כרטיס מתחם 48

​אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 48

תיאור מתחם:

מקום :

בין הרחובות טשרניחובסקי, יאיר שטרן, שד' בנימין, בן אב"י, אבו שדיד
​גוש
חלקה​כתובת​
יח"ד​
קומות​
שנה​שטח חלקה במ"ר​הערות​
​8260
​355

​-
​-
​-
​124
​שביל
​8260
​633

​-
​-
​-
​1502
​שצ"פ
​8260
​634
​-
​-
​-
​2635
​שצ"פ
​8260
​572
​אבו שדיד 14
​26
​7
​2000
​1502
​8260
​348
​​אבו שדיד 16
​10
​5
​1983
​751
​8260
​386
​​אבו שדיד 17
​1
​1
​1963
​272
​בית פרטי
​8260
​349
​​אבו שדיד 18
​12
​5
​1975
​751
​8260
​350
​​אבו שדיד 20
​12
​5
​1976
​624
​כולל גן ילדים בקומת קרקע
​8260
​380
​​אבו שדיד 22
​22
​6
​1983
​750

​382



​750

​8260
​366
​זמנהוף 8
​12
​7
​1977
​750

​8260
​368
​​זמנהוף 10
​12
​7
​1978
​750

​8260
​370
​​זמנהוף 12
​14
​6
​1973
​750

​8260
​372
​​זמנהוף 14
​9
​6
​1992
​750

​8260
​373
​​זמנהוף 16
​12
​6
​1979
​750

​8260
​375
​​זמנהוף 18
​12
​7
​1975
​750

​8260
​145
​​זמנהוף 19
​14
​7
​1973
​704

​8260
​379
​​זמנהוף 19
​9
​6
​1988
​750​

​8260
​577
​​זמנהוף 20
​26
​7
​1976
​1500

​8260
​147
​​זמנהוף 23
​12
​7
​1991
​759

​8260
​148
​​זמנהוף 25
​11
​6
​1980
​756

​8260
​384
​​זמנהוף 26
​14
​8
​1973
​774

​8260
​149
​​זמנהוף 27
​11
​6
​1974
​755

​8260​​
​150
​​זמנהוף 29
​14
​6
​1976
​753

​8260​
​630
​​זמנהוף 3
​50
​13
​1993
​2063

​8260
​151
​​זמנהוף 31
​16
​6
​1978
​949

​8260
​363
​​זמנהוף 4
​10
​5
​1969
​750

​8260
​365
​​זמנהוף 6
​10
​6
​1992
​750

​8260
​631
​​זמנהוף 7
​50
​12
​1994
​2003

​8260
​388
​טשרניחובסקי 14
​10
​4
​1965
​166

​450
​99

​435
​484

​8260
​389
​​טשרניחובסקי 16
​12
​7
​1972
​750

​8260
​361
​​טשרניחובסקי 18
​16
​4
​1971
​750

​8260
​449
​יאיר שטרן 1
​16
​4
​1964
​74

​436
​374

​8260
​610
​​יאיר שטרן 11
​11
​6
​1995
​751

​8260
​376
​​יאיר שטרן 15
​10
​6
​1994
​344

​8260
​443
​​יאיר שטרן 15
​1994
​81

​8260
​542
​​יאיר שטרן 15
​1994
​385

​8260
​357
​​יאיר שטרן 17
​2
​2
​1965
​543
​בית כנסת
​14
​333

​8260
​362
​​יאיר שטרן 3
​8
​4
​1980
​303

​8260
​597
​​יאיר שטרן 5
​11
​7
​1980
​749

​8260
​367
​​יאיר שטרן 7
​14
​7
​1974
​308

​447


​74

​438
​368

​8260
​369
​​יאיר שטרן 9
​11

​7
​1972
​310

​439
​366


​446
​74

​8260
​146

​-
​-
​1972
​761
​מבנה נטוש
​8260
​571
​שד' בן אבי 35
​15
​7
​1972
​-

​8260
​571
​שד' בן אבי 37
​15
​7
​1980
​1502

​8260
​340
​שד' בן אבי 41
​12
​6
​1988
​751

​8260
​339
​שד' בן אבי 43
​12
​6
​1976
​751

​8260
​662
​שד' בן אבי 45
​12
​6
​2001
​748

​8260
​152
​שד' בן אבי 53
​14
​7
​1979
​825

​8260
​341
​שד' בן אבי 39
​12
​6
​1983
​751

​8260
​383
​שד' בן אבי 47
​12
​6
​750

​8260
​385
​שד' בן אבי 49
​11
​6
​780

​8260
​137
​שד' בן אבי 55
​17
​6
​1017

​8260
​143
​שד' בנימין 64
​16
​8
​1982
​1000

​8260
​628
​שד' בנימין 58
​60
​12
​1972
​2018

​8260
​629
​שד' בנימין 58
​50
​13
​1995
​2002

​8260
​142
​שד' בנימין 66
​18
​4
​1972
​1000

​8260
​141
​שד' בנימין 68
​22
​5
​1971
​1000

​8260
​140
​שד' בנימין 70
​22
​5
​1980
​1000

​8260
​139
​שד' בנימין 72
​-
​-
​-
​1000

​8260
​138
​שד' בנימין 74
​20
​4
​1970
​1000

​8260
​632
​שד' בנימין 60
​-
​5
​1993
​2372
​מסחרי
​8260
​144
​שד' בנימין 62
​14
​7
​1998
​1018

​סה"כ
​876
​56,264 מ"ר
​​
הערה: נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של
אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: טשרניחובסקי, יאיר שטרן, שד' בנימין, בן אב"י, אבו
שדיד. רחוב זמנהוף חוצה את המתחם מצפון לדרום.

שטח מתחם:

כ-61 דונם כולל דרכים.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים א', מגורים ד', מגורים ה' לפי נת/100/ש/1 ,אזור מגורים מיוחד לפי נת/24/298 ,מגורים
לפי נת/ 5/288/א , אזור מגורים מיוחד לפי נת/1/290 ,אזור מגורים מיוחד, שפ"פ, שצ"פ, אזור מסחרי מיוחד לפי נת/8/548 ,
שטח לבנייני ציבור, מסחר לפי נת/8/548 .

טיפוסי בינוי קיימים:

המתחם מאופיין במבני מגורים בשנות בניה מגוונות ובגובה משתנה.

מגרש​ים:

בשטחים משתנים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: בטווח של 250 מ' קיימות 7 כיתות גני ילדים. בטווח של 500 מ' קיימות 30 כיתות גן.
בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 4 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים. בטווח של 750 מ' קיימים 5
מוסדות: 3 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים.
חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 8 מוסדות: 2 ממלכתיים, אחד חרדי, 2 אקסטרניים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד
מיוחד.
בריאות: בטווח 500 מ' קיימת טיפת חלב וסניפי קופת חולים אחת. בתי כנסת: בטווח 500 מ' קיימים 15 בתי כנסת.
קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעון יום ומרכז קהילתי לבריאות הנפש –"בית בריצ'ר".

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם לאורך שד' בנימין המהווה ציר תנועה לאורכו עוברת תחבורה ציבורית עירונית ובין
עירונית בתדירות גבוהה. בנוסף שד' בן אב"י משורת גם הוא בתחבורה ציבורית בתדירות טובה.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"נתיבי העדפה ברשת "מהיר לעיר" מתוכננים בשד' בנימין.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות חלקית: ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. פינוי בינוי ע"פ הנחיות פרטניות בלבד. לא תותר תמ"א
38.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית
הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם
והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. תת מתחם זה, בשל שטחו הנרחב יחולק למספר תכניות צל.
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל
יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם
לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 . גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.0-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למאפייני המתחם
והמתווה התכנוני שיאושר.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני. ככל הניתן, עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ-700 מ"ר.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת
בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים
שינומקו.
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  בשד' בנימין יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  ברח' יאיר שטרן וטשרניחובסקי יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג). בשל הצפיפות הגבוהה במתחם במצב הקיים, והיות והמבנים בחלקו המערבי של רח' יאיר שטרן סמוכים לשטח למבני ציבור, באישור מהנדס העיר, יתאפשר בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+גג).
  •  ברח' אבו שדיד יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג). בשל הצפיפות הגבוהה במתחם במצב הקיים, באישור מהנדס העיר, יתאפשר בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+גג).
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
7 .זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחוב טשרניחובסקי ברוחב של 2 מטר לפחות.

8 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה
לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות
בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

9 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה
תנאי לתעודת גמר.

10 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

11 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת
הציבורית. 
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980 ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

12 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

13 .שלביות:

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמתית.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 2.
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: אין.

ב. הנחיות :

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
4 .היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.
5 .קרן תחזוקה: לא פחות מ-75% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).
הנחיות פרטניות:

א. מתחם משנה 1 :

גוש 8260 חלקות 349 ,350 - אבו שדיד 18 ,20 :מיועד למתחם פינוי בינוי.

ב. מתחם משנה 2 :

מתחם מיועד למתחם פינוי בינוי.
​8260
142​
​שד' בנימין 66
​8260
​141
​שד' בנימין 68
​8260
​140
​שד' בנימין 70
​8260
​138
​שד' בנימין 74

גמישות:

בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול בתחום התכנון
של מתחם משנה זה את חלקה 140( שד' בנימין 70 ,)ו/או את חלקה 139( שד' בנימין 72 .)ככל שחלקה 139
תיכלל בתחום התכנון, יומלצו בגינה עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

ג. מתחם משנה 3 :

גוש 8260 חלקות 449, 436, 362, 388, 450, 435, 361, 363- יאיר שטרן 1, 3,
טשרניחובסקי 14 ,טשרניחובסקי 18 ,זמנהוף 4 :מיועד למתחם פינוי בינוי.
גמישות: בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול בתחום התכנון
של מתחם משנה זה את חלקה 389( טשרניחובסקי 16 .)

ד. גוש 8260 חלקות 386 , 146 ,139 – אבו שדיד 17 ,זמנהוף 21 ,שד' בנימין 72 :

תותר התחדשות על פי תוכנית
מאושרת. גמישות: באישור מהנדס העיר ובכפוף לייעול התכנון והתועלת ציבורית משמעותית, יתאפשר צירוף
המגרש או המגרשים לתחום תכנון במתחם זה או במתחם 47 ויומלצו בגינם עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר
ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.
ה. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 .תתאפשר
התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים.
​גוש
חלקה​
כתובת​
​8260
​366
​​​זמנהוף 8
​8260
​368
​​​זמנהוף 10
​8260
​370
​​​זמנהוף 12
​8260
​373
​​​זמנהוף 16
​8260
​375
​​​זמנהוף 18
​8260
​145
​​​זמנהוף 19
​8260
​577
​​​זמנהוף 20
​8260
​384
​​​זמנהוף 26
​8260
​150
​​​זמנהוף 29
​8260
​151
​​​זמנהוף 31
​8260
​389
​טשרניחובסקי 16
​8260
​367, 447 , 438
​יאיר שטרן 7
​8260
​369, 439, 446
​​יאיר שטרן 9
​8260
​571
​שד' בן אבי 35
​8260
​339
​​שד' בן אבי 43
​8260
​152
​​שד' בן אבי 53
​8260
​383
​​שד' בן אבי 47
​8260
​628
​​שד' בן אבי 56
ו. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות
בלבד:

​גוש
חלקה​
כתובת​
​8260
​572
​אבו שדיד 14
​8260
​348
​​אבו שדיד 16
​8260
​380, 382
​​אבו שדיד ​22
​8260
​372
​​​זמנהוף 14
​8260
​379
​​​זמנהוף 19
​8260
​147
​​​זמנהוף 23
​8260
​148
​​​זמנהוף 25
​8260
​149
​​​זמנהוף 27
​8260
​630
​​​זמנהוף 3
​8260
​365
​​​זמנהוף 6
​8260
​631
​​​זמנהוף 7
​8260
​610
​​יאיר שטרן 11
​8260
​376, 443, 542
​​יאיר שטרן 15
​8260
​597
​​יאיר שטרן 5
​8260
​571
​שד' בן אבי 37
​8260
​340
​שד' בן אבי 41
​8260
​662
​שד' בן אבי 45
​8260
​341
​שד' בן אבי 39
​8260
​385
​שד' בן אבי 49
​8260
​137
​שד' בן אבי 55
​8260
​143
​שד' בנימין 64
​8260
​629
​שד' בנימין 58
​8260
​144
​​שד' בנימין 62

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה
באיזה אופן תרצה/י שנחזור אליך?

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים