​כרטיס מתחם מספר: 74

אזור לב העיר – מתחמי השוק

מהדורה מס' 1 – מרס 2023

תיאור מתחם:​

מקום:

 בין הרחובות שוהם, ששת הימים, ויצמן, יהלום.

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

מרכז לב העיר, בין הרחובות שוהם, ששת הימים, שד' ויצמן, יהלום. מצוי בלב ליבו של שוק נתניה.

שטח מתחם:

כ- 16 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ב', מסחרי ג' ומסחרי ה' ושטח למבני ציבור לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים מיוחד לפי נת/5/267, דרך מוצעת ושטח ציבורי פתוח לפי נת/309, דרך מוצעת לפי נת/1/101.

טיפוסי בינוי קיימים:

מבני המגורים בגובה 5-9 קומות, מבני שוק מסחריים נמוכים.

מגרשים:

מגוונים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה לא קיימות כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 8 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיים בית ספר ממלכתי אחד. בטווח של 750 מ'  קיימים 7 מוסדות: 3 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 ממלכתיים . 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' אין בית ספר ממלכתי. ישנם 8 בתי ספר – 3 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים, אחד מיוחד. 

בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת בסניפים מקצועיים של קופת חולים אחת ברדיוס של כ-500 מ'. 

בתי כנסת: קיימים בתי כנסת בטווח הלי​כה של 250- 500 מ'. 

קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות, דיור מוגן (פרטי), מועדוני גמלאים, מרכז לפעילות גיל הזהב, מרכז לנוער, היכל התרבות, סניף תנועת נוער, מתנ"ס. 

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם בסמוך לשד' ויצמן ובטווח הליכה של 150-400 מ' לרחוב הרצל המשורתים בתחבורה ציבורית. המתחם ממוקם במרחק של עד 400 מ' מהתחנה המרכזית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": שד' ויצמן ורחוב הרצל מתוכננים לכלול נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית בשירות גבוה.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכננים שבילי אופניים ברחוב הרצל ובשד' ויצמן. בחלק המערבי של רחוב הרצל קיים שביל אופניים. 

הנחיות כלליות:

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

1. תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2. יחס יחידות דיור:

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3-3.5. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר. 

​4. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר+12 מ"ר+ מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

5. תמהיל יחידות דיור:

​​א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 

ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6. הנחיות תכנון:

7. בניינים בבני​יה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.19​80, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי.

בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 

ב. שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 

ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.

ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות:

א. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.

ב. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות:

אפיון המתחם:

• דרגה חברתית: 3.
• שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
• סוחרים: חזית מסחרית בבניינים ברחוב ויצמן, מבנים מסחריים בלבד על רחוב שוהם והיהלום. 

הנחיות:​​

• הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
• דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון. 
• סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
• קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית – 75% מהדירות לתקופה של 5 שנים.
• לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבנייה.

היטלי השבחה:​

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

​​הנחיות פרטניות:

​מתחם משנה א' - בניינים לפינוי בינוי: