תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025":​​ במסגרת "מהיר לעיר" מתוכנן ציר העדפה לתחבורה ציבורית ברח' הרצל (מזרחית למתחם) ודוד המלך.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכנן שביל אופניים לאורך דוד המלך. בהתאם לתכנית האב לשבילי אופניים מתוכנן שביל אופניים נוסף לאורך טיילת החוף, מרביתו בביצוע. במקטע זה קיים שביל אופניים לאורך כיכר העצמאות.​

הנחיות כלליות: 

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38 אלא לפי הנחיות פרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

1. יחס יחידות דיור:

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יחידות דיור 2.0-2.4. יחס יחידות דיור סופי יקבע בהתאם למאפייני המתחם והמתווה התכנוני שיאושר. 

2. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

​3. תיירות ומלונאות:

הוראות תמ"מ 8/21/3 מחייבות וייבנו מבנים מעורבי שימושים בהתאם להוראותיה, אלא אם יינתן פטור ממשרד התיירות בתמיכת מהנדס העיר.

4. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

5. תמהיל יחידות דיור:

• גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). 
• ​גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
• 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק). 

6. הנחיות תכנון:

• תכסית ובינוי באזור הסביבה החופית: הבינוי ישמור על תכסית מצומצמת והקטנת ההשפעה הנפחית על סביבתו ככל הניתן, זאת בין היתר, באמצעות קווי בניין צידיים מוגדלים ומרפסות שקועות. תתוכנן חזית מזרחית מוקפדת.
• ינתנו הנחיות פרטניות לגובה. חזית מסחרית מחייבת לכיכר העצמאות, הרחובות הרב קוק ודוד המלך.
•  שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה יבואו בנוסף לזכויות הבנייה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
• בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
• חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
• זיקות הנאה: לצורך מעברים מקורים (קיימים וחדשים), הרחבת זכויות הדרך, רמפות משותפות ומעברים של כלי רכב בין חניונים (כמפורט גם בס"ק ז', ח').
• צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
• זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.
• מדובר במגרשים קטנים ללא יכולת גישה מספקת. תוכן לאישור מהנדס העיר תוכנית התארגנות אתר מפורטת. תוכנית ההתארגנות תכלול את הממשק עם כיכר העצמאות בתקופת הבנייה.  

7. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר. 

8. הפקעות מאושרות פרטניות:

הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 

שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

9. גמישות:

• תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
•  ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
• תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות:

• תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.
• תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות:

אפיון המתחם:

• דרגה חברתית: 1.
• שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
• סוחרים: מסחר רב במתחם.

הנחיות:

• הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
• דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון. 
• קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 25% מהדירות לתקופה של 5 שנים.
• ​לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבנייה.

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). ​

הנחיות פרטניות:

בניינים המיועדים לפינוי בינוי: