כרטיס מתחם 90

​אזור מרכז העיר - מזרח

כרטיס מתחם מספר: 90​

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם​​

מקום: לאורך רחוב יוספטל גיורא.


​​גוש
חלקה​כתובת​
יח"ד​קומות​שנה​
שטח חלקה למגורים במ"ר​​הערות​
​8284
​136
​יוספטל 1
​20
​4
​1964
1196​
​​8284
​137
​​יוספטל ​3
​20
​4
​1964
​1189
​​8284
​139
​​יוספטל 5
​20
​4
​1340

​​8284
​140
​​יוספטל 7
18
​4
​1964
​1112
​​8284
​141
​​יוספטל 9
​16
​4
​1976
​720
​​8284
​84
​​יוספטל 11
​12
​3
​1958
​903

​​8284
​85
​​יוספטל 13
​16
​4
​1974
​1638

​​8284
​85
​​יוספטל 15
​12
​3
​1974
-

​​8284
86
​​יוספטל 17
16
4
1965
1607

​​8284
86
​​יוספטל 19
​12
​3
1974
​-

​8284
​87
​יוספטל 21
​16
​4
​1974
​1384

​8284
​87
​יוספטל 23
​12
​3
​1974
​-

​8284
​148
​-
​-
​-
​-
​207
​ביעוד שביל
​8284
​152
​-
​-
​-
​-
​44
​ביעוד שביל
​8284
​147
​-
​-
​-
​-
​147
​ביעוד מגורים
​סה"כ

190 יחידות דיור
11,496 מ"ר

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים. 

איפיון המתחם​​

מיקום עירוני

המתחם ממוקם במזרח העיר, בשכונת נאות הרצל, לאורך רחוב יוספטל ומערבית לכביש החוף. 

שטח מתחם

כ- 11.5 דונם, מרביתם ביעוד מגורים.

יעודי קרקע מאושרים

אזור מגורים מיוחד ושביל לפי נת1/500/א (תכנית להרחבת דירות במסגרת שיקום שכונות משנת 1994).

טיפוסי בינוי קיימים

מבנים ותיקים משנות ה-60-70, 7 מבני שיכון בני 4 קומות ו- 4 מבני "רכבות" של 3 קומות.   

מגרשים

מרבית המגרשים בשטח שמעל 1 דונם.   

שירותי ציבור

גני ילדים: במתחם זה קיימות  4 כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 6 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: קיימים 3 בתי ספר בטווח של 500 מ', 2 בי"ס ממלכתי דתי, 1 חרדי. בטווח ה-750 מ' קיימים 2 בתי ספר חרדים ו-2 בתי ספר ממלכתיים.

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 8 מוסדות: 4 חרדיים, 1 ממלכתי, 1 מיוחד ו-2 אקסטרנים.

שירותי בריאות: בסמיכות למתחם קיימת טיפת חלב אחת וסניף אחד של קופת חולים. שירותי דת: בסמיכות למתחם קיימים 9 בתי כנסת. 

קהילה: מועדון גמלאים, מועדוני, מעון יום, מרכז נוער, הקונסרבטוריון העירוני.

תכנון תחבורתי

שכונת נאות הרצל ממוקמת מצפון לרחוב הרצל בקטע הכניסה לעיר בין מחלף נתניה לצומת רחובות פתח תיקווה רזיאל. ציר כניסה ראשי לעיר המשורת ע"י קווי תחבורה ציבורית עירוניים ובין עירוניים. יחד עם זאת אין חיבור מהשכונה ישירות ליציאה מהעיר. רוב רחובות השכונה צרים ומפותלים. תידרש תוכנית תנועה לשכונה.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב רזיאל בדופן המערבית של השכונה ורחוב הרצל בדופן הדרומית יפותחו בתוספת נתיב העדפה לתחבורה ציבורית. רחוב גליקסון מתוכן להיות משורת בקו תחבורה ציבורית מקומי המתחבר לקווים עורקיים משמעותיים. 

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" ותכנית האב לשבילי אופניים מתוכננים שבילי אופניים לאורך  המקטע המזרחי של הרצל ורח' רזיאל. 

הנחיות כלליות​

המתחם מיועד להתחדשות בהליך פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38.  

​​תכנון מתחמי

מתחם בשלמות. 

גמישות

  1. ניתן לכלול בתוכנית חלוקה למתחמי משנה לביצוע ושלביות ביצוע. 
  2. בכפוף לאישור מהנדס העיר והכנת תוכנית צל למתחם בשלמותו, תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

יחס יחידות דיור 

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 4.2-4.9. יחד עם זאת לאור הצפיפות הגבוהה בשכונה, טווח מכפיל יח"ד התכנוני שיתאפשר הינו 4. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ולנתוני המתחם. 

תכנון תנועתי

לאור המצב התנועתי/תחבורתי בשכונה, טרם אישור תוספת יח"ד, תידרש הכנת תוכנית תנועה שכונתית.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. 

היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  1. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  2. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

  • בינוי מגוון בגבהים משתנים. יתוכננו גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
    ברח' יוספטל בחלקו המזרחי ולחזית כביש החוף יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). ככל הניתן יתוכנן ברח' יוספטל בחלקו המערבי בינוי עד 10 קומות ברוטו.
    בכפוף לאישור מהנדס העיר, תתאפשר בניית מרכז מסחרי במתחם.
  • בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
  • חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  • צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  • זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

הפקעות מאושרות פרטניות 

  1. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  2. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  • תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  • תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

  • דרגה חברתית: 3.
  • שייכות לרובע תפעולי: צפון מזרח.
  • סוחרים: אין.

הנחיות

  1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
  2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
  4. היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.
  5. קרן תחזוקה: לא פחות מ-100% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 10 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי תתאפשר גמישות.
  6. הבינוי המוצע יהיה בינוי מוטה תחזוקה.

היטלי השבחה

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

אין.

​​​​​​​​​​​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}