כרטיס מתחם 25

​אזור מרכז העיר - לב העיר

כרטיס מתחם מספר: 25

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם​

מקום​​:  גבול צפוני – כיכר העצמאות/ הרצל, מערבי – טיילת,  דרומי- דוד רמז, ראשון לציון, מזרחי - דיזינגוף.

​​

​גוש

​חלקה

​כתובת

​מספר יחידות דיור

​מספר קומות

​שנה

​שטח חלקות במ"ר

​הערות

​8263

​35

​גד מכנס 1

​-

​-

​-

​1006*

​8263

​34

​גד מכנס 3

​-

​-

​-

​1006*

​8263

​143

​גד מכנס 2

​1

​2

​1962

​456

​מרכז מסחרי

​8263

​142

​גד מכנס 4

​-

​-

​-

​605

​8263

​108

​גד מכנס 5

​18

​4

​1969

​1113

​8263

​140-141

​גד מכנס 6

​-

​12

​1987

​1501

​מלון הטיילת

​8236

​109

​גד מכנס 7

​20

​5

​1973

​1112

​8236

​38

​ראשון לציון 4

18

9

1977

920*

​8236

​37

​ראשון לציון 6

16

8

1974

1349*


​8236

​98

​כיכר העצמאות 4

​14

​5

​1949

​1010*

​על פי בדיקת היתר

​8236

​99

​כיכר העצמאות 6

​-

​-

​-

​1016


​8236

​100

​כיכר העצמאות 8

​-

​-

​-

​1006


​8236

​93, 94

​כיכר העצמאות 12, 14

​246

​6

​1976

​2230*


​8263

​91, 95

אוסישקין 1 / כיכר העצמאות 10​

​-

​7

​1973

​2534

​125 יחידות מלונאות 

​8263

​101

​אוסישקין 2

​18

​5

​1949

​1006*

​לפי בדיקת היתר

​8236

​39

​אוסישקין 4 /ראשון לציון 2

​16

​8

​1980

​977


​8236

​90

​אוסישקין 5

​20

​5

​1966

​1014


​8236

​85

​אוסישקין 7

​14

​4

​1954

​1056*

​לפי בדיקת היתר

​8236

​2

​הרצל 2

​2

​1

​1942

​770*


​8264

​3

​הרצל 4 א+ ב

​-

​2

​1946

​1098


​8264

​4

​הרצל 6

​-

​-

​-

​926*

​יעוד מסחרי ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח)

​8264

​5

​הרצל 6

​-

​-

​-

​763*

​יעוד מסחרי ושצ"פ​ (שטח ציבורי פתוח)

​8264

​7

​הרצל 4ג

​-

​-

​-

​2107

​בית הכנסת הגדול, שצ"פ

​8264

​155

​-

​-

​-

​-

​192


​8264

​9

​דיזינגוף 34 / דוד רמז 9

​50

​4

​1953

​2296*


​8264

​8

​דיזנגוף 32

​109

​28

​2020

​2839


​8264

​6

​דיזנגוף 28

​-

​-

​2020

​997


​8263

​86

​דוד רמז 3

​16

​8

​1997

​1095*


​8263

​126

​דוד רמז 5

​12

​16

​1994

​928


​8263

​88

​דוד רמז 7

​-

​3

​1942

​764*

​בית אבות

​8263

​89

​תפארת בנים 3

​16

​4

​1960

​1210


​8263

​92

​תפארת בנים 1

​-

​5

​-

​1130

​בית אבות

​8263

​129

​1440

​חלק מחלקה גדולה: מדידה ידנית-רח' אוסישקין

​סך הכל

​384

​39,472 מ"ר *כולל שטחים להפקעה

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​

אפיון המתחם​

מיקום עירוני​​​​​​​​​​​ 

המתחם ממוקם בדופן הדרומית של כיכר העצמאות,  ב​​​ין הרחובות הרצל/ כיכר העצמאות, דיזינגוף, ראשון לציון וקרמניאן משה. בסמיכות לטיילת החוף ולמעלית הנגישה. 

המתחם נמצא במיקום משמעותי ביותר בעיר. בקצה רחוב הרצל המרכזי, על כיכר העצמאות. המתחם נמצא בתחום הסביבה החופית. הדופן הדרומית לכיכר מאופיינת בחזית מסחרית, שימושי מלונאות, הסעדה ומגורים.

שטח מתחם 

כ-40 דונם.

יעודי קרקע מאושרים 

מגורים ב', מגורים ג', מגורים ד' לפי  נת/100/ש/1, מסחר ודרך  לפי נת/ 343, אזור בתי מלון  לפי נת/ 12/343, שטח למבני ציבור לפי נת/1/465, תיירות לפי 408-0516526, מגורים ד' לפי 408-0152025, אזור מסחרי ומשרדים מיוחד, שטח ציבורי פתוח ושטח לבניני ציבור לפי נת/13/800.  

​נת/38/800– דרך קיימת ומוצעת, אזור מגורים מיוחד , מסחר ודרך מוצעת לפי נת/315 .

טיפוסי בינוי קיימים

טיפוסים מעורבים בגובה, בשנת הבנייה ובשימושים. 

מגרשים

בשטחים משתנים.

שירותי ציבור

גני ילדים: בטווח 250 מ' לא קיימות כיתות גן, בטווח של 500 מ' קיימות 3 כיתות גן.

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיים בית ספר ממלכתי אחד, בטווח של 750 מ' קיימים 2 מוסדות: אחד ממלכתי ואחד ממלכתי דתי. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 4 מוסדות: 2 ממלכתיים דתיים, 2 אקסטרניים.

בריאות: בטווח 500 מ' קיימים שירותי רפואה רבים וסניפי קופות חולים מגוונות. בתי כנסת: בטווח 500 מ' קיימים 22 בתי כנסת. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מרכזי יום לקשיש, מוסדות דיור מוגן, ספריה, מרכז הנוער, מוזיאון העיר.

תכנון תחבורתי

המתחם ממוקם לאורך רחוב אוסישקין המהווה ציר תנועה לאורכו עוברת תחבורה ציבורית עירונית בתדירות לא גבוהה. מקטע זה של רחוב הרצל סגור לתחבורה ציבורית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחובות גד מכנס ואוסישקין מתוכננים לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית בשירות גבוה ע"י מספר קווים משמעותיים. 

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכנן שביל אופניים לאורך רחובות גד מכנס ואוסישקין. בהתאם לתכנית האב לשבילי אופניים מתוכנן שביל אופניים נוסף לאורך טיילת החוף, מרביתו בביצוע.

הנחיות כלליות 


המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי/התחדשות לפי תמ"א 38 כמפורט בהנחיות הפרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

תכנון מתחמי

​​תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות:

  • תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. 
  • תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יחידות דיור במבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד בכיכר העצמאות: 2-2.4, בגד מכנס ואוסישקין: 2.5-2.9, ברמז/דיזנגוף: 2.8-3.2. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. 

היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר. 

תיירות ומלונאות

הוראות תמ"מ 8/21/3 מחייבות וייבנו מבנים מעורבי שימושים בהתאם להוראותיה, אלא אם יינתן פטור ממשרד התיירות בתמיכת מהנדס העיר.

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  • גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  • 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

  1. תכסית ובינוי באזור הסביבה החופית: הבינוי ישמור על תכסית מצומצמת והקטנת ההשפעה הנפחית על סביבתו ככל הניתן, זאת בין היתר, באמצעות קווי בניין צידיים מוגדלים ומרפסות שקועות. תתוכנן חזית מזרחית מוקפדת.
  2. בכיכר העצמאות וברח' הרצל ינתנו הנחיות פרטניות לגובה. חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' אוסישקין יותר  גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' דיזנגוף יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' דוד רמז יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+18+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' גד מכנס יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברחוב תפארת בנים יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+ גג).
  3. בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
  4. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  5. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  6. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי.  גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.
  7. אזור זה מתאפיין במגרשים קטנים ו/או לא רגולריים עם קושי לגישה. תנאי לקידום תיכנון מפורט ו/או הגשת בקשה להיתר, הכנת תוכנית התארגנות אתר מפורטת לאישור מהנדס העיר.   

