​הרב גבאי 3

התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד​

למגרשים המפורטים להלן ניתן היתר בנייה לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד.

​גוש

​חלקה

​כתובת

​8261

​51

​רבי יהודה לוי 6

​8261

​67

​רבי יהודה הלוי 18 א',  רבי יהודה הלוי 18 ב'

​8260

​98

​שדרות בנימין 51

​8260

​649

​שדרות בנימין 53

​8260

​97

​רבי יהודה הלוי 28

​8260

​94

​רבי יהודה הלוי 26

​8260

​93

​רבי יהודה הלוי 24

​8260

​100

​הרב גבאי 5

​המגרשים המפורטים להלן עברו הליך התחדשות ולא תאושר להם התחדשות נוספת

​גוש

​חלקה

​כתובת

​8261

​53

​רבי יהודה הלוי 2

​8261

​66

​רבי יהודה הלוי 20


​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

​העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך. 

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}