אפיון ​​המתחם:

מיקום עירוני​:

המתחם ממוקם בצפון העיר, בשכונת פרדס הגדוד. בין הרחובות: התנועה הציונית, בלפור, הויסמנס קמיל, שביל בדופן המזרחית.  סמוך לשצ"פ פרדס הגדוד.

שטח מתחם:

 כ-6.5 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:  

מגורים ג' מיוחד לפי נת/28/307.

טיפוסי בינוי קיימים:

כל הבניינים נבנו לפני 1.1.1980, גובה הבינוי במתחם בין 3-4 קומות.

מגרשים:

כ-1-1.4 דונם.   

שירותי ציבור:

​גני ילדים: בטווח של 250 מ' קיימות 3 כיתות גן. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 10 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 3 מוסדות: אחד ממלכתי, 2 ממלכתיים דתיים. בטווח של 750 מ' קיימים 8 מוסדות: 4 ממלכתיים דתיים, 2 ממלכתיים, 2 מיוחדים. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 4 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 חרדיים. 

בריאות: בטווח 500 מ' המתחם נהנה מקרבה לביה"ח לניאדו. 

קהילה: בטווח 500 מ' דיור מוגן פרטי, מעונות יום, מרכז קהילתי, מרכזים לנוער, סניף תנועת נוער ("בני עקיבא"). 

בתי כנסת: קיימים 9 בטווח הליכה של 250- 500 מ'.

תכנון תחבורתי:

בפינה הדרום מערבית של המתחם קיימת תחנת אוטובוס, משורתת בתדירות נמוכה. מבחינת רכב פרטי, המתחם קרוב ונגיש למחלף איינשטיין. רחובות ברוחב משתנה (10-15 מ' זכות דרך), בלפור רחוב חד סטרי.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכנן ציר העדפה לתחבורה ציבורית ברח' סוקולוב במרחק של כ-300 מ'. 

שבילי אופניים:  בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכנן שביל אופניים לאורך  רח' סוקולוב.

הנחיות כלליות:​​

​​המתחם מיועד להתחדשות בפינוי בינוי. תמ"א 38 לפי הנחיות פרטניות בלבד. 

1. תכנון מתחמי:

​למעט שני הבניינים שאושרה להם תמ"א 38, המתחם מיועד לתכנון מתחמי אחד. כפוף לקבלת אישור התנגדות מהנדס העיר לתוכנית נת/2035.

2. יחס יחידות דיור:

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.0-3.5. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למאפייני המתחם והמתווה התכנוני שיאושר. 

3. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4. ​תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

5. תמהיל יחידות דיור:

• גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
• 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6. הנחיות תכנון:

• בינוי מגוון התואם את הסביבה הבנויה ככל הניתן. תותר בנייה מגדלית, עד 20 קומות ברוטו.
  
• שטחי ציבור​ יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
• בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 4-5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4-5 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
• חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
• זיקות  הנאה: לצורך מעברים מקורים (קיימים וחדשים), הרחבת זכויות הדרך, רמפות משותפות ומעברים של כלי רכב בין חניונים (כמפורט גם בס"ק ו',ז').
•  צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
• זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בכל תחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

7. בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה:

לא רלוונטי במתחם זה.

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

• הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
• שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות:

תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

​​11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות:

תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר. 

הנחיות חברתיות:

אפיון המתחם:

• דרגה חברתית: 2.
• שייכות לרובע תפעולי: רובע צפון.
• סוחרים: אין.

הנחיות:

• דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
• הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
• סקר חברתי: יקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
• קרן תחזוקה: לא פחות מ- 75% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי תתאפשר גמישות.​

היטלי השבחה

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

מתחם לפינוי בינוי בשלמות:

גוש 8274 חלקה  547 – בלפור 9 

בהליך תמ"א 38 בהתאם להיתר מספר 2020120 מיום 11.10.2020.    

גוש 8274 חלקה  548 – בלפור 11

הבניין עבר הליך תמ"א 38 לא תותר התחדשות נוספת.