שם המרכז	טלפון	כתובת	ניווט ליעד	לפרטים נוספים
{{service.Title}}	{{service.SboxNetanyaPhoneNumber}}	{{service.SboxStreet}} {{service.SboxNetanyaHomeNumber}}	ניווט ליעד	לפרטים נוספים

כרטיס מתחם 107

כרטיס מתחם מספר: 107

אזור מרכז העיר דרום - מזרח

מהדורה מס' 1 – אפריל 2023

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם:

מקום:

בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏פתח תקווה, לבונטין זלמן, וייסבורג חיים/ אריה בן אליעזר, גבע

גוש	חלקה	כתובת	יח"ד	קומות	שנה	שטח חלקה במ"ר	הערות
8260	398	אריה בן אליעזר 33	17	6	1977	1056
8260	399	אריה בן אליעזר 35	24	4	1965	1035
8260	400	אריה בן אליעזר 37	24	4	1963	1035
8260	114	אריה בן אליעזר 39	14	7	2017	1000
8260	627	אריה בן אליעזר 41	13	4	1983	951
8260	612	אריה בן אליעזר 43	18	6	1977	950
8260	81	אריה בן אליעזר 45	16	6	1979	537
	82					500
8260	83	אריה בן אליעזר 49	7	7	2004	508
8260	84	אריה בן אליעזר 51	6	6	2010	507
8260	85	אריה בן אליעזר 53	2	2	1976	504
8260	86	אריה בן אליעזר 55	2	2	1958	622
		אריה בן אליעזר 57	-	-	-	2562	-בית כנסת
		אריה בן אליעזר 57א	-	-	-		-מקלט
8260	89	אריה בן אליעזר 57ב	-	-	-		-מבני ציבור
8260	667	אריה בן אליעזר 59	16	9	2006	765
8260	668	אריה בן אליעזר 59א	---	----	2006	455	-גן ילדים
8260	63	יהודה הלוי 53 א'	10	6	1975	502
8260	64	יהודה הלוי53 ב/ שד איתמר בן אבי65	8	4	1986	504
8260	658	שד איתמר איתמר בן אב"י 67	13	6	1990	1000
8260	67	-	-	-	-	500
8260	68	שד איתמר איתמר בן אב"י 73	8	6	1979	500
8260	69	שד איתמר איתמר בן אב"י 75	1	1	1955	500
8260	70	שד איתמר איתמר בן אב"י 77	1	1	1959	500
8260	71	שד איתמר איתמר בן אב"י 79	34	4	1970	1003
8260	72	פתח תקווה 80א	6	4	1970	753
8260	72	פתח תקווה 80ב	8	3	1970	----
8260	73	פתח תקווה 78	12	6	1982	751
8260	88	פתח תקווה 76	14	4	1969	751
8260	74	פתח תקווה 74	16	7	1998	751
8260	613	פתח תקווה 70	12	4	1981	1000
8260	77	פתח תקווה 66	12	4	1984	500
	78					501
8260	79	פתח תקווה 65	8	4	1979	502
8260	80	פתח תקווה 62	8	4	1976	500
8260	119	פתח תקווה 60	16	6	1989	1007
8260	118	פתח תקווה 58	18	6	1976	1010
8260	117	פתח תקווה 56	17	6	1978	1004	לפי מצב קיים
8260	403	פתח תקווה 54	16	5	1981	1027
8260	402	פתח תקווה 52	16	5	1979	1025
8260	401	פתח תקווה 50	16	5	1979	1027
8260	129	פתח תקווה 48 א	1	1	1976	1380
8260	129	פתח תקווה 48	1	1	1976
8260	129	אריה בן אליעזר 3	-	-		-	-גן ילדים
8232	121	פתח תקווה 71	10	6	1980	121
8232	122	אצ"ל 3	6	3	1946	500
		הרב שבח 4	1	3	1946
8232	123	הרב שבח 6	13	7	2017	500
8232	127	פתח תקווה 67	17	6	1998	500
	126					614
8232	128	הרב שבח 3	9	6	1998	601
8240	9	פתח תקווה 65	13	5	1980	870
8240	10	פתח תקווה 63 א	1	1	1946	834
		פתח תקווה 63 ב	4	2	1949
8240	11	פתח תקווה 61	14	6	1980	832
8240	12	פתח תקווה 59	11	5	1991	886
8240	13	פתח תקווה 57	16	4	1976	899
8240	14	פתח תקווה 55	13	5	1981	882
8240	15	פתח תקווה 53	15	5	1975	871
8240	134	פתח תקווה 51	12	6	1993	903
8240	127	פתח תקווה 49 / חיים וייסבורג 2	11	5	1993	916
סה"כ			600 יח"ד			42,214 מ"ר

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מזרח מרכז העיר. בין הרחובות: אריה בן אליעזר, חיים וייסבורג, אצ"ל, שדרות איתמר בן אב"י, רחוב פתח תקווה חוצה את המתחם.

שטח מתחם:

כ-52 דונם. מתוכם כ-42 ביעודי מגורים ושטחי ציבור, כ-10 דונם לדרכים.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ה', מגורים י', מגורים ד' לפי נת/100/ש/1, דרך קיימת/מאושרת לפי נת/265, מגורים ג' לפי 408-0523910, מגורים ד' לפי 408-0448944, אזור מגורים מיוחד לפי נת/1/234, מגורים ג' לפי נת/מק/81/229, שטח לבניני ציבור לפי נת/1/271/א, אזור מגורים 8 קומות לפי נת/4/271, דרך קיימת/מאושרת לפי נת/34/800.

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית הבניינים נבנו בסוף שנות ה-70' ובשנות ה- 80', 90'. מספר מבנים חדשים או נמוכים ישנים.

מגרשים:

בגודל משתנה ומגוון.

שירותי ציבור:

גני ילדים: בטווח 250 מ' קיימות 7 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 18 כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 4 מוסדות: 2 ממלכתיים, אחד חרדי ואחד ממלכתי דתי. בטווח 750 מ' קיימים 11 מוסדות: 3 ממלכתיים, 3 ממלכתי דתי, אחד מיוחד, 4 חרדיים. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 11 מוסדות: 2 ממלכתיים, אחד טכנולוגי, 3 חרדים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד מיוחד, 2 אקסטרניים.

שירותי בריאות: במתחם יש מספר סניפי קופות חולים, טיפת חלב אחת. בתי כנסת: בטווח ה-500 מ' קיימים בתי כנסת רבים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מרכז קהילתי, מועדונית, מתנ"ס, ספריה, סניף תנועת נוער.

תכנון תחבורתי:

המתחם כולל את רחוב פתח תקווה המשורת ברמת תחבורה ציבורית טובה. תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכנן צירי העדפה לתחבורה ציבורית ברחוב פתח תקווה. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה טובה. שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכנן שבילי אופניים לאורך רחוב פתח תקווה. הרחבת רחובות: אין צפי להרחבת הכביש והמדרכות ברח' אריה בן אליעזר.

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות עירונית חלקית. התחדשות לפי פינוי בינוי, תמ"א 38 /תיקון 139 לחוק התכנון והבניה ("חלופת שקד") תותר לפי הנחיות פרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

1. תכנון מתחמי:

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.

גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 . גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם.

2. יחס יח"ד:

עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.4-4.2. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם. הסתייגות: מדובר בבניינים רוויים ביותר. יתכן ותידרש הפחתה של יחס יח"ד ל-1:3 לאור החלופות התכנוניות.

3. הנחיות מיוחדות למתחם:

תכנית נת/2035, קובעת רק את הדופן המערבית של רחוב פתח תקווה ל"התחדשות עירונית".

4. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

5. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר.

6. תמהיל יח"ד:

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו.

ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

7. הנחיות תכנון למתחמי משנה לפינוי בינוי:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).

• בדופן המערבית של רח' פתח תקווה יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+גג). חזית מסחרית מחייבת.

• בדופן המזרחית של רח' פתח תקווה יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+גג) בהתאמה לתוכנית נת/2035 כוללנית נתניה.

• ברח' אריה בן אליעזר יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+גג).

• שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.

ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5-6 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 3-4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.

ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.

ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.

ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

8. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

9. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

10. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.

ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

11. גמישות:

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית.

ב. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

12. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

13. שלביות:

תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.

14. תמ"א 38:

על רקע סיומה המתוכנן, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או מסלול תכנוני חלופי שווה ערך לצורך עמידות המבנה מפני רעידת אדמה במגרש הבודד.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1. דרגה חברתית: 2-3.

2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.

3. סוחרים: פתח תקווה 80/ שד' בן אב"י 79, אצ"ל 3, פתח תקווה 74.

ב. הנחיות :

1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.

2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".

3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.

4. היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.

5. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.

6. הבינוי המוצע יהיה בינוי מוטה תחזוקה.

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).

הנחיות פרטניות:

א. מתחם משנה לפינוי בינוי:

גוש	חלקה	כתובת
8260	71	איתמר בן אב"י 79
8260	72	פתח תקווה 80 א , פתח תקווה 80 ב

ב. מתחם לפינוי בינוי:

גוש	חלקה	כתובת
8260	79	פתח תקווה 64
8260	80	פתח תקווה 62
8260	402	פתח תקווה 52
8260	401	פתח תקווה 50
8260	88	פתח תקווה 76

*גמישות: באישור מהנדס העיר ניתן יהיה לבחון גריעת מגרש.

ג. בניינים לפינוי בינוי או להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38 או "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבניה):

גוש	חלקה	כתובת
8240	13	פתח תקווה 57
8240	15	פתח תקווה 53

*על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר: 1. חיבור לתוכנית פינוי בינוי. 2. בהתאם למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38, תבחן באישור מהנדס העיר תוכנית לפי סעיף 23 או לפי תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה ("חלופת שקד"). 3. חיזוק/עיבוי. הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.10.2023.

ד. גוש 8232 חלקה 122- אצ"ל 3, הרב שבח 4: לבניין זה תותר התחדשות באמצעות תמ"א 38/ "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבניה) בהתאם לגובה הבינוי של הבנין השכן. (הרב שבח 6 – גוש: 8232 חלקה 123). הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.10.2023.

ה. במגרשים המפורטים להלן התחדשות על פי תכנית מאושרת:

גוש	חלקה	כתובת
8240	10	פתח תקווה 63 א', פתח תקווה 63 ב' *
8260	129	פתח תקווה 48 א', פתח תקווה 48, אריה בן אליעזר 3*
8260	69	איתמר בן אב"י 75
8260	70	איתמר בן אב"י 77

*גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר ויעול התיכנון והתועלת הציבורית, ניתן יהיה לבחון צירוף חלקה 10 בגוש 8240 וחלקה 129 בגוש 8260 לתוכנית פינוי בינוי. במקרה כאמור, יומלץ עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ-30 יח"ד לדונם.

ו. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים.

גוש	חלקה	כתובת
8260	398	אריה בן אילעזר 33
8260	612	אריה בן אליעזר 43
8260	81,82	אריה בן אליעזר 45
8260	63	יהודה הלוי 53 א'
8260	68	איתמר בן אב"י 73
8260	118	פתח תקווה 58
8260	117	פתח תקווה 56

ז. למגרשים המפורטים להלן ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:

גוש	חלקה	כתובת

8240	134	פתח תקווה 51
8240	127	פתח תקווה 49/ חיים וייסבורג 2
8240	11	פתח תקווה 61
8240	12	פתח תקווה 59
8240	14	פתח תקווה 55
8240	9	פתח תקווה 65
8232	123	הרב שבח 6
8232	127,126	פתח תקווה 67
8232	128	הרב שבח 3
8232	121	פתח תקווה 71
8260	403	פתח תקווה 54
8260	119	פתח תקווה 60
8260	74	פתח תקווה 74
8260	613	פתח תקווה 70
8260	77,78	פתח תקווה 66
8260	73	פתח תקווה 78
8260	64	יהודה הלוי 53 ב'/ שד איתמר בן אב"י 65
8260	658	איתמר בן אב"י 67
8260	667	אריה בן אליעזר 59
8260	83	אריה בן אליעזר 49
8260	84	אריה בן אליעזר 51
8260	114	אריה בן אליעזר 39
8260	627	אריה בן אליעזר 41