כרטיס מתחם 113

​שטח מתחם

כ-27 דונם.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים ו' לפי נת/100/ש/1, מגורים ג', מסחר, שביל לפי נת/547,  דרך מוצעת לפי נת/4/229, שטח לבניני ציבור לפי 3/14/40.

טיפוסי בינוי קיימים

כל הבניינים נבנו לפני 1.1.1980, גובה הבינוי במתחם בין 3-4 קומות, מלבד בניין אחד שחודש. מבנה מסחרי נמוך בפינה הצפון מזרחית של המתחם.

מגרשים

מגרשים בשטחים משתנים. מרבית החלקות כוללות יותר ממבנה אחד. 

שירותי ציבור

גני ילדים:  בטווח 250 מ' קיימות 3 כיתות גן. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 25 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 3 מוסדות: ממלכתי, ממלכתי דתי וחרדי. בטווח 750 מ' קיימים 9 מוסדות: 3 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 חרדיים, אחד מיוחד. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 8 מוסדות: 3 ממלכתיים, אחד חרדי, אחד מיוחד, אחד אקסטרני פרטי, 2 ממלכתיים דתיים. 

שירותי בריאות: בטווח ה-500 מ' קיים סניף טיפת חלב וסניף אחד של קופת חולים. 

בתי כנסת:  בטווח ה-500 מ' קיימים 23 בתי כנסת. 

קהילה: בטווח 500 מ' מועדוניות, 2 מעונות יום, מרכז קהילתי. 

תכנון תחבורתי

המתחם משורת כיום ברמה בינונית- נמוכה. קווי האוטובוס בסביבת המתחם מעטים מאוד.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכנן ציר העדפה לתחבורה ציבורית ברח' פתח תקווה. רמת השירות צפויה להשתפר.

שבילי אופניים:  בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך רח' פתח תקווה.

הנחיות כלליות

המתחם בכללותו מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

תכנון מתחמי

למתחם בשלמותו. בכפוף לאישור מהנדס העיר ניתן לחלק את המתחם למתחמי משנה לביצוע.

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר והצגת תוכנית צל למתחם בשלמותו,  תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. 

מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה, תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל מתחם משנה והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת מגרש מתחום התכנון. 

התניה: המתחם מכיל מספר רב של יח"ד במיקום שלא יתרחשו בו תהליכי התחדשות נרחבים. נדרשת במתחם אפשרות להקצאת קרקע להקמת בית ספר (כ- 3.6 דונם לפחות), על מנת לממש את הפרויקט יש לוודא מיקום להקמת בית ספר. ההקצאה תכלול גם את השטח שמוקצה למבני ציבור ויכלול תכנון מחודש שלו. האמור לעיל אינו כולל את חלקה 337 וחלקה 334 שתישאר ללא שינוי.

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.4-4.2. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ולנתוני המתחם. 

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. 

היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. יידרש ארגון מחדש של השטחים הציבוריים הקיימים (לא כולל חלקה 337) ותוספת הפרשה לצרכי ציבור בשטח כולל שלא יפחת מ-3.6 דונם, לטובת בית ספר כמפורט בסעיף 1 לעיל. 

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור 

1. גודל דירה חדשה ממוצע 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).
   גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
2. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

1. בינוי מגוון בגבהים משתנים. יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו). ברח' פתח תקווה יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+גג). חזית מסחרית מחייבת.*
   ברח' אצ"ל  יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+גג). *
   ברח' רד"ק  יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+גג).*
   עם זאת, עקב הבניה הקיימת בסביבה, יש לרכז את הבניינים הגבוהים במערב – רח' פתח תקווה ובדרום- בסמיכות לבית העלמין. 
2. *גובה הבינוי מותנה בקבלת התנגדות מה"ע לנת/2035.
   שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
3. בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. 
4. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
5. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי.  גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

הפקעות מאושרות פרטניות

• הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
• שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

• תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
• ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
• תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה  באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

שלביות

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמטית.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

1. דרגה חברתית: 3.
   
2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: אצ"ל 2.
   

הנחיות

1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
4. היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.
5. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.
6. הבינוי המוצע יהיה בינוי מוטה תחזוקה.

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).  

הנחיות פרטניות

מתחם משנה 1: מתחם לפינוי בינוי