כרטיס מתחם 44

​אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 44

תיאור מתחם



מקום :

בין הרחובות טשרניחובסקי, הגליל, בן יהודה, סמילנסקי
​גוש
חלקה​כתובת​
יח"ד
​קומות
שנה​שטח​
הערות​
​8259
​91
​​-
​-
​-
​619
​מגרש ריק
​8259
​117
​​-
​-
​-
​1099
​שצ"פ
​8259
​113
​אליעזר בן יהודה 8
​12
4​1963​​831
​
​8259
​114
​​אליעזר בן יהודה 10
​14
3​1962​
​831
​בקשה למידע לתמ"א 38
​8259
​115
​​אליעזר בן יהודה 12
​16
4​1966​
​831
​
​8259
​22
​​אליעזר בן יהודה 14
​12
3​1980​​692
​
​8259
​208
​​אליעזר בן יהודה 18
​14
8​
1987​
​1194*
​
​8259
​25
​​אליעזר בן יהודה 20
​23
​8
​1973
​692*
​
​8259
​26
​
​​​
​696*
​
​8259
174
​​אליעזר בן יהודה 24
12​
6​
1974​


​710
​
​8259
98
​אליעזר בן יהודה 26
6
6
1995
​468
​
​8259
​97
​
​​​​468
​
​8259
​199
​אליעזר בן יהודה 28
​-
​-
​-
​709
​בית אבות
​8259
​200
​​-
​-
​-
​757
​שצ"פ
​8259
​198
אליעזר בן יהודה ​32
​24
9​
​1998
​1082
​
​8259
​67
אליעזר בן יהודה ​34
​27
​10
​2015
​1058
​​​​נתונים מההיתר
​8259
​189
אליעזר בן יהודה ​36
​16
​8
​1990
​872
​
​8259
​192
​​אליעזר בן יהודה ​38
​14
​7
​1983
​766
​
​8259
​187
​אליעזר בן יהודה ​40
​22
​6
​2013
​576
​
​8259
​205
 אליעזר בן יהודה ​42
​11
​6
​1990
​630
​
​8259
116
​​השבעה 3
18
6
1963
​841
​יעוד שב"צ
​8259
21
השבעה 5
​18
​6
1972
​595
​
​8259
​20
​​
​
​​​593
​
​8259
​212
השבעה 9
​18
8
1995
​1161
​
​8259
17
השבעה 13
​7
​4
​1966
​600
​
​8259
​16
השבעה 15
​6
4
​1969
​660
​המבנה הקיים חורג מגבולות המגרש לחלקות 174, 91
​8259
91
​​
​--
​--
​--
​619
​
​8259
​92
​השבעה 17
​12
​6
​1978
​619
​
​8259
​202
​השבעה 19, 21
​1-2
​-
​-
​2342
​
​8259
​201
​השבעה 23
​-
​-
​-
​1345
​
​8259
​66
​השבעה 25
​16
​8
​2011
​1057
​
​8259
​184
​השבעה 27
​16
​5
​1981
​879
​
​8259
​185
​השבעה 29
​16
​7
​1984
​767
​
​8259
​203
השבעה 31
​11
​6
​1983
​587
​
​8259
85
השבעה 33
​13
​7
​1972
​849
​
​8262
​117
סמילנסקי 55
​24
​8
​1971
​1447
​
8262
​99
סמילנסקי 57
​6
​3
​1957
​1441
​
​8262
​98
סמילנסקי 59
​19
​9
​2002
​849
​
​8262
​97
סמילנסקי 61

​13
​6
​1954
​710

​8262
​190
​
​​​​2,182
​שטחי ציבור - שצ"פ ושב"צ
​​183
​​​​​
​
​​182
​​​​​​
​​194
​​​​​​
​​186
​​​​​
​​188
​​​​​​
​​204
​​​​​​
​​206
​​​​​​
​סה"כ
​
​​365
​​​34,331 מ"ר *כולל שטחים לפני הפקעה
​​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי
התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: טשרניחובסקי, הגליל, בן יהודה, סמילנסקי. המתחם
ממוקם בסמיכות לגן שרה אהרונסון.

שטח מתחם:

כ-35 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ד' ושטח לבנייני ציבור לפי נת/100/ש/1 ,אזור מגורים ד' ושטח לבנייני ציבור לפי נת/ 548/ג , שטח ציבורי פתוח ובית אבות לפי נת/ 548/ד, מגורים רב קומות מיוחד לפי נת/ 26/548 ,אזור מגורים מיוחד, שטח ציבורי מעורב ושטח לבנייני ציבור לפי נת/527 /ג.

טיפוסי בינוי קיימים:

המתחם מאופיין בבינוי מגוון מבחינת שנת הבניה וגובה הבינוי. ריבוי שטחי ציבור.

מגרשים:

שטחים מגוונים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה קיימים 9 גני ילדים בטווח הליכה מקסימלי של כ- 250 מ' . בטווח הליכה של 500
מ' קיימיות22 כיתות גני ילדים. בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' 2 בתי ספר ממלכתיים. בטווח של 750 מ' קיימים 2
בתי ספר ממלכתיים ושנים ממלכתי דתי. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' 5 ממלכתיים 5 דתיים,1 מיוחד ,2 אקסטרנים.
בריאות: אין במתחם שירותי בריאות. קהילה: בטווח 500 מ' אין שירותי קהילה. בתי כנסת: קיימים בטווח הליכה של 500-250 מ'.

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם לאורך רחובות סמילנסקי וז'בוטינסקי המהווים צירי תנועה משמעותיים, לאורכם
עוברת תחבורה ציבורית עירונית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"רחוב ז'בוטינסקי מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכנן שביל אופניים לאורך רחוב ז'בוטינסקי.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות חלקית בלבד. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות, עיבוי במקרים נקודתיים. פינוי בינוי עפ"י הנחיות
פרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית
הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה )במידת הצורך(, תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל מתחם משנה
והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. במתחם זה, בשל שטחו הנרחב תותר חלוקה למספר תכניות צל.
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל
יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם
לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1980.1.1 . גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד הינו 3-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם לנתוני מתחם
המשנה הקיימים.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחוייב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת
בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים
שינומקו.
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  ברח' סמילנסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  ברח' בן יהודה יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג).
  •  ברח' השבעה יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג).
  •  מעל חזית מסחרית תותר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחובות השבעה ובן יהודה ברוחב של 2 מטר לפחות.
גמישות: צמצום רוחב זיקת הנאה באישור מהנדס העיר.
ו. התווית ציר רוחבי להולכי רגל ורוכבי אופניים בין רחוב השבעה לבן יהודה בזיקת הנאה לציבור ברוחב שלא
יפחת מ -3 מ'.

7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. ככל וידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני
1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד
)למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות(.

8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה
תנאי לתעודת גמר.

9 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת
הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980​ ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

12 .שלביות:

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמטית.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 1.
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: אין.

ב. הנחיות :

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .סקר חברתי: יקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
4 .קרן תחזוקה: לא פחות מ-50% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

א. יחולו היטלי השבחה מלאים ( 50%).

הנחיות פרטניות:

א. מתחם משנה 1:

גוש 8259 חלקות 113, 144, 115, 22, 116, גוש 8262 חלקה 99 (בן יהודה 8, 10, 12, 14, השבעה 3 ,סמילנסקי 57 ) – מיועד בשלמותו לפינוי בינוי. תותר חלוקת מתחם המשנה למתחמי ביצוע נפרדים, ככל ויוכח כי חלוקה זו אינה מסכלת יכולתו של איזה מהמגרשים להתחדש.​
גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת מגרש מתחום התכנון.

ב. מתחם משנה 2 :

גוש 8259 חלקות 17 ,16 – השבעה 13 ,15 :מיועד לפינוי בינוי בכפוף לצירוף חלקה 174 בגוש
8259 ו/או חלקה 92 בגוש 8259.

גמישות:

בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול בתחום התכנון של
מתחם משנה זה את גוש 8259 חלקה 91 .ככל שחלקה זו תיכלל בתחום התכנון, יומלצו בגינה עד פי 2 יח"ד מהמצב
המאושר ועד 30 יח"ד לדונם.

גמישות:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, יותר בגוש 8259 חלקות 16 ,17 ,התחדשות במסלול תוכנית לפי סעיף 23
לתמ"א 38 .
א. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 .תתאפשר התחדשות
באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 
​גוש
חלקה​כתובת​
​8262
​97
​סמילנסקי 61
​8259
​85
​השבעה 33
​8262
​117
​סמילנסקי 55
​8259
​21
​​השבעה 5
​8259
​24, 25
​​אליעזר בן יהודה 20
​8259
​174
​​אליעזר בן יהודה 24
ג. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:
​גוש
חלקה​
כתובת​
​8259
​208
​אליעזר בן יהודה 18
​8259
​98, 97
​​אליעזר בן יהודה 26
​8259
​198
​​אליעזר בן יהודה 32
​8259
​67
​​אליעזר בן יהודה 34
​8259
​189
​​אליעזר בן יהודה 36
​8259
​​192
​אליעזר בן יהודה 38
​8259
​187
​​אליעזר בן יהודה 40
​8259
​205
​​אליעזר בן יהודה 42
​8259
​66
​​השבעה 25
​8259
​184
​​השבעה 27
​8259
​185
​​השבעה 29
​8259​
​203
​​השבעה 31
​8262
​98
​סמילנסקי 59


​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה
באיזה אופן תרצה/י שנחזור אליך?

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים
    לאנשי קשר