שם המרכז	טלפון	כתובת	ניווט ליעד	לפרטים נוספים
{{service.Title}}	{{service.SboxNetanyaPhoneNumber}}	{{service.SboxStreet}} {{service.SboxNetanyaHomeNumber}}	ניווט ליעד	לפרטים נוספים

כרטיס מתחם 106

כרטיס מתחם מספר:106

אזור מרכז העיר דרום-מזרח

מהדורה מס' 1 – אפריל 2023

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם:

מקום:

בין הרחובות אברהם שפירא,לבונטין זלמן,הרב גבאי,יהודה הלוי,אריה בן אליעזר.


גוש	חלקה	כתובת	יח"ד	קומות	שנה	שטח חלקה במ"ר	הערות
8260	570	אברהם שפירא 29	26	6	1973	1053
8260	566	אברהם שפירא 27	26	7	1970	2641
		אברהם שפירא 25	26	7	1970
		אברהם שפירא 23	26	7	1970
8260	590	-	-	-	-	569	-ביעוד חניה פרטית
8260	584	-	-	-	-	325	-ביעוד חניה פרטית
8260	594	-	-	-	-	2408	-שצ"פ – גן אברהם שפירא
8260	591	לבונטין זלמן 40/ אריה בן אליעזר 40	26	6	1981	1291
8260	587	הרב גבאי 11	19	7	1981	1066
8260	586	הרב גבאי 9	26	6	1976	1063
8260	567	יהודה הלוי 27	26	6	1973	938
8260	568	יהודה הלוי 29	26	6	1973	768
8260	569	יהודה הלוי 31	26	6	1972	1260
8260	397	יהודה הלוי 35 א	-	-	1960	4835	-בית ספר "תחכמוני"-בית ספר "תחכמוני"
		אריה בן אליעזר 42	-	-			-מגרש ספורט "תחכמוני"
8260	120	אריה בן אליעזר 42	-	3	1997	2118	-ישיבה, 2 גני ילדים
		יהודה הלוי 35	-	2			-גן ילדים-גן ילדים
8260	625	יהודה הלוי 37	12	6	1988	690
8260	112	יהודה הלוי 39א	9	9	2014	1004
		יהודה הלוי 39ב	2	2	1950
8260	52	יהודה הלוי 41	7	7	2015	*503
8260	53	יהודה הלוי 43	8	4	1979	*503
8260	641	יהודה הלוי 45	6	7	1992	467
8260	503	יהודה הלוי 47	7	8	1998	*503
8260	56	יהודה הלוי 49	12	6	1980	*974
8260	57	אריה בן אליעזר 54	1	1	1956	*518
8260	58	אריה בן אליעזר 52	1	1	1958	*503
8260	59	אריה בן אליעזר 50	16	5	1980	*500
8260	60					*524
8260	647	אריה בן אליעזר 46	12	6	1990	971
8260	113	אריה בן אליעזר 44	15	7	1988	*1096
סה"כ			361 יח"ד			23,467 מ"ר *כולל שטחים לפני הפקעה

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני.יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים.בכל מקרה של אי התאמה,עדיפים התרי הבניה המאושרים.

איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מזרח מרכז העיר.בין הרחובות אברהם שפירא,לבונטין,הרב גבאי,יהודה הלוי,אריה בן אליעזר.קיים שצ"פ בשולי המתחם.במרכז המתחם עובר שביל מרוצף-הרב גבאי ולצידו בית ספר ממ"ד "תחכמוני".

שטח מתחם:

כ-24 דונם

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ה' לפי נת/100/ש/1, מגורים ד' לפי 408-0601518, אזור מגורים מיוחד לפי נת/800/14/א, שביל ושטח לבניני ציבור לפי נת/66/229, דרך פרטית ושצ"פ לפי נת/6/369.

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית הבניינים נבנו אחרי 1.1.1980.גובה הבינוי במתחם בין 1-7 קומות ורובו בין 6-7 קומות.

מגרשים:

מגרשים בשטחים מגוונים.

שירותי ציבור:

גני ילדים: בטווח 250 מ' קיימות 8 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 22 כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 3 מוסדות: שניים ממלכתיים ואחד ממלכתי דתי. בטווח 750 מ' קיימים 8 מוסדות: 3 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים, 3 חרדיים. חינוך על יסודי: בטווח 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: 2 ממלכתיים, 3 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד מיוחד, 2 אקסטרניים.

שירותי בריאות: במתחם יש מספר רב של סניפי קופות חולים, סניף טיפת חלב. בתי כנסת: בטווח ה-500 מ' קיימים בתי כנסת רבים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מרכז קהילתי, מתנ"סים, ספריה, סניף תנועת נוער, מרכז לנוער.

תכנון תחבורתי:

המתחם ממוקם במרחקי הליכה קצרים של 100-200 מ' משד' בנימין ורחוב פתח תקווה המשורתים ברמת תחבורה ציבורית טובה. הרחובות במתחם הינם חד סיטרים ובעלי רוחב זכות דרך צרה יחסית. היות ומרבית הבניינים לא מיועדים לפינוי בינוי,לא צפויה אפשרות להרחבת זכות הדרך.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשד' בנימין ורחוב פתח תקווה. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה טובה מאוד.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין ורחוב פתח תקווה.

הרחבת רחובות: אין צפי להרחבת הכבישים והמדרכות בצורה משמעותית.

הנחיות כלליות:

המתחם מיועד להתחדשות מועטה באמצעות תמ"א 38 כמפורש בהנחיות פרטניות. ככל יותרו שיפוצי חזיתות.

1. התייחסות ייחודית לבניינים באזור:

מתחם זה והמתחמים השכנים לאורך הרחובות לבונטין זלמן, אברהם שפירא ויהודה הלוי מאופיינים ב: (1) ריבוי בניינים רווים שאינם מתאימים להתחדשות בפינוי בינוי; (2) פיזור מרחבי של הבניינים המתאימים להתחדשות; (3) רשת דרכים צרה וחד סטרית שאינה צפויה להשתנות. בשל נתונים אלו, המתחמים ברובם אינם מיועדים להתחדש בהליך של פינוי בינוי.

2. תכנון מתחמי:

תכנית צל למגרשים שכנים תהווה תנאי לקידום תכנון/היתר ותוספת ממ"ד.

3. יחס יח"ד:

לאור מאפייני המתחם כמפורט לעיל, יחס יח"ד בתמ"א 38 יקבע בהתאם לתכנון שיוצג ויאושר על ידי מהנדס העיר ובכל מקרה לא יעלה על תוספת של 2.5 קומות לקיים בהיתר.

4. תועלת ציבורית:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני.

5. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. תוספת לדירות התמורה, תתאפשר רק בהצגת תוכנית צל המעידה על היתכנות להוספת הממ"ד, לאישור מהנדס העיר.

6. תמהיל יח"ד:

בהתאם לאישור מהנדס העיר והוראות תמ"א 38.

7.בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה:

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר:

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות:

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.

ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

11. שלביות:

תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.

12. תמ"א 38:

על רקע סיומה המתוכנן, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או מסלול תכנוני חלופי שווה ערך לצורך עמידות המבנה מפני רעידת אדמה במגרש הבודד.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם:

1. דרגה חברתית: 2.

2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.

3. סוחרים: אין.

ב. הנחיות:

1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".

2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.

3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.

היטלי השבחה:

יחולו היטלי השבחה על פי חוק.

הנחיות פרטניות:

א. גוש 8260 חלקה 53 - יהודה הלוי 43: על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי ועל רקע קושי באפשרות תוספת ממ"ד, יותר: 1. חיזוק/עיבוי הבניין. 2. בניה ותוספת יח"ד, כמתאפשר מהתוכנית המאושרת. גובה הבינוי יתאפשר עד למספר הקומות בבניין השכן (גוש 8260 חלקה 52, יהודה הלוי 41). הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.10.2023.

ב. במגרשים המפורטים להלן, מבנים נמוכים. התחדשות על פי תכנית מאושרת:

גוש	חלקה	כתובת
8260	57	אריה בן אליעזר 54
8260	58	אריה בן אליעזר 52
8260	112	יהודה הלוי 39 ב

ג. למגרשים המפורטים להלן ניתן היתר בניה לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות, חיזוק ועיבוי:

גוש	חלקה	כתובת
8260	570	אברהם שפירא 29
8260	566	אברהם שפירא 27, אברהם שפירא 25, אברהם שפירא 23
8260	586	הרב גבאי 9
8260	567	יהודה הלוי 27
8260	568	יהודה הלוי 29
8260	569	יהודה הלוי 31

ד. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות.

גוש	חלקה	כתובת
8260	591	לבונטין 40/ אריה בן אליעזר 40
8260	587	הרב גבאי11
8260	52	יהודה הלוי 41
8260	112	יהודה הלוי 39 א'
8260	625	יהודה הלוי 37
8260	641	יהודה הלוי 45
8260	503	יהודה הלוי 47
8260	56	יהודה הלוי 49
8260	59,60	אריה בן אליעזר 50
8260	647	אריה בן אליעזר 46
8260	113	אריה בן אליעזר 44