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

הפקעות מאושרות פרטניות

  1. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  2.  שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  1. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  2. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
  3. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר ככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי לרבות מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

  • דרגה חברתית: 1.
  • שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
  • סוחרים: מסחר רב במתחם.

הנחיות

  • הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  • דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון. 
  • קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 25% -50% מהדירות לתקופה של 5 שנים בהתאם לאזור.
  • לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבניhה.

היטלי השבחה

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

מתחם משנה 1

גוש 8263​ חלקות 108,109 חלקה 10 – גד מכנס 5, גד מכנס 7: מיועד למתחם פינוי בינוי.

מתחם משנה 2

גוש 8263 חלקות 92,85 –אוסישקין 5, אוסישקין 7: מיועד למתחם פינוי בינוי.

מתחם משנה 3

גוש 8263 חלקות 98, 34-35 – ככר העצמאות 4, גד מכנס 1-3: מיועד למתחם פינוי בינוי. בגין המגרשים ברח' גד מכנס 1-3 יומלץ עד פי 2 מהמצב המאושר ולא יותר מ-30 יח"ד לדונם לאחר הפקעות. 

מתחם משנה 4

גוש 8263 חלקה 9 – דיזנגוף 34, דוד רמז 9: מתחם מיועד לפינוי בינוי. 

מתחם משנה 5

גוש 8263 חלקות 93-94 – כיכר העצמאות 12, 14: מתחם מיועד לפינוי בינוי. 

מתחם משנה 6

  • גוש 8263 חלקה 88 – דוד רמז 7: תותר הכנת תכנית מפורטת. ז.
  • גוש 8263  חלקה 89 – תפארת בנים 3:  על רקע קושי ביצירת מתחם משמעותי, בנוסף לחיבור למתחם פינוי בינוי, בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר הכנת תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 או לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבניhה ("חלופת שקד"). הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.7.23.  
  • גוש 8263 חלקה 101 – אוסישקין 2:  על רקע קושי ביצירת מתחם משמעותי, בנוסף לחיבור למתחם פינוי בינוי, בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר הכנת תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 או לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבניhה ("חלופת שקד"). הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.7.23.  ​

בנייה על פי תוכנית מאושרת (נת/38/800):​

​​גוש
​חלקה
​כתובת
8263
​99
​כיכר העצמאות  6
​8263
​100
​כיכר העצמאות 8

בנייה על פי תוכנית מאושרת​


​גוש
​חלקה
​כתובת
​8263
​2
​הרצל 2
​8264
​8
​דיזינגוף 32
​8264
​6
​דיזינגוף 28

בנייה על פי תוכנית מאושרת. העצמת זכויות למסחר ותעסוקה באישור מהנדס העיר

​גוש

​חלקה

​כתובת

​8264

​3

​הרצל 4 א'+ב'

​8264

​4

​הרצל 6

​8264

​5

​הרצל 6

​8263

​91, 95

​אוסישקין 1 / כיכר העצמאות 10​

​8263

​143

​גד מכנס 2

​8263

​142

​גד מכנס 4

התחדשות באמצעות מסלול חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות

במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבנייה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות. 

​גוש
​חלקה
​כתובת​
​8263
​38
​ראשון לציון 4
​8263
​37
​ראשון לציון 6

​​​התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד​

למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בנייה לאחר 1.1.1980.  תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד.

​גוש​

​חלקה

​כתובת

​8263

​140, 141

​גד מכנס 6

​8263

​39

​אוסישקין 4 /ראשון לציון 2​

​8263

​86

​דוד רמז 3

​8263

​126

​דוד רמז 5


​​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

העירייה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}