​כרטיס מתחם מספר: ​21​

​אזור מרכז העיר - לב ​​העיר

מהדורה מס' 1 – מרס 2023

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​

תיאור מתחם:

מקום:

  בין הרחובות הרב קוק, הרצל, דיזינגוף, שביל בקמן​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה , עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​

אפיון המתחם:

מיקום עירוני:

לב העיר מערב, בסמיכות​ לבית ספר ביאליק. בין הרחובות הרצל, הרב קוק, דיזינגוף ושביל בקמן. 

שטח מתחם:

כ-16 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ב', מסחרי ד' לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים 1 ושביל לפי נת/7/114, מגורים, מגורים ב' ומסחרי מיוחד לפי נת/9/800, מדרחוב לפי נת/57/114. 

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית מבני המגורים נמוכים בגובה 4 קומות, 3 מב​​נים גבוהים יותר בצפון המתחם בגובה 7-8 קומות. מרבית הבניינים נבנו בשנות ה-60. 

מגרשים:

מגוונים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: במתחם זה קיימות 2 כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 7 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיים בית ספר ממלכתי אחד. בטווח של 750 מ' ​קיימים 2 מוסדות: ממלכתי וממלכתי דתי. 

חינוך על יסודי: ​בטווח של 1500 מ' לא קיים בית ספר ממלכתי. ישנם 7 בתי ספר – 3 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים. בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת היטב בסניפים המרכזיים של קופות חולים ברדיוס של כ-500 מ. 

בתי כנסת: בתי כנסת רבים בטווח הליכה של 250- 500 מ'. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות, דיור מוגן, מועדוני גמלאים, מרכז לפעילות גיל הזהב, מרכז לנוער, ספריה קהילתית ומוזיאון העיר. 

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם בקצה רחוב הרצל בקרבת כיכר העצמאות המהווה ציר תנועה רגלית ואופניים, מקטע זה סגור לתחבורה ציבורית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב ויצמן (הקו האדום) במרחק 350-450 מ' ורח' דוד המלך בטווח הליכה סביר ומתוכננים לכלול נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכנן שביל אופניים ברחוב דוד המלך. בסמיכות למתחם קיים שביל אופניים על רח' הרצל ובהתאם לתוכנית האב מתוכנן שביל אופניים בטיילת החוף. 

הנחיות כלליות​​:

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר ה​​תחדשות לפי תמ"א 38 מלבד המפורט בהנחיות הפרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

1. תכנון מתחמי:

​תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

2. יחס יחידות דיור:

על פי​​ המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 2.8-3.2. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר. 

4. תמורה לדיירים:​​

לפי מדינ​​​​יות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

5. תמהיל יח"ד:

• גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). 
• גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
• 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

6. הנחיות תכנון:

א. ​בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).​

• ברח' הרצל יותר ​גובה בינוי עד 30 קומות ב​​​רוטו (ק+28+ גג)*. חזית מסחרית מחייבת.
• ברח' הרב קוק יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+ גג).  חזית מסחרית מחייבת.
• ברח' דיזינגוף יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
• ​ברח' הרצל, מעל חזית מסחרית תותר בכפוף לאישור מהנדס העיר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.