כרטיס מתחם 42

​אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 42

תיאור מתחם:



מקום :

בין הרחובות ברוך רם, שד' בן אב"י וז'בוטינסקי
​גוש
חלקה​כתובת​יח"ד​קומות​שנה​שטח חלקה במ"ר​הערות​
​8258
​78
​ברוך רם 3
​​22
​6
​2000
​1049
​​8258
​23
​ברוך רם 5
​​22
​5
​1984
​944
​​8258
​27
​ברוך רם 7
​​22
​4
​1987
​1000
​​8258
​28
​ברוך רם 9
​12
​7
​2011
​1000
​​8258
​29
​ברוך רם 11
​22
​6
​1987
​1002
​​8258
​33
ברוך רם 13
22
​7
​1986
​​1000
​​8258
​34
​ברוך רם 15
​​1000​
​​8258
​35
​ברוך רם 17

​​​1000
​​8258
​38
​ברוך רם 19
​22
6​​1991
​​​1000

​​8258
​39
​ברוך רם 21
​22
​5
​1995
​1002

​​8258
​71
​ז'בוטינסקי ​​46
​16
8​​1973
​1105

​​8258
​70
​ז'בוטינסקי ​​44
​12
7​
​1998
​​​1000

​​8258
​37
​ז'בוטינסקי ​​42
​17
​5
​1971
​999

​​8258
​36
​ז'בוטינסקי ​​40
​12
​6
​1976
​​​1000

​​8258
​32
​ז'בוטינסקי ​​38
​16
​8
​1978
​​​1000

​​8258
​31
​ז'בוטינסקי ​​36
​18
​6
​1971
​​​1000

​​8258
​30
​ז'בוטינסקי ​​34
​15
​7
​1970
​​​1000

​​8258
​26
​ז'בוטינסקי ​​32
​18
​9
​1973
​999

​​8258
​25
​ז'בוטינסקי ​​30
​16

​5
​1961
​​​1000

​​8258
​24
​ז'בוטינסקי ​​28
​22
​9
​1974
​990

​​8258
​20
​ז'בוטינסקי ​​26
​43
​9​

​1974​

​851

​21
​1109

​8258
​108




​​640 מ"ר לפני מדידה ידנית

​שטחים מתוך התחלקות ביעוד שצ"פ​​

​105
​סה"כ

371​

22,690 מ"ר​​​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי
התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: ברוך רם, ז'בוטינסקי ואיתמר בן אבי. המתחם סמוך
למצוק החופי.

שטח מתחם:

כ- 23 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

לאורך רח' ז'בוטינסקי מגורים ד' לפי נת/100/ש/1 ,שצ"פ לפי נת/539/ב, לאורך רח' ברוך רם חלה
תכנית נת/539/ד שכוללת את היעודים: מגורים א' מיוחד, מגורים מיוחד, מגורים ח'.

טיפוסי בינוי קיימים:

לאורך רח' ברוך רם כל המבנים נבנו לאחר שנת 1980 .לאורך רח' ז'בוטינסקי מספר מבנים שנבנו
בשנות ה-70 ,מרביתם בבנייה רוויה.

מגרשים :

רובם הגדול בשטח של 1 דונם בגאומטריה מלבנית, חזית החלקות כ-25 מ'.

שירותי ציבור:

גני ילדים: קיימות 7 כיתות גן בטווח הליכה מקסימלי של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 13
כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיים בית ספר ממלכתי אחד. בטווח של 750 מ' קיימים 2 בתי ספר
ממלכתיים ואחד ממלכתי דתי. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 2 בתי ספר ממלכתיים, 1 ממלכתי דתי, 1
מיוחד, 1 אקסטרני. בריאות: המתחם לא נהנה משירותי בריאות משמעותיים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים 2 מוסדות
דיור מוגן. בתי כנסת: קיימים בטווח הליכה של 250 -500 מ'.

