כרטיס מתחם 38

​אזור מרכז העיר דרום - מערב

כרטיס מתחם מספר: 38

​​מהדורה מס' 3 - אוקטובר 2023

​​​מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם

​מקו​ם : בין הרחובות שד' ירושלים, סמילנסקי, שד' ז'בוטינסקי, פיכמן


​גוש
חלקה​כתובת​
יח"ד​קומות​
שנה​
שטח חלקה למגורים במ"ר​
הערות​
​​8262
​172
​שד' חן 1
​32
​8
​1998
​913
​
​​8262
​163
​שד' חן 3
​12
​6
​1995
​765
​
​8262
​

​		​60
​
​שד' חן 4
​13
​		​9
​		​2005
​		​975
​		​המידע נלקח מההיתר
​
​שד' חן 6
​​8262
​169
​שד' חן 5
​9
​3
​1960
​762
​בקשה מאושרת לתמ"א 38
​​8262
​78
​שד' חן 7
​48
8​​1977
​2050
​2 מבנים על המגרש
​​8262
​59
​שד' חן 8
​11
​​1962
​980
​
​​8262
​79
​שד' חן 9
​34
​​1971
​2325
​
​​8262
​58
​שד' חן 10
​12
​​1983
​988
​
​​8262
​82
​שד' חן 11
​5
​​1964
​1025*
​
​​8262
​57
​שד' חן 12 / קרליבך 3
​16
​​1970
​996
​
​​8262
​83
​שד' חן 13
​5
​​1966
​1025*
​
​​8262
​55
​שד' חן 14
​4
​​1980
​1098
​
​​8262
​125
​שד' חן 15
​14
​​1980
​1008
​
​​8262
​54
​שד' חן 16
​10
​​1972
​1026
​
​​8262
​87
​שד' חן 17
​14
​​1971
​1075*
​
​​8262
​53
​שד' חן 18
​24
​​1974
​1273
​
​​8262
​88
​שד' חן 19
​7
2-3​1959​1097​תוכנית נת/42/548
​​8262
​51
​שד' חן 20 / ז'בוטינסקי 11
​12
​​1964
​1001
​
​​8262
​91
​שד' חן 21 / פיכמן 3
​6
​​1961
​1100*
על חלק מהחלקה קיים מבנה מלון​
​​8262
​174
​סמילנסקי 40
​12
​​1958
​669
​
​​8262
​175
​סמילנסקי 42
​9
​​1964
​953
​
​​8262
​107
​סמילנסקי 44-46
​24
​​1970
​1280
​

​​8262
​108
​סמילנסקי 48
​27
​​1973
​1385
​
​​8262
​81
​סמילנסקי 50
​14
​​1965
​865*

​​8262
​84
​סמילנסקי 52
​17
​​1974
​1068*
​
​​8262
​85
​סמילנסקי 54
​18
​​1972
​995*
​
​​8262
​89
​סמילנסקי 56
​16
​​1973
​930*
​
​​8262
​90
​סמילנסקי 58
​9
​​1993
​928*
​
​​8262
​46
​ז'בוטינסקי 1
​8
​​1980
​1033
בחלקה קיים גם מלון​
​​8262
​47
​ז'בוטינסקי 3
​20
​​1998
​1111
​
​​8262
​48
​ז'בוטינסקי 5
​16
​​1960
​1070
​
​​8262
​49
​ז'בוטינסקי 7
​4
​​1952
​1000
​
​​8262
​50
​ז'בוטינסקי 9
​16
​​1978
​1001
​
​​8262
​52
​ז'בוטינסקי 13
​16
​8
1973​825​​
​​8262
​		​173
​		​שד' ירושלים 12
​9
​10
​2014
​934
​
​שד' ירושלים 14
​​​
​​
​​8262
​42
​שד' ירושלים 2
​13
​3
1961​
1077​
בקשה מאושרת לתמ"א 38​

​​8262
​43
​אוסישקין 39
​10
​3
​1960
1028​
​​8262
​44
​אוסישקין 41
​16
​​1964
​1022
​
​​8262
​106
​אוסישקין 43
​18
​9
​1972
​909
​
​​8262
​105
​קרליבך 1
​16
​8
​1970
​909
​
​​8262
​56
​קרליבך 6
​12
​8
​1997
​860
​
​​8262
​62
​שד' ירושלים 4
​14
​8
​1968
​928
​
​​8262
​61
​שד' ירושלים 6 / שד' חן 2
​6
​4
​1955
​903
​
​סה"כ
​​653​​​​45,165 מ"ר *כולל שטחים לפני הפקעה
​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי
התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מערב העיר, בין הרחובות: סמילנסקי, שד' ז'בוטינסקי, שד' ירושלים, גובל
בדרום בפיכמן יעקב ושד' חן. בסמיכות לגן שרה אהרונסון.

שטח מתחם:

כ- 50 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ג', מגורים ד' לפי נת/100/ש/1 ,מגורים ד' לפי נת/42/548 ,מגורים ג' לפי נת/4/548 ,
מגורים ומלונות מיוחד לפי נת/2/7/548 .

טיפוסי בינוי קיימים:

המתחם מאופיין במבני מגורים שרובם בגובה 3-9 קומות ונבנו לפני שנת 1980 .מספר בנינים
גבוהים בגובה 7-9 קומות.

מגרשים:

רובם בגודל של כ-1 דונם בגאומטריה מלבנית, חזית החלקות כ-20 מ'. מיעוטן גדולות יותר וחזיתן באורך
46 מ'.

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה לא קיימים גני ילדים בטווח הליכה של 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ'
קיימות 13 כיתות גני ילדים.
בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' אין בתי ספר. בטווח של 750 מ' קיימים 2 מוסדות ממלכתיים חינוך על יסודי:
בטווח של 1500 מ' ישנם 5 בתי ספר - אחד ממלכתי דתי, 1 חרדי, 2 פרטיים ואחד מיוחד. מרבית תלמידי המתחם
לומדים בבית ספר "טשרניחובסקי" בשכונת רמת חן. במרחק של עד 500 מ' קיים מבנה תיכון "טשרניחובסקי"
לשעבר, המשמש כיום את משרדי אגף החינוך.
בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת היטב בסניפים המרכזיים של קופות חולים ברדיוס של כ-500
מ'. בתי כנסת: קיימים בטווח הליכה של 250 -500 מ'. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מוסדות לדיור מוגן, מרכז
קהילתי לנוער- מועדון "המקלט".

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם לאורך סמילנסקי וז'בוטינסקי המהווים צירי תנועה משמעותיים, לאורכם עוברת
תחבורה ציבורית עירונית. שד' ח"ן- הרחוב האמצעי והמרכזי במתחם בזכות דרך צרה וחד סטרית בחלקו.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025 :

"רחוב ז'בוטינסקי/ אוסישקין מתוכנן לכלול במסגרת פרויקט "מהיר לעיר" נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים:

בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025 "מתוכנן שביל אופניים לאורך רחוב ז'בוטינסקי/ אוסישקין.

הנחיות כלליות:

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38 או חלופת שקד למעט כמפורט בהנחיות
הפרטניות. חיזוק ועיבוי ושיפוצי חזיתות לפי הנחיות פרטניות.
1 .תכנון מתחמי:
תכנית צל למתחם בשל​​מותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון.
תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל
תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. תת מתחם זה, בשל שטחו הנרחב יחולק ל-2 תכניות
צל.
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא
תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות
הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

2 .יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד ברח' אוסישקין ושד' חן הינו 2.8-3.2 ,וברח' ז'בוטנסקי מכפיל יח"ד הוא 2.5-2.9 וברח' 
סמילנסקי 3-3.5 .יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התיכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3 .תועלת ציבורית:

המתחם יחוייב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת
הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם
לפרוגרמה ולמתווה התכנוני.

4 .תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר
+מרפסת בשטח 12 מ"ר. בכל מקרה גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

5 .תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן
בחוק). 
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6 .הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  • ברח' ז'בוטינסקי/ אוסישקין יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית
  • מחייבת.
  • ברח' סמילנסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  • בשד' ירושלים יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23 +גג). חזית מסחרית מחייבת.
  • בשד' ח"ן יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13 +גג).
  • מעל חזית מסחרית תותר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. ככל הניתן יתוכננו פרויקטים משותפים לרח' סמילנסקי ושד' חן / אוסישקין ושד' חן.
ג. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה
מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/
צדדית.
ד. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ה. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם
לצורך.
ו. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי ברחוב שד' חן ושד' ירושלים ברוחב של 2 מטר
לפחות. גמישות: צמצום רוחב זיקת הנאה באישור מהנדס העיר.
ז. התווית ציר רוחבי להולכי רגל ורוכבי אופניים במגרשים לפי גוש/חלקה: 8262/ 44 ,8262/ 59 ,8262
/82 ,8262/ 81 ,בזיקת הנאה לציבור ברוחב שלא יפחת מ -5 מ'. גמישות : באישור מהנדס העיר.
ח. זיקות הנאה במעבר הולכי רגל לצורך שיפור החיבוריות בין הרחובות הראשיים במסגרת תועלות ציבוריות.

7 .בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980 ,תתאפשר התחדשות
באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל וידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק. בבניינים שהונפק להם
היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או
שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8 .הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי
יהווה תנאי לתעודת גמר.

9 .הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח
המופקע.

10 .גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת
התועלת הציבורית.
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט
מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980​ ,או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון
המפורט.

11 .מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12 .שלביות:

​תנאי למימוש תכנון מפורט מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כולל למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי. ​

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1 .דרגה חברתית: 1.
2 .שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3 .סוחרים: אין.

ב. הנחיות:

1 .דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
2 .הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית
במסלול מיסוי".
3 .קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 50% מהדירות לתקופה של 5 שנים. 

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%)

הנחיות פרטניות:

א. גוש 8262 חלקות 42 ,43 – אוסישקין 37-39: בהתאם להחלטת ועדת משנה מספר 5 מיום 8.4.2019 .ככל
שיפוג תוקף ההחלטה, יחולו במגרש הוראות כרטיס זו.
ב. גוש 8262 חלקה 169 – שד' חן 5: בהתאם להחלטת ועדת משנה מספר 6 מיום 21.5.2019 .ככל שיפוג תוקף
ההחלטה, יחולו במגרש הוראות כרטיס זו.
ג. גוש 8262 חלקות 46 ,48 ,51, 87 – ז'בוטינסקי 1 ,5 ,11, שד' חן 17: על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי
בינוי, יותר : 1 .חיבור לתוכנית פינוי בינוי . 2 .בהתאם למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38, תבחן באישור מהנדס העיר תוכנית לפי סעיף 23 או לפי תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה ("חלופת שקד") 3. חיזוק/עיבוי הנחיה זו תקפה ל -12 חודשים ולא יאוחר מיום 01.06.2024 וכל עוד לא פג תוקף תמ"א 38 או תיקון 139 לחוק התכנון והבניה ("חלופת שקד"). לאחר תום התקופה, יבחנו מחדש האפשרויות ההתחדשות במגרש זה.
ד. גוש 8262 חלקה 49 – ז'בוטינסקי 7: יותר מימוש על פי תוכנית מאושרת. גמישות : בכפוף לאישור מהנדס העיר ותועלת ציבורית משמעותית, יותר פי 1.5 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ - 22 יח"ד לדונם. ​למבנה ערכי שימור שיבחנו בעת בקשה למימוש. 
ה. מתחם משנה 1: גוש 8262 חלקות 82 ,83  – שד' חן 11 ,13  : תוכנית לפי סעיף 23 מס' 408-1191006. 
גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת מגרש מתחום התכנון והכנת תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 או לחילופין תמ"א 38 חיזוק/עיבוי. בקומת הקרקע יבנה מבנה ציבור או חזית מסחרית בהתאם לצורך ולהמלצת מהנדס העיר. 
ו. ​גוש 8262 חלקה 88 - שדרות ח"ן 19: על פי תוכנית מאושרת.

ז. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים:
​גוש
חלקה​כתובת​
​​​8262
​78
​שד' חן 7
​​​8262
​79
​שד' חן 9
​​​8262
​57
​שד' חן 12/ קרליבך 3
​​​8262
​87
​שד' חן 17
​​​8262
​53
​שד' חן 18
​​​8262
​107
​סמילנסקי 44-46
​​​8262
​108
​סמילנסקי 48
​​​8262
​84
​סמילנסקי 52
​​​8262
​85
​סמילנסקי 54
​​​8262
​89
​סמילנסקי 56
​​​8262
​50
​ז'בוטינסקי 9
​​​8262
​52
​ז'בוטינסקי 13
​​​8262
​106
​אוסישקין 43
​​​8262
​105
​קרליבך ​1
ח. למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980​ .תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות
בלבד:
​גוש
חלקה​
כתובת​
​​​8262
​172
​שד' חן 1
​​​8262
​163
​שד' חן 3
​​​8262
​​60
​שד' חן 4, 6
​​​8262
​58
​שד' חן 10
​​​8262
​125
שד' חן 15​
​​​8262
​90
​סמילנסקי 58
​​​8262
​173
​שד' ירושלים 12, 14
​​​8262
​56
​קרליבך 6

​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​


פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}

יצירת קשר

*כוכבית הינה שדה חובה

מקסימום 255 תוים. נשארו 255 תוים.

קבצים מצורפים
    לאנשי קשר