כרטיס מתחם 39

אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 39

תיאור מתחם:


מקום :

בין הרחובות בן יהודה, ירושלים, הגליל, טשרניחובסקי. את המתחם חוצים הרחובות ראש פינה, הנגב
​גוש
חלקה​כתובת​יח"ד​קומה​שנה​שטח חלקה במ"ר​הערות​
​8259
​94
​אליעזר בן יהודה 
​8
​4
​1966
​579
​מסחר
​8259
​155
​
​​
​​165
​
​8259
​195
​​אליעזר בן יהודה 3
​4
​4
​1984
​646
​
​8259
​2
​​אליעזר בן יהודה 5
15​
3​
1963​1020​​
​8259
​3
​​אליעזר בן יהודה 7
​12
7​1995​​1009
​
​8259
​4
​​אליעזר בן יהודה 9
​6
​3
​1964
​997
​
​8259
​5
​​אליעזר בן יהודה 11
​13
​6
​1969
​951
​
​8259
​6
​​אליעזר בן יהודה 13
​20
​5
​1972
​1030
​
​8260
​518
​​אליעזר בן יהודה 15
​18
​9
​1971
​1636
​

​​
​ראש פינה 5
​17
​9
​1971
​
​

​8260
​519
​​אליעזר בן יהודה 17
​12
​7
​1971
​1320
​

​8260
​519
​ראש פינה ​4
​14
​7
​1971
​​

​8260
​618
​​אליעזר בן יהודה 19
​26
​8
​1986
​1919
​
​8260
​477
​טשרניחובסקי 1 א
​8
​4
​1977
​913
​
​​​טשרניחובסקי 1 ב
​8
​4
​1977
​​
​​​טשרניחובסקי 3
​7
​4
​1971
​​
​8260
​476
​טשרניחובסקי 3
​11
​7
​1990
​921
​
​8260
​475
​טשרניחובסקי 7
​4
​7
​1982
​929
​
​​474
​

​​933
​
​8260
​473
​טשרניחובסקי 9 א
​-
​-
​1972
​958
​גן ילדים
​​​טשרניחובסקי 9 ב
-
-
​​​בית כנסת
​8260
​471
​טשרניחובסקי 11
​12
​6
​1970
​740
​
​8260
​472
​הגליל 36
​12
​6
​1971
​758
​
​8260
​484
​הגליל 34
​14
6
​1977
​555
​
​8260
​261
​הגליל ​32
​6
​4
​1961
​802
​
​8260
​260
​
​
​​
​202
​
​8260
​260
​ראש פינה 12
​12
​6
​1963
​560
​
​8260
​483
​​​​​172
​
​8260
​264
​ראש פינה 8
​16
​4
​1974
​560
​
​​481
​​​​​193
​
​8260
​265
ראש פינה 6​​16
​6
​1974
​341
​
​​480
​​​​
​193
​
​​522
​​​​​218
​
​8260
​247
​ראש פינה 7
​12
​6
​1970
​608
​
​8260
​238
​הנגב 13
​12
​6
​1969
​748
​
​8260
​576
​​הנגב 12
​14
​6
​1972
​763
​
​8260
​237
​​הנגב 11
​11
​5
​1980
​750
​
​8260
​248
​​הנגב 10
​12
​4
​1963
​567
​
​8259
​161
​​
​​​172
​
​8260
​236
​​הנגב 9
​14
​6
​1972
​750
​
​8260
​249
​​הנגב 8
​12
​6
​1977
​567
​
​8259
​160
​​​​​175
​
​8260
​235
​​הנגב 7
​12
​6
​1970
​750
​
​8260
​250
​​הנגב 6
​12
6​1972​564​
​
​8259
​159
​​
​​​180
​
​8260
​234
​​הנגב 5
​10
5​
1980​​750
​
​8260
​251
​​הנגב 4
​10
​5
​2010
​414
​
​8259
​158
​
​​​​155
​
​8260
​314
​​​​​147
​
​8260
​233
​​הנגב 3
​15
5​1964​
750​​
​8260
​315
​​הנגב 2
​8
4​
1961​​574
​
​8259
​156
​​​​​53
​
​8260
​313
​​הנגב 1 ב
​7
3​
1946​901​
​​​​הנגב 1 א
​3
3​​1946
​​
​8260
​232
​​​​​163
​
​8260
​240
​הנגב 30​​30
5​
1982​
749​​
​8260
​239
​
​​​​750
​
​8260
​241
​​​הגליל 28
​12
4​
1959​​750
​
​8260
​242
​​הגליל 26
​12
4​​1959
​750
​
​8260
​243
​​הגליל 24
​12
​4
​1960
​750
​
​8260
​244
​​הגליל 22
​12
​4
​1957
​750
​
​8260
​245
​​הגליל 20
​6
​4
​1959
​750
​
​8260
​231
​הגליל 18
​10
​3
​1960
​625
​
​​312
​​​​​327
​
​8260
​521
​-
​-
​-
​-
​148
​
​8260
​523
​-
​-
​-
​-
​160
​
​8260
​140
​-
​-
​-
​-
​165
​
​סה"כ
​​541​
​​​38,187 מ"ר
​​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: בן יהודה, ירושלים, הגליל, טשרניחובסקי. את המתחם
חוצים הרחובות ראש פינה, הנגב.