תכנון תחבורתי:

ממוקם לאורך רחוב ז'בוטינסקי המהווה ציר תנועה לאורכו עוברת תחבורה ציבורית עירונית בתדירות
לא גבוהה.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"רחוב ז'בוטינסקי מתוכנן לכלול נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכננים שבילי אופניים לאורך רחוב ז'בוטינסקי.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת: פינוי בינוי, חיזוק ועיבוי, שיפוצי חזיתות ותמ"א 38 כמפורט בהנחיות הפרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט. תכנית הצל תכלול: בינוי, תועלות
ציבוריות והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל
יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם
לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 2.5-2.9 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם לנתוני מתחם המשנה
הקיימים.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחוייב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת
בשטח 12 מ"ר. בכל מקרה גודל דירות התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים
שינומקו.
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  ברח' ז'בוטינסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  מעל חזית מסחרית תותר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
  •  מעל קומות המסד הבינוי ישמור על תכסית מצומצמת והקטנת ההשפעה הנפחית על סביבתו ככל הניתן, זאת בין היתר באמצעות קווי בניין צידיים מוגדלים ומרפסות שקועות.
  •  ינתן דגש בבינוי חזית אחורית ראויה לכיוון מזרח.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.
ג. הוראות תמ"מ 8/21/3 מחייבות וייבנו מבנים מעורבי שימושים בהתאם להוראותיה, אלא אם יינתן פטור
ממשרד התיירות בתמיכת מהנדס העיר.
ד. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ה. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.

7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. ככל וידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה
לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות
בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי
לתעודת גמר.

9 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת
הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980 ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

12 .שלביות:

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמטית.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 1.
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: אין.

ב. הנחיות :

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .קרן תחזוקה: לא פחות מ-25% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

א. בתוכניות פינוי בינוי במתחם זה, יחולו היטלי השבחה מלאים ( 50%).
ב. בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 במתחם זה, יחולו היטלי השבחה על פי חוק.
ג. בתוכניות אחרות במתחם זה, יחולו היטלי השבחה על פי חוק.

הנחיות פרטניות:

א. גוש 8258 חלקות 25 ,37 – ז'בוטינסקי 30 ,42 :על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי,
יומלץ בנוסף למתחמי תכנון משמעותיים: 1 .מתחם תכנון לפינוי בינוי. 2 ככל ויתבקש, תיבחן תמ"א 38.
בהתאם לדרישת מהנדס העיר – תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 .3 .חיזוק/עיבוי. הנחיה זו תקפה ל-12
חודשים וכל עוד לא פג תוקפה תמ"א 38.
גמישות: לצורך יצירת מתחם תכנון משמעותי, בכפוף לאישור מהנדס העיר ניתן לצרף את המגרש בחלקה 36
(ז'בוטינסקי 40 )בשל צפיפותו הנמוכה.
ב. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 .תתאפשר
התחדשות באמצעות מסלול חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות. 
​גוש
חלקה​
​כתובת
​8258
​71
​ז'בוטינסקי 46
​​8258
​36
​ז'בוטינסקי 40 (גמישות ע"פ סעיף א לעיל)
​​8258
​32
​ז'בוטינסקי 38
​​8258
​31
​ז'בוטינסקי 36
​​8258
​30
​ז'בוטינסקי 34
​​8258
​26
​ז'בוטינסקי 32
​​8258
​24
​ז'בוטינסקי 28
​​8258
​20
​ז'בוטינסקי 26
ג. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות
בלבד:
​גוש
חלקה​כתובת​
​​8258
​78
​ברוך רם 3
​​8258
​23
​​ברוך רם 5
​​8258
​27
​​ברוך רם 7
​​8258
​28
​​ברוך רם 9
​​8258
​29
​​ברוך רם 11
​​8258
​33
​​ברוך רם 13
​​8258
​38
​​ברוך רם 19
​​8258
​39
​​ברוך רם 21
​​8258
​70
​ז'בוטינסקי 

​​​​​​​​​​​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​


פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים