כרטיס מתחם 102

​כרטיס מתחם מספר: 102​

אזור מרכז העיר דרום - מזרח


מהדורה מס' 1 – מרס 2023


מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​

תיאור מתחם:

מקום : 

בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏פתח תקווה, לבונטין זלמן, וייסבורג חיים/ אריה בן אליעזר, גבע




גוש
חלקה 
כתובת
יח"ד
קומות
שנה
שטח חלקה במ"ר
הערות
8261
18
גבע 14 /פתח תקווה 20​14
7
2006
996
 
8233

423
גבע 16/ פתח תקווה 2531
16
2016
1051
 
8261
112
לבונטין זלמן 314
7
1981
964
 
826120
לבונטין זלמן 5​16
4
1976
*998
 
826121
פתח תקווה 24 /לבונטין זלמן 717
4
1975
*998
 
8261
22
פתח תקווה 26/  לבונטין זלמן 9​
17
4
1970
*998
 
8261125

פתח תקווה 28​
13
7
1995
934
 
​​
לבונטין זלמן 11
12
7
1996
​ 
826193
לבונטין זלמן 13
23
6
1973
*1282
 
8261130
לבונטין זלמן 15
10
6
1988
883
 
826195
פתח תקווה 34/ לבונטין זלמן 17​
16
4
1972
*997
-לפי היתר
826196
פתח תקווה 36/ לבונטין זלמן 19-
-
-
*994
-בית כנסת
826197
פתח תקווה 38/ לבונטין זלמן 21
17
4
1975
*996
 
8261
98
פתח תקווה 40/ לבונטין זלמן 23
18
4
1972
*993
 
8260
133
פתח תקווה 42
12
3
1951
1026
-לפי בדיקת היתר, חנויות משנות ה-50'
​​
לבונטין זלמן 25​
​​​​​
8260
132
לבונטין זלמן 27 / פתח תקווה 4416
6
1980
1055
 
8260614
לבונטין זלמן 29 / פתח תקווה 46​16
6
1986
1000
 
8260574
אריה בן אליעזר 2/ לבונטין זלמן 
30
7
1975
1752
 
8240142
פתח תקווה 47 / חיים וייסבורג 166
17
-
-
-בבניה
824047
פתח תקוה 43 ב'1
1
1964
*1287
 
​​
פתח תקוה 43
1
1
​​ 
824046
טיומקין 3
1
1
1984
1457
 
​​טיומקין 5
10
6
​​ 
8233138
אפרים אהרונסון 2​20
5
1975
1008
 
8233139
אפרים אהרונסון 4
12
4
1979
1003
 
8233110
פתח תקווה 39
16
5
1983
1027
 
8233109
פתח תקווה 37
16
6
1979
1003
 
8233108
פתח תקווה 35
15
8
2002
1003
 
8233​107
פתח תקווה 33
19
4
1978
1003
 
8​233
385
פתח תקווה 31
12
6
1988
1028
 
8​233105
פתח תקווה 29
14
7
1982
1003
 
8​233104
פתח תקווה 27​
19
4
1972
1003
 
8240
137,138,136
 -
-
-
1410
שטחים ביעוד ציבורי
8​233424
-
-
-
-
125
יעוד שצ"פ
8240
133
-
-
-
-
2500
ביעוד דרך, מדידה ידנית
8​233
387
-
-
-
-
5300
ביעוד דרך, מדידה ידנית
סה"כ
  514 יח"ד
  

37,790 מ"ר

*כולל שטחים לפני הפקעה
 

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS  עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבניה המאושרים. 

​​איפיון מתחם:

מיקום עירוני:

המתחם ממוקם בדרום מזרח מרכז העיר. בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏פתח תקווה, לבונטין זלמן, וייסבורג חיים/ אריה בן אליעזר, גבע. 

שטח מתחם​: 

​​​​​​​​​כ-38 דונם.​

יעודי קרקע מאושרים: 

מגורים ה' לפי נת/100/ש/1, דרך קיימת/מאושרת לפי נת/229, אזור מגורים מיוחד, דרך מאושרת, שטח ציבורי פתוח לפי נת/31/800,  דרך קיימת/מאושרת לפי נת/63/229,  מגורים לפי נת/57/229, אזור מגורים מיוחד לפי נת/56/229, מגורים לפי 408-0559567. 

טיפוסי בינוי קיימים:

מרבית הבניינים נבנו בסוף שנות ה-70' ובשנות ה- 80', 90'. מספר מבנים חדשים יותר. 

מגרשים: 

מרבית המגרשים בשטח של כ-1 דונם. 

שירותי ציבור: 

גני ילדים:  בטווח 250 מ' קיימות 5 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 11  כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 3 מוסדות: אחד ממלכתי, אחד חרדי ואחד ממלכתי דתי. בטווח 750 מ' קיימים 8 מוסדות: 2 ממלכתיים, אחד ממלכתי דתי, אחד מיוחד, 4 חרדיים. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: אחד ממלכתי, אחד טכנולוגי, 3 חרדים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד מיוחד, 2 אקסטרניים.
שירותי בריאות: במתחם יש מספר רב של סניפי קופות חולים. בתי כנסת: בטווח ה-500 מ' קיימים בתי כנסת רבים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מרכז קהילתי, מרכז יום. 

תכנון תחבורתי: 

המתחם כולל את רחוב פתח תקווה המשורת ברמת תחבורה ציבורית טובה. 
תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכנן צירי העדפה לתחבורה ציבורית ברחוב פתח תקווה. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה טובה.
שבילי אופניים:  בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכנן שבילי אופניים לאורך רחוב פתח תקווה.​

הנחיות כלליות :

המתחם מיועד להתחדשות עירונית חלקית. התחדשות לפי פינוי בינוי, תמ"א 38 /תיקון 139 לחוק התכנון והבניה ("חלופת שקד") תותר לפי הנחיות פרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות. 

1. תכנון מתחמי: 

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם.  
גמישות: תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 . גמישות: תכנית צל לחלק מהמתחם.

2. יחס יח"ד: 

מאפייני האזור כוללים: (1) ריבוי בניינים רווים שאינם מתאימים להתחדשות בפינוי בינוי; (2) פיזור מרחבי של הבניינים וצפיפות נכנסת גבוהה בבניינים המתאימים להתחדשות; (3) רשת דרכים צרה וחד סטרית שאינה צפויה להשתנות. בשל נתונים אלו, יחס יח"ד לא יעלה על 1:3. 

3. הנחיות מיוחדות למתחם:

תכנית נת/2035, קובעת רק את הדופן המערבית של רחוב פתח תקווה ל"התחדשות עירונית".

4. תועלת ציבורית:

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

5. תמורה לדיירים: 

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

6. תמהיל יח"ד​: 

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

7. הנחיות תכנון למתחמי משנה לפינוי בינוי:

א. בינוי מגוון בגבהים משתנים. יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
• בדופן המערבית של רח' פתח תקווה  יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+גג). חזית מסחרית מחייבת.
• בדופן המזרחית של רח' פתח תקווה יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+גג) בהתאמה לתוכנית נת/2035 כוללנית נתניה.
• ברח' לבונטין זלמן יותר גובה בינוי עד 10 קומות ברוטו (ק+8+גג).
• שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
ב. בניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. 
ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי.  גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

8. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה: 

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

9. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר: 

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

10. הפקעות מאושרות פרטניות: 

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

11. גמישות: 

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
ב. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

12. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

13. שלביות:

א. תנאי  למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.

14. תמ"א 38:

על רקע סיומה המתוכנן, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או מסלול תכנוני חלופי שווה ערך לצורך עמידות המבנה מפני רעידת אדמה במגרש הבודד.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם: 

1. דרגה חברתית: 2.
2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: פתח תקווה 42.
ב. הנחיות :
1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).  

הנחיות פרטניות:


א.   מתחם משנה לפינוי בינוי:

גוש        חלקה    כתובת

8261     20         לבונטין זלמן 5

8261     21         פתח תקווה 24 /לבונטין זלמן 7

8261     22         פתח תקווה 26/  לבונטין זלמן 9

 הנחיות: טרם קידום תיכנון יש לבחון מול מהנדס העיר חלופה של צירוף לבניינים ממתחם 101 כמפורט להלן:  ​


גוש            חלקה      כתובת

8261         26           לבונטין זלמן  10 *

8261        25          לבונטין זלמן 12 *

8261      111         שרייבר מרדכי 13/ לבונטין זלמן 14​

גמישות: תותר גריעת או הוספת מגרש למתחם המשנה, בכפוף לאישור מהנדס העיר.

 

ב.    מתחם משנה לפינוי בינוי:

גוש        חלקה    כתובת

8261     95         לבונטין זלמן 17

8261     97         פתח תקווה 38/  לבונטין זלמן 21

8261     98         פתח תקווה 40 / לבונטין זלמן 23

8260     133       פתח תקווה 42, לבונטין זלמן 25

 

הנחיות: טרם קידום תכנון יש לבחון מול מהנדס העיר חלופה של צירוף לבניינים ממתחם 101 כמפורט להלן:  

 

גוש         חלקה      כתובת

8261     90         לבונטין זלמן 22*

8261     88         לבונטין זלמן 26 *

8261     87         לבונטין זלמן 28 *

8261     86         לבונטין זלמן 30*

גמישות: תותר גריעת או הוספת מגרש למתחם המשנה, בכפוף לאישור מהנדס העיר.

 

ג.     בניינים  להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א  38 או "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבניה):

גוש        חלקה    כתובת

8233     138       אפרים אהרונסון 2

8233     139       אפרים אהרונסון  4

8233     107       פתח תקווה 33

8233     104       פתח תקוה 27

 

ד.    במגרשים המפורטים להלן, מבנים נמוכים. התחדשות על פי תכנית מאושרת:

      גוש   חלקה    כתובת

8240      47         פתח תקוה 43 ב', פתח תקוה 43

 

ה.   גוש 8240 חלקה 46 – טיומקין 3: על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי יותר: 1. חיזוק/עיבוי הבניין. 2. בניה ותוספת יח"ד, כמתאפשר מהתוכנית המאושרת. גובה הבינוי יתאפשר עד למספר הקומות בבניין השכן (גוש 8240 חלקה 46 – טיומקין 5). הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.10.2023.

ו.     במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים.

גוש            חלקה      כתובת

8261           93         לבונטין זלמן 13

8260           574       אריה בן אליעזר  2 /  לבונטין זלמן 31

8233           109       פתח תקווה 37

ז.     למגרשים המפורטים להלן ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:

גוש            חלקה      כתובת

8233           385       פתח תקוה 31

8233           105       פתח תקוה 29

8233           108       פתח תקווה 35

8233           110       פתח תקווה 39

8240           46         טיומקין 5

8240           142       פתח תקווה 47 / חיים וייסבורג 1

8260           132       לבונטין זלמן 27 /פתח תקווה 44

8260           614       לבונטין זלמן 29 /פתח תקווה 46

8261           130       לבונטין זלמן 15

8261           125       פתח תקווה 28, לבונטין זלמן 11

8261           112       לבונטין זלמן 3

8261           18         גבע 14 /פתח תקווה 20

8233           423       גבע 16/ פתח תקווה 25​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}