שטח מתחם:

כ-38 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ד', מגורים ה' לפי נת/100/ש/1 ,אזור מגורים ג'3 לפי נת/מק/96/800 ,אזור מגורים מיוחד
לפי נת/23/289 .

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית הבניינים נבנו לפני 1.1.1980 ובגובה בינוי של 5-3 קומות. חלקם גבוהים יותר.

מגרשים:

בשטחים משתנים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: בטווח של 250 מ' קיימות 6 כיתות גני ילדים. בטווח של 500 מ' קיימות 21 כיתות גן. בתי ספר
יסודיים: בטווח של 500 מ' קיים מוסד ממלכתי. בטווח של 750 מ' קיימים 4 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים.
חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 8 מוסדות: אחד חרדי, 3 אקסטרניים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד מיוחד.
בריאות: בטווח 500 מ' קיימת טיפת חלב וסניפי קופת חולים אחת. בתי כנסת: בטווח 500 מ' קיימים 15 בתי כנסת.
קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעון יום ומרכז קהילתי 2 דיור מוגן.

תכנון תחבורתי:

המתחם נשען על רשת רחובות צרה ביותר של עד 12 מ', וממוקם במרחק הליכה משד' בנימין המהווה
ציר תנועה לאורכו עוברת תחבורה ציבורית עירונית ובין עירונית. בשד' ירושלים קיים שירות ברמה נמוכה.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"נתיבי העדפה ברשת "מהיר לעיר" מתוכננים בשד' בנימין ורח' אוסישקין, במרחק כ-350
מ' מהמתחם. תוספת יחידות דיור במתחם זה יצריכו פתרונות נוספים.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכנן שביל אופניים לאורך שד' בנימין ורח' אוסישקין.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות חלקית בלבד: ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. עיבוי במקרים נקודתיים. פינוי בינוי ע"פ הנחיות
פרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית
הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל מתחם משנה
והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. מתחם זה, בשל שטחו הנרחב יחולק למספר תכניות צל בהתאם להנחיות
מהנדס העיר.
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל
יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם
לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 . גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם בהתאם
להנחיות מהנדס העיר.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.0-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם לנתוני מתחם המשנה
הקיימים.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע,
הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה
ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת
בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים
שינומקו.
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  •  בשד' ירושלים יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  •  ברח' בן יהודה יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג).
  •  ברח' טשרניחובסקי יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג).
  • ברח' הגליל יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג). בשל הצפיפות הגבוהה במתחם במצב הקיים בשילוב עם גודל מגרשים קטן, ככל וידרש יתאפשר בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23 +גג), בכפוף לאישור המתווה התכנוני ע"י מהנדס העיר.
  •  ברח' הנגב וראש פינה יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8 +גג).
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית
(עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.
גמישות: 5 יח"ד בקומה באישור מהנדס העיר.
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחובות בן יהודה, טשרניחובסקי, הנגב, ראש פינה
ושד' ירושלים ברוחב של 2 מטר לפחות. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחוב הגליל
ברוחב של 4 מטר לפחות. גמישות: צמצום רוחב זיקת הנאה בכפוף לאישור מהנדס העיר.
ו. ככל והתכנון יאפשר, התווית ציר רוחבי להולכי רגל ורוכבי אופניים בין רח' הגליל לנגב ובין הנגב לבן יהודה
בזיקת הנאה לציבור ברוחב של עד 4 מ'.

7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות באמצעות
שיפוצי חזיתות בלבד. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה,
תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות, חיזוק/עיבוי במקרים נקודתיים (למעט אם פורט אחרת בהנחיות
הפרטניות).

8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה
תנאי לתעודת גמר.

9 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת
הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים
שקבלו היתר לאחר 1.1.1980​ ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט

11 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

12 .שלביות:

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמתית.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 2.​
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: בן יהודה 1 ,הגליל 20.

ב. הנחיות :

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כולל רשימת סוחרים ועמדתם לתוכנית, כתנאי להצגת התכנון.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .סקר חברתי: יקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
4 .קרן תחזוקה: לא פחות מ- 75% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי
תתאפשר גמישות.

היטלי השבחה:

יחולו היטלי השבחה מלאים ( 50%).

הנחיות פרטניות:

א. מתחם משנה 1 :פינוי בינוי:

​גוש
חלקה​
​כתובת

​8260
​261, 260
​הגליל 32 (ראש פינה 14)
​8260
​241
​הגליל 28
​8260
​242
​הגליל 26
​8260
​243
​הגליל 24
​8260
​244
​הגליל 22
​8260
​​245
​הגליל 20

גמישות:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת והוספת מגרש מתחום התכנון.

ב. מתחם משנה 2 :פינוי בינוי

​גוש
​חלקה
כתובת​
​8260
​233
​הנגב 3
​8260
​232, 313
​​הנגב 1 א', ב'
​8260
​312, 231
​הגליל 18

גמישות:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת והוספת מגרש מתחום התכנון.

ג. מתחם משנה 3 :פינוי בינוי

​גוש
חלקה​
כתובת​
​8259
​155, 94
​​אליעזר בן יהודה 1
​8259
​2
​​אליעזר בן יהודה 5
​8260
​315, 156
​​הנגב 2
​8260
​161, 248
​​הנגב 10
​8259
​5
​​אליעזר בן יהודה 11
​8259​
​6
​​אליעזר בן יהודה 13

גמישות:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת והוספת מגרש מתחום התכנון.

ד. גוש 8259 חלקה 4 ,אליעזר בן יהודה 9 :

על רקע אישור קודם לתמ"א 38 חיזוק ותוספת, יותר: 1 .הצטרפות
למתחם משנה 3 לצורך תוכנית פינוי בינוי; 2 תמ"א 38 חיזוק ותוספת 5.2 קומות. הנחיה זו תקפה ל- 12
חודשים ולא יאוחר מיום 30.09.2021 וכל עוד לא פג תקפה של תמ"א 38 .בתום התקופה, יחולו על המגש
ההנחיות למתחם משנה 3 לעיל.
ה. על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר 1 .חיבור לתכנית פינוי בינוי. 2 .בהתאם
למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38 ,תיבחן בהתאמה לצורך ובאישור מהנדס העיר תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 .
3. חיזוק/עיבוי. הנחיות אלו תקפות ל-12 חודשים ולא יאוחר מיום 30.09.2021 וכל עוד לא פג
תוקף תמ"א 38 .לאחר תום התקופה, יבחנו מחדש אפשרויות ההתחדשות במגרש זה.
​גוש
חלקה​כתובת​
​8260
477​
​טשרניחובסקי 1 א , ב, טשרניחובסקי 3
א. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 .תתאפשר התחדשות
באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 
​גוש
חלקה​
כתובת​
​8260
​518
​​אליעזר בן יהודה 15 , ראש פינה 5
​8260
​519
​​אליעזר בן יהודה 17
​8260
​519
​ראש פינה 4
​8260
​471
​טשרניחובסקי 11
​8260
​472
​הגליל 36
​8260
​484
​הגליל 34
​8260
​483, 260
​ראש פינה 12
​8260
​265, 480, 522
​ראש פינה 6
​8260
​247
​ראש פינה 7
​8260
​481, 264
​ראש פינה 8
​8260
​238
​​הנגב 13
​8260
​576
​​הנגב 12
​8260
​236
​​הנגב 9
​8260
​249
​​הנגב 8
​8259
​160
​​הנגב 8
​8260
​235
​​הנגב 7
​8260
​250
​​הנגב 6
​8259
​159
​​הנגב 6
ב. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות
בלבד:
​גוש
​חלקה
כתובת​
​8259
​195
​אליעזר בן יהודה 3
​8259
​3
​​אליעזר בן יהודה 7
​8260
​618
​​אליעזר בן יהודה 19
​8260
​476
​טשרניחובסקי 3
​8260
​475, 747
​טשרניחובסקי 7
​8260
​237
​​הנגב 11
​8260
​234
​​הנגב 5
​8260
​158, 251, 314
​​הנגב 4
​8260
​240, 239
​​הגליל 30

​​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים
    לאנשי קשר