כרטיס מתחם 27

כרטיס מ​​תחם מספר: 27​

​אזור לב העיר

​

​​מהדורה מס' 1 – מרס 2023

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנד​סה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​

תיאור מתחם​​​​​:

​מקום:

​בין הרחובות הרצל, סמילנסקי, שטמפפר, דוד רמז​​​​​​​​


גוש​

חלקה         ​​   
כתובת
יח"ד
קומות
שנה
שטח חלקה במ"ר
הערות
8264
58
דוד רמז 15 ב
-
7
1968
2789
-קופת חולים
​
​
דוד רמז 15 א
34​
​​​ 
​​שטמפפר 19 א'+ב'+ג'
-
​​​- עסקים​
8264​
176
שטמפפר 17
-
8
2000
1522
-קופת חולים​
8264
55
שטמפפר 15 א
30
7
1980
1327
 
​
​שטמפפר 15​ ב
​
7
1980
​​
8264
56
 סמילנסקי 18 2
2
שנות ה-30'
943*

-בית שנקר

-שנת בניה לפי תיק תיעוד שימור​


8264
54
סמילנסקי 16
28
7
1968
*1466
 
8264
53
סמילנסקי 14/קראוזה 10​
6
3
1964
*958
 
​
​קראוזה 8​
15
3
​​​
8264
140
קראוזה 6
6
3
1961
758
-חלקה משותפת לקראוזה 4​
8264
141
קראוזה 4
6
3
1970
535
 
​​קראוזה 2
8
5
​​ 
8264
154
קראוזה 1
14
7
1978
329
-חלק מהמבנה נמצא בחלקה 50​
8264
50
קראוזה 3 א,ב
-
2
1965
965
-משרדים
8264
49
קראוזה 5
12
7
1965
874
 
​​סמילנסקי 12​
8
4
1969
​ 
8264
110
סמילנסקי 10​
-
5
1976
1517
-משרדים
8264
185
סמילנסקי 8
-
6
1994
1680
-משרדים
8264
167
סמילנסקי 6​
-
6
1985
1662
 
8264
134
סמילנסקי 4
 6
1977
1497
- משרדים - בית רכטר
8264
42
סמילנסקי 2/הרצל 24
-
2
1964
*1237
 
8264
136
-
-
-
-
291
-חלקה לאחר הפקעה
8264
41
הרצל 22​
-
1
1964
*1030
 
8264
40
הרצל 20
-
2
1971
*453
 
8264
133
שטמפפר 322
4
1962
1036
 
8264
196
שטמפפר 5
-
6
1974
900
 
8264
100
שטמפפר 7
-
2
1951
917
 
8264
182
שטמפפר 9
-
7
2010
1028
 
סה"כ  191 יח"ד  
25,714 מ"ר

*כולל שטחים לפני הפקעה

 

​
נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.​​

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:​

המתחם ממוקם בלב העיר בסמיכות לרחוב הרצל. במתחם מדרחוב קראוזה ואזורי מסחר משמעותיים.  ​​

שטח מתחם​:​​

​כ- 26 דונם.​

יעודי קרקע מאושרים:​

מסחרי ה', לפי נת/100/ש/1, אזור מסחרי מיוחד לפי נת/55/800, אזור מסחרי מיוחד לפי נת/ 22/800, מסחר ומשרדים לפי נת/800/73/א, שביל לפי נת/5/114/ב.​

טיפוסי בינוי קיימים:

 מבנים מסחריים ותיקים חד או דו קומתיים על רחוב הרצל, מבני מסחר ומגורים משנות ה-60, מבני רכבות משנות ה-70,  מבנים מסחריים משנות ה-80' וה- 90 בטיפוסי בינוי שונים.​

מגרשים:

מגוונים​ מרביתם בין 750 מ"ר ל-1,500.​

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה אין כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250-300 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 3 כיתות גן.  בתי ספר יסודיים: המתחם משורת ע"י בית ספר "ביאליק" בטווח של עד 750 מ'. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' לא קיים בית ספר ממלכתי. קיימים 8 מוסדות: 3 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים, אחד מיוחד. בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת היטב בסניפים המרכזיים של קופות חולים ברדיוס של כ-500 מ. בתי כנסת: קיימים בתי כנסת בטווח הליכה של 500 מ'. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות, דיור מוגן, מועדוני גמלאים, מרכז לנוער. 

תכנון תחבורתי:​

המתחם ממוקם במרחק של כ- 250 מ' מהתחנה המרכזית. קיימת גישה טובה לתחבורה ציבורית עירונית ובין עירונית. במתחם מדרחוב קראוזה ובמתחם הסמוך, מדרחוב תל חי, בשניהם הנגישות התחבורתית קשה. 
תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשד' בנימין, הרצל ואוסישקין. 
שבילי אופניים:  בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין, אוסישקין ורחוב הרצל. בסמיכות למתחם קיים שביל אופניים על רח' הרצל. 

​​הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.  תכנון מפורט לפי הנחיות פרטניות.

1 .תכנון מתחמי:

​​תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. ​​

גמישות:​​​

​​תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .​​

2.יחס יח"ד:​       

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3-3.5. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.​

3.תועלת ציבורית:   

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.​

4.תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.  ​​

5.תמהיל יח"ד:

​א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 

ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

​6.הנחיות תכנון:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
• רחוב הרצל: בהתאם לתוכנית מתאר כוללנית נת/2035 אזור זה ברחוב הרצל מיועד לבינוי של עד 10 קומות. בכפוף לקבלת התנגדות מהנדס העיר לתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035, ובכפוף לצירוף המגרשים לתוכניות פינוי בינוי, יבחן גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
• ברח' שטמפפר יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג).  חזית מסחרית מחייבת. 
• ברח' סמילנסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
• ברח' קראוזה – התחדשות המבנים תבחן בראיה כוללת של כלל המבנים וינתנו הנחיות פרטניות על ידי מהנדס העיר. תשמר חזית מסחרית רציפה. 
• מעל חזית מסחרית תותר בכפוף לאישור מהנדס העיר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. 
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.​

​7.​​בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8.הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.​

9.הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10.גמישות: 

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.​

11.מדיניות תכנון: 

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12.שלביות:

א. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר,
יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.
ב. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:​

​​1. דרגה חברתית: 2.

2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.

3. סוחרים: מתחם בעל מסחר משמעותי. 

ב. הנחיות:​​  


1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
3. קרן תחזוקה:  בהתאם למדיניות העירונית – 75% מהדירות לתקופה של 5 שנים.
4. לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבניה.


היטלי השבחה:​

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). ​

הנ​חיות פרטניות:

​​​​​א.מגרשים לבניה לפי תוכנית מאושרת:  

​​גוש          ​​

​חלקה   
​כתובת
​8264
​110     
​סמילנסקי 10
​8264
​185   
​סמילנסקי 8
​8264
​167   
​סמילנסקי 6
​8264
​134          
​סמילנסקי 4 
​8264
​42
​סמילנסקי 2/הרצל 24
​8264
​41    
​הרצל 22
​8264
​40         
​הרצל 20
​8264
​196        
​שטמפפר 5
​8264
​100      
​שטמפפר 7




גמישות: 

בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול את סמילנסקי 2, הרצל 20 והרצל 22 יחד עם שטמפפר 3 בתוכנית פינוי בינוי, ובלבד שייוצגו במתחם 24 יחידות. במקרה כאמור, יומלץ במגרשים הנ"ל עד פי 2 מהמאושר ולא יותר מ-30 יח"ד לדונם. ​

ב. מגרשים לפינוי בינוי:

גוש           חלקה כתובת
8264   133   שטמפפר 3
בכפוף להצגת 24 יחידות קיימות, יותר פינוי בינוי. יתאפשר חיבור למגרשים לאורך רחוב הרצל (הרצל 20-22 וסמילנסקי 2).

ג. מתחם לפינוי בינוי:

​גוש​

​חלקה
​כתובת
​8264
​53
​סמילנסקי 14/קראוזה 10, קראוזה 8
​8264
​140
​קראוזה 6
​8264
​141
​קראוזה 4, קראוזה 2
​8264
​154
​קראוזה 1
​8264
​50
​קראוזה 3 א,ב
​8264
​49
​קראוזה 5, סמילנסקי 12



ד. מבנה לשימור: 

גוש           חלקה              כתובת
8264     56         סמילנסקי 18  

בהתאם לרשימת השימור – נספח לנת/2035 : המבנה נכלל ברשימת השימור. 


ה.במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 
                    גוש        חלקה      כתובת
          8264              54           ​סמילנסקי 16                  


​​​ו.במגרשים המפורטים להלן, היתר הבניה ניתן לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול שיפוצי חזיתות בלבד.

גוש            חלקה      כתובת

8264           58         דוד רמז 15 ב, דוד רמז 15 א, שטמפפר 19 א'+ב'+ג'

8264           176       שטמפפר 17

8264           55         שטמפפר 15 א, שטמפפר 15 ב​​​

8264           182       שטמפפר 9​


​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
​
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}