כרטיס מתחם 41

​אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 41

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם:


מקום :

בין הרחובות שד' בנימין, שד' ירושלים, ברודצקי וטשרניחובסקי
​גוש
​חלקה
כתובת​
יח"ד​
קומות​
שנה​שטח חלקה למגורים​
הערות​
​8260
​419
ברודצקי​ 27
​20
​5
​1968
​4712
​
​​8260
​419
​ברודצקי​ 29
​20
​5
​​1968
​--
​
​​8260
​275​

​
​ברודצקי​ 29 א
​​​​1968
​2362​
​
​
​​8260
​ברודצקי​ 31
​​2
​1958
​
​​8260
​215
​ברודצקי​ 33 ב
​12
​4
​1976
​828
​
​​8260
​217
​ברודצקי​ 35
​12
​6
​​1978
​897

​​8260
​218
​ברודצקי​ 37 א
​6
​3
​1961
​--
​
​​8260
​218
​ברודצקי​ 37 ב
​6
​3
​1961
​910
​
​​8260
​219
​ברודצקי​ 39 א
​6
​3
​1962
​868
​
​​8260
​219
​ברודצקי​ 39 ב
​6
​3
​1962
​--
​
​​8260
​220
​ברודצקי​ 41
​8
​4
​1970
​783
​
​​8260
​216
​ברודצקי​ 33 א
​14
​7
​1976
​826
​
​​8260
​221
​טשרניחובסקי 19
​16
​5
​1970
​862
​
​​8260
​222
​טשרניחובסקי 21
​14
7​​1979
​817
​
​​8260
​207
​טשרניחובסקי 23
​10
5​​1970
​1000
​
​​8260
​207
​טשרניחובסקי 25
​10
5​​1970
​--
​
​​8260
​417
​		​ירושלים 32
​12
​4
​1960
​1193
​
​​8260
​​ירושלים 32 ב
​12
​4
​1960
​--
​
​​8260
​418
​		​​ירושלים 34 ב'
​12
​4
​1961
​1203
​
​​8260
​​ירושלים 34 א'
​12
​4
1961​
--​​
​​8260
​419
​שד' בנימין 42 א
​24
6​1968​​--
​
​​8260
​419
​שד' בנימין 42 ב
​21
5​1969​​--
​
​​8260
​214
​שד' בנימין 44 א
​15
5​​1964
​600
​
​​8260
​213
​שד' בנימין 44 ב
​15
​5
​1968
​600
​
​​8260
​212
​שד' בנימין 46
​15
5​​1958
​1000​
​
​​8260
​210
​שד' בנימין 48
​20
4​​1964
​1000​

​​8260
​209
​שד' בנימין 50
​23
5​​1970
​1000​
​
​​8260
​208
​שד' בנימין 52
​20
5​1977​1000​​
​סה"ד
​​​361
​
​​22,461 מ"ר
​​
הערה: נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של
אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: שד' בנימין, שד' ירושלים, ברודצקי וטשרניחובסקי.

שטח מתחם:

כ-23 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים א', מגורים ה', שטח לבנייני ציבור לפי נת/100/ש/1 .

טיפוסי בינוי קיימים:

המתחם מאופיין במבני מגורים שכולם נבנו לפני 1980 ,בגובה של 6-3 קומות.

מגרשים:

בשטחים משתנים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה קיימות 9 כיתות גן בטווח הליכה של 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 24
כיתות גן.
בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 2 מוסדות: ממלכתי וממלכתי דתי. בטווח של 750 מ' קיימים 6 מוסדות: 3
בתי ספר ממלכתיים, 2 ממלכתי דתי ואחד חרדי.
חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' ישנם 11 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתי, 3 חרדיים, 3 פרטיים ואחד מיוחד.
מדרום למתחם קיים מבנה תיכון "טשרניחובסקי" לשעבר, המשמש כיום את משרדי אגף החינוך.
בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת היטב בסניפים המרכזיים של קופות חולים ברדיוס של כ-500 מ. בתי
כנסת: קיימים 29 בתי כנסת בטווח הליכה של 500 מ'. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מרכז קהילתי לקשיש
ומרכז לבריאות הנפש - בית בריצ'ר.

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם לאורך שד' בנימין המהווה ציר תנועה עירוני אורכי ראשי ברוחב 40 מ', לאורכו עוברת
תחבורה ציבורית עירונית ובין עירונית. רח' ברודצקי בזכות דרך צרה וחד סטרית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"שד' בנימין מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית בשירות גבוה ע"י מספר קווים
מאזורים שונים בעיר.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית האב לאופניים ותכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכנן שביל אופניים לאורך שד' בנימין.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38 .
ככל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית
הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם
והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.
גמישות: במתחם ששטחו מעל 25 דונם תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת
המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש.
ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות
24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני
שיאושר ומאפייני המתחם.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת
בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו.
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  בשד' בנימין יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  בשד' ירושלים יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  ברח' ברודצקי יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג).
  •  ברח' טשרניחובסקי יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג).
  •  מעל חזית מסחרית תותר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. ככל הניתן יתוכנן פרויקט הכולל מגרשים מרח' ברודצקי ושד' בנימין.
ג. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. 
ד. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ה. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
ו. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.
ז. התווית ציר רוחבי להולכי רגל ורוכבי אופניים בין שד' בנימין לברודצקי בזיקת הנאה לציבור ברוחב שלא
יפחת מ -4 מ' במתחם לפינוי בינוי שיכלול לפחות 4 בניינים במצב הנכנס.

7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה
לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות
בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה
תנאי לתעודת גמר.

9 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת
הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980 ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

12 .שלביות:​

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמתית.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 2.
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: אין.

ב. הנחיות :

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כולל רשימת סוחרים ועמדתם לתוכנית, כתנאי להצגת התכנון.
דו"ח חברתי מלא – יקבע לאחר בדיקת הדו"ח הראשוני.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .קרן תחזוקה: לא פחות מ- 75% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

יחולו היטלי השבחה מלאים ( 50%).

הנחיות פרטניות:

א. מתחם משנה 1 :גוש 8260 חלקות 417 ,418 – שד' ירושלים 32 ,34 :מיועד למתחם פינוי בינוי.
ב. פינוי בינוי: מתחם שכל בנייניו מיועדים להליך פינוי בינוי. תותר חלוקה למתחמי משנה באישור מהנדס העיר,
ככל ויוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש.
​גוש
חלקה​כתובת​
​​8260
​419
​ברודצקי​ 27
​​8260
​419
​ברודצקי​ 29
​​8260
​215
​ברודצקי​ 33 ב'
​​8260
​218
​ברודצקי​ 37 א
​​8260
​218
​ברודצקי​ 37 ב
​​8260
​219
​ברודצקי​ 39 א
​​8260
​219
​ברודצקי​ 39 ב
​​8260
​220
​ברודצקי​ 41
​​8260
​221
​טשרניחובסקי 19
​​8260
​207
​טשרניחובסקי 23
​​8260
​207
​טשרניחובסקי 25
​​8260
​419
​שד' בנימין 42 ב
​​8260
​213
​שד' בנימין 44 א
​​8260
​213
​שד' בנימין 44 ב
​​8260
​212
​שד' בנימין 46
​​8260
​210
שד' בנימין 48
​​8260
​209
​שד' בנימין 50
​​8260
​208
​שד' בנימין 52

גמישות:

בכפוף לאישור/הנחיית מהנדס העיר, תותר גריעת מגרש מתחום התכנון.

גמישו​​ת:

בניין 42א בן 6 קומות אך בנוי בחלקה אחת עם הבניינים בשד' בנימין 42ב, ברודצקי 27-29. ככל ותוגש בקשה, ישקול מהנדס העיר גמישות וצירוף בניין 42א לפרויקט משותף. במקרה כאמור, בשל הצפיפות הגבוהה הקיימת והמתקבלת, המכפיל התכנוני המקסימלי שיתאפשר הינו 1:3 יח"ד.​

ג. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980​ ,תתאפשר התחדשות
באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 
​גוש
חלקה​​כתובת
​​8260
​217
​ברודצקי​ 35
​​8260
​216
​ברודצקי​ 33 א
​​8260
​222
​טשרניחובסקי 21
​​8260
​419
​שד' בנימין 42 א

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​


פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה
באיזה אופן תרצה/י שנחזור אליך?

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים
    לאנשי קשר