כרטיס מתחם 43

​אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 43

תיאור מתחם


מקום :

בין הרחובות ז'בוטינסקי, השבעה, הלפרין, שד' חן, שד' בן אב"י
​גוש
חלקה​כתובת​יח"ד​קומות​שנה​שטח חלקה​ במ"ר
הערות​
​8259
​78
​הלפרין 3
​10
​6​1989
845​
​​8259
​79
​הלפרין 5
​14
​7​1971
​845
​​8259
​173
​השבעה 10
​23
​7​1973
​1200
​​8259
​76
​​השבעה 12
​21
​7​1972
​1230
​​8259
​136
​​השבעה 14
​20
​6
​1980
​1181
​​8259
​139
​​השבעה 16
​22
​5
​1971
​1123
​​8259
​144
​​השבעה 18
​20
​5
​1971
​1112
​​8259
​169
​​השבעה 20
​20
​5
​1972
​1177
​​8259
​149
​​השבעה 22
​18
​6
​1980
​1240

​​8259
​9
​​השבעה 4
​7
​4
​1976
​518

​​8259
​11
​​השבעה 6
​13
​7
​1976
​596

​​8259
​12
​​השבעה 8
​8
​6
​1994
​617

​​8258
​68
​ז'בוטינסקי 17
​12
​6
​1997
​1006

​​8258
​66
​​ז'בוטינסקי 19
​18
​4
​​1974
​1004

​​8258
​63
​​ז'בוטינסקי 21
​18
​4
​1969
​1040

​​8258
​62
​​ז'בוטינסקי 23
​32
​5
​1970
​1014

​​8258
​59
​​ז'בוטינסקי 25
​16
​9
​1972
​1026

​​8258
​58
​​ז'בוטינסקי 27
​14
​8
​1981
​1012

​​8258
​55
​​ז'בוטינסקי 29
​18
​7
​​1974
​1076

​​8258
​54
​​ז'בוטינסקי 31
​19
​7
​1977
​1022

​​8258
​52
​​ז'בוטינסקי 35
​16
​8
​1988
​1123

​​8258
​51
​​ז'בוטינסקי 37
​16
​8
​​1974
​1067

​​8258
​122
​​ז'בוטינסקי 47
​28
​6
​1974
​534
שב"צ ע"פ נת/303 משנת 1947. בפועל מבנה מגורים בהיתר משנת 1974.
​​8258
​47
​​ז'בוטינסקי 45
​14
​7
​1978
​919

​​8258
​48
​​ז'בוטינסקי 43
​18
​5
​1970
1051​
​​8258
​49
​​ז'בוטינסקי 41
​16
​8
​1972
​1023
​קיים מסחר
​​8258
​50
​​ז'בוטינסקי 39
​15
​8
​1971
​1024
​קיים מסחר
​​8259
​10
​סמילנסקי 65
​10
​3
​1965
​842

​​8258
​85
​​סמילנסקי 66
​12
​4
​1992
​852

​​8259
​13
​​סמילנסקי 67
​14
​7
​2014
​790

​​8258
​61
​​סמילנסקי 68
​14
​7
1976
926​

​​8259
​14
​​סמילנסקי 69
​14
​4
​1964
707​

​​8258
​60
​​סמילנסקי 70
​12
7
​1980
941​
​​8259
​171
​​סמילנסקי 71
​6
6​1978​544​
​​8258
​81
​​סמילנסקי 72
​12
​6
​1989
878​
​​8259
​75
​​סמילנסקי 73
​19
4​
1971​1005​
​​8258​
​77
​​סמילנסקי 74
​14
​6
1981​
954​
​​8259
​135
​​סמילנסקי 75
​20
6​1975​1180​
​8258
​53
​​סמילנסקי 76
​17
8​1998​897​
​​8259
​138
​​סמילנסקי 77
​10
3​
1964​
1142​
​​8259
​145
​​סמילנסקי 79
​24
5​1972​1149​
​​8259
​168
​​סמילנסקי 81
​21
​6
​1973
1068​
​​8259
​148
​​סמילנסקי 83
​20
8​1973​
1001​
​​8259
​165
​​סמילנסקי 85
​38
​8
​1973
1926​
​​8259
​77
​​סמילנסקי 87
​16
​9
1990​
1202​
​8262
​92
​שד' חן 23
​12
​6
1976​​846 *

​​8262
​93
​שד' חן 25
​3
​3
​1980
​1041 *

​​8262
​94
​שד' חן 27
​12
​6
​2004
​867 *

​8259
​80, 81, 89, 164
​הלפרין 7, השבעה 26, השבעה 24


​1,894
גני ילדים​
​סה"כ
835​
54,552 מ"ר *כולל שטחים לפני הפקעה​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי
התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: שד' ז'בוטינסקי, השבעה, הלפרין, גובל בצפון בפיכמן
יעקב ושד' חן. במרכז המתחם רח' סמילנסקי, המתחם ממוקם בקרבת גן השבעה.

שטח מתחם:

כ- 58 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ד' לפי נת/100/ש/1 ,אזור מגורים ד' מיוחד לפי נת/22/548 ,אזור מגורים מיוחד לפי
נת/14/548 ,מגורים ד' לפי 408-0656082 ,שב"צ לפי נת/303 ,שטח לבנייני ציבור לפי נת/488 .

טיפוסי בינוי קיימים:

המתחם מאופיין במבני מגורים שרובם בגובה 8-6 קומות. חלק מהמבנים נמוכים בגובה 3-5 קומות.

מגרשים :

רובם בגודל של כ-1 דונם בגאומטריה מלבנית, חזית החלקות כ- 30-25 מ'. מיעוטן גדולות יותר וחזיתן באורך
של כ-45 מ'.

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה קיימות 8 כיתות גני ילדים בטווח הליכה של 500-250 מ'. בתי ספר יסודיים: בטווח
של 500 מ' קיימים 2 בתי ספר ממלכתיים. בטווח של 750 מ' קיימים 2 בתי ספר ממלכתיים ואחד ממלכתי דתי. חינוך על
יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 2 ממלכתיים, 2 דתיים, 1 מיוחד, 2 אקסטרנים. בריאות: אין במתחם שירותי בריאות.
קהילה: בטווח 500 מ' אין שירותי קהילה. בתי כנסת: קיימים בטווח הליכה של 250 -500 מ'.

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם לאורך רחובות סמילנסקי וז'בוטינסקי המהווים צירי תנועה משמעותיים, לאורכם
עוברת תחבורה ציבורית עירונית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"רחוב ז'בוטינסקי מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכנן שביל אופניים לאורך רחוב ז'בוטינסקי.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת, מתחמי תכנון לפינוי בינוי, תמ"א 38 ,חיזוק ועיבוי ושיפוצי חזיתות כמפורט בהנחיות
הפרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית
הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה )במידת הצורך(, תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם
והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. תת מתחם זה, בשל שטחו הנרחב יחולק למספר תכניות צל.
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל
יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם
לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד ברח' ז'בוטינסקי ושד' ח"ן הינו 2.8-3.2 ,וברח' סמילנסקי,
השבעה והלפרין 3-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם לנתוני מתחם המשנה הקיימים.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחוייב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת
בשטח 12 מ"ר. בכל מקרה גודל דירות התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות )כהגדרתן בחוק(.
גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים
שינומקו.
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' )כהגדרתן בחוק(.

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  ברח' ז'בוטינסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  ברח' סמילנסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  ברח' השבעה ורח' הלפרין יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג).
  •  מעל חזית מסחרית תותר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחוב השבעה וברחוב שד' ח"ן ברוחב של 2 מטר לפחות.
גמישות: צמצום רוחב זיקת הנאה באישור מהנדס העיר.
ו. התווית ציר רוחבי להולכי רגל ורוכבי אופניים בין רחוב השבעה לרח' סמילנסקי בזיקת הנאה לציבור ברוחב
שלא יפחת מ -4 מ'.
ז. ככל הניתן יתוכננו פרויקטים משותפים לרח' סמילנסקי והשבעה, סמילנסקי ושד' ז'בוטינסקי.

7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. ככל וידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני
1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד
(למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה
תנאי לתעודת גמר.

9 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת
הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980 ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38 .

12 .שלביות:

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמטית.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 1.
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: מעט סוחרים ברח' סמילנסקי.

ב. הנחיות :

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .קרן תחזוקה: לא פחות מ-50% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

א. בתוכניות פינוי בינוי במתחם זה, יחולו היטלי השבחה מלאים ( 50%).
ב. בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 במתחם זה, יחולו היטלי השבחה על פי חוק.
ג. בתוכניות אחרות במתחם זה, יחולו היטלי השבחה על פי חוק.

הנחיות פרטניות:

א. גוש 8262 חלקה 93 – שדרות ח"ן 25 :

בהתאם להחלטת ועדת משנה מספר 24 מיום 15.6.2020 .ככל שיפוג
תוקף ההחלטה, יחולו במגרש הוראות כרטיסיה זו.

ב. גוש 8258 חלקות 47 ,48 – ז'בוטינסקי 43 ,45 :

על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר
תמ"א 38 חיזוק ותוספת של עד 5.2 קומות, כל עוד לא פג תוקף התוכנית. בתנאי תכנון כניסה משותפת לחניה
עם זיקות הנאה הדדית. בתום 12 חודשים ממועד אישור כרטיס זה, יבחן מחדש.

ג. גוש 8259 חלקה 14 - סמילנסקי 69 :

בהתאם להחלטת ועדת משנה מס' 63 מיום 11.06.2018 .ככל שיפוג
תוקף ההחלטה, יחולו במגרש הוראות כרטיסיה זו.

ד. גוש 8259 חלקות 10 ,75 ,138, 9 - סמילנסקי 65 ,73 ,77 והשבעה 4 :

על רקע קושי ביצירת מתחמים
משמעותיים לפינוי בינוי, יותר בנוסף למתחמי תכנון משמעותיים: 1 .תמ"א 38 במגרשים בהם למעלה מ-4
יח"ד בהיתר בהתאם למדיניות העירונית, וכל עוד לא פג תוקפה של התכנית. בתום 12 חודשים ממועד אישור
כרטיס זה, יבחן מחדש. 2 .חיזוק/עיבוי.

ה. גוש 8258 חלקות 66 ,62 ,63 - ז'בוטינסקי 19 ,21 ,23 :

מתחם תכנון לפינוי בינוי (כולו או חלקו).
ו. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 .תתאפשר
התחדשות באמצעות מסלול חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות. 
​גוש
חלקה​
כתובת​
​8259
​173
​השבעה 10
​​8259
​76
​השבעה 12
​​8259
​11
​​ז'בוטינסקי 6
​8258
​59
​​ז'בוטינסקי 25
​​8258
​55
​​ז'בוטינסקי 29
​​8258
​54
​ז'בוטינסקי 31
​​8258
​51
​​ז'בוטינסקי 37
​​8258
​122
​​ז'בוטינסקי 47
​​8258
​49
​​ז'בוטינסקי 41
​​8258
​50
​​ז'בוטינסקי 39
​​8258
​61
​סמילנסקי 68
​​​8259
​171
​​סמילנסקי 71
​​​8259
​168
​סמילנסקי 81
​​​8259
​148
​סמילנסקי 83
​​8259
​165
​​סמילנסקי 85
​8262
​92
​שד' חן 23
ז. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות
בלבד:
​גוש
חלקה​
כתובת​
​​​8259
​78
​הלפרין 3
​​​8259
​79
​הלפרין 5
​​​8259
​136
​השבעה 14
​​​8259
​149
​השבעה 22
​​​8259
​12
​השבעה 8
​​8258
​68
​ז'בוטינסקי 17
​​​8258
​58
​​ז'בוטינסקי 27
​​8258
​52
​​ז'בוטינסקי 35
​​8258
​85
​​סמילנסקי 66
​​​8259
​13
​​סמילנסקי 67
​​8258
​60
​​סמילנסקי 70
​​8258
​60
​​סמילנסקי 70
​​8258
​81
​​סמילנסקי 72
​​8258
​77
​​סמילנסקי 74
​​8258
​53
​​סמילנסקי 76
​​​8259
​77
​​סמילנסקי 87
​8262
​94
​​שד' חן 27

​​​​​​​​​​​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​


פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה
באיזה אופן תרצה/י שנחזור אליך?

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים