כרטיס מתחם 101

​כרטיס מתחם מספר: 101​

אזור מרכז העיר דרום - מזרח


​​מהדורה מס' 1 – מרס 2023

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​

תיאור מתחם:

​מקום : 

בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏גבע, אברהם שפירא, לבונטין זלמן



גוש​
חלקה
כתובת
יח"ד
קומות
שנה
שטח חלקה במ"ר
הערות
8261
31
גבע 10
10
5
1970
968
 
8261
124
גבע 12
12
8
1988
905
 
8261
32
אברהם שפירא 3
10
6
1978
1005
-בדיקת מצב קיים
8261
33
אברהם שפירא​ 5
14
7
1997
1000
 
8261
34
אברהם שפירא 7
13
7
1996
998
 
8261
109
אברהם שפירא​ 9
2
1
1947
485
 
8261​​
81

אברהם שפירא 11 שרייבר מרדכי 10


-
-
-
992
-גן ילדים, בית כנסת
8261
82
אברהם שפירא 13
14
7
1995
1005
 
8261
83
אברהם שפירא 15
12
6
1980
1000
 
8261​​

84
אברהם שפירא 17
12
5
1992
1000
 
8261
85
אברהם שפירא 19
15
5
1981
1000
 
8260
489
אברהם שפירא 21
12
6
1987
916
 
8261
116
לבונטין זלמן 4
24
6
1981
1964
 
​​לבונטין זלמן 6
24
6
​​​
8261135
לבונטין זלמן 8
15
6
2003
967
 
8261
26
לבונטין זלמן 10
15
5
1973
1009
-לפי בדיקת היתרים
8261
25
לבונטין זלמן 12
17
5
1973
1000
-בדיקת מצב קיים​
8261
110
שרייבר מרדכי 11
30
8
2018
745
-עבר הליך תמ"א
8261
111
שרייבר מרדכי  13/ לבונטין זלמן 14
12
4
1972
739
 
8261
91
לבונטין זלמן 18
13
6
1994
1002
 
8261
90
לבונטין זלמן 22
17
5
1974
996

-לפי בדיקת היתרים

8261
89
לבונטין זלמן 24
13
6
2010
1000
 
8261
88
לבונטין זלמן 26
17
5
1973
1001
 
8261
87
לבונטין זלמן 28
15
5
1978
1002
 
8261
86
לבונטין זלמן ​30
17
5
1975
997

-לפי בדיקת היתרים
8260
490
לבונטין זלמן 32
-
-
-
917
-מבנה ציבור
8260
491
לבונטין זלמן 34
-
-
-
916
-גן ילדים
8260593
לבונטין זלמן 36
24
6
1978
930
 
8260​592
לבונטין זלמן 38
26
7
1978
928
 
8261
92
לבונטין זלמן ​16
8​
8
1998
909
 
​​שרייבר מרדכי 14
6
3
1968
​
-לפי בדיקת היתרים​​

סה"כ  419 יח"ד
  27,796 מ"ר 


נתונים אלה נלקחו מאתר GIS  עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים. 

איפיון מתחם:

מיקום עירוני: 

המתחם ממוקם בדרום מזרח מרכז העיר. בין הרחובות: גבע, אברהם שפירא, לבונטין זלמן. באמצע המתחם עובר שביל מגונן ומרוצף – ד"ר שרייבר מרדכי.

שטח מתחם: 

כ-28 דונם.

יעודי קרקע מאושרים: 

​מגורים ה' לפי נת/100/ש/1, דרך קיימת/מאושרת לפי נת/229.

טיפוסי בינוי קיימים: 

מרבית הבנינים נבנו בשנות ה-70', 80', 90'. גובה הבינוי במתחם רובו בין 4-7 קומות בבניינים רוויים. 

מגרשים: 

מרבית המגרשים בשטח של 900-1,000 מ"ר.

שירותי ציבור: 

​גני ילדים: בטווח 250 מ' קיימות 5 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 12 כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 3 מוסדות: אחד ממלכתי, אחד חרדי ואחד ממלכתי דתי. בטווח 750 מ' קיימים 5 מוסדות: 2 ממלכתיים דתיים, 2 חרדיים, אחד ממלכתי. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות:  2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים, 3 חרדים, 2 פרטיים, אחד מיוחד. 
שירותי בריאות: בטווח ה-500 מ' קיימים סניפי קופות חולים. בתי כנסת: בטווח ה-500 מ' קיימים בתי כנסת רבים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מרכז קהילתי. 

תכנון תחבורתי: 

המתחם ממוקם במרחקי הליכה קצרים של 100-250 מ' משד' בנימין ורחוב פתח תקווה המשורתים ברמת תחבורה ציבורית טובה. המתחם יושב על רשת דרכים צרה וחד סיטרית.
תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשד' בנימין ורחוב פתח תקווה. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה טובה מאוד. 
שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין ורחוב פתח תקווה.
הרחבת רחובות: היות ובמתחם מספר בודד של בניינים המיועדים להתחדשות עירונית, אין צפי להרחבת הכבישים והמדרכות בצורה משמעותית.

 הנחיות כלליות : 

המתחם מיועד להתחדשות מועטה באמצעות תמ"א 38/תיקון 139 לחוק התכנון והבניה ("חלופת שקד") תיבחן אפשרות לפינוי בינוי בחיבור בניינים לרח' פתח-תקווה כמפורט בהנחיות הפרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות.

1. התייחסות ייחודית לבניינים באזור:

מתחם זה והמתחמים השכנים לאורך הרחובות לבונטין זלמן, אברהם שפירא ויהודה הלוי מאופיינים ב: (1) ריבוי בניינים רווים שאינם מתאימים להתחדשות בפינוי בינוי; (2) פיזור מרחבי של הבניינים המתאימים להתחדשות; (3) רשת דרכים צרה וחד סטרית שאינה צפויה להשתנות. בשל נתונים אלו, המתחמים ברובם אינם מיועדים להתחדש בהליך של פינוי בינוי. 

2. תכנון מתחמי: 

תכנית צל למגרשים שכנים תהווה תנאי לקידום תכנון/היתר. 

3. יחס יח"ד: 

לאור מאפייני המתחם כמפורט לעיל, יחס יח"ד בתמ"א 38 / חלופת שקד, לא יעלה על 1:2. במסלול תמ"א 38/חלופת שקד חיזוק ותוספת – יתווספו עד 2.5 קומות לקיים בהיתר. מספר יחידות הדיור הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר. ככל והבניינים המפורטים בהנחיות הפרטניות יחוברו למתחמי משנה לפינוי בינוי (בכפוף לחיבור לבניינים ברח' פתח תקווה ולאישור מהנדס העיר), מכפיל יח"ד לא יעלה על 1:3 יח"ד.

4. תועלת ציבורית:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. 

5. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר + 12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

6. תמהיל יח"ד: 

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

7. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה: 

​בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר: 

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

9. הפקעות מאושרות פרטניות: 

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות: 

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
ב. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות:

א. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.

13. תמ"א 38:

על רקע סיומה המתוכנן, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או מסלול תכנוני חלופי שווה ערך לצורך עמידות המבנה מפני רעידת אדמה במגרש הבודד.

הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם: 

1. דרגה חברתית: 2.
2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: אין.

ב. הנחיות:

1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.

היטלי השבחה:

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%).  

הנחיות פרטניות:

א. ​גוש 8261 חלקה 111 -  שרייבר מרדכי 13/ לבונטין זלמן 14:  על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר: 1. חיבור לתוכנית פינוי בינוי. 2. בהתאם למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38, תבחן באישור מהנדס העיר תוכנית לפי סעיף  23 או לפי תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה ("חלופת שקד"). 3. חיזוק/עיבוי ו/או הריסה ובניה. הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.10.2023. 

*גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר והוכחת ההתכנות התכנונית ניתן יהיה לבחון צירוף למתחם משנה לפינוי בינוי במתחם 102 שעל רח' פתח תקווה.

ב. גוש 8261 חלקה 92 -  שרייבר מרדכי 14: על רקע קושי בתוספת קומות לבניין, יתאפשר חיזוק ועיבוי ללא תוספת קומות. הנחיות אלו תקפות עד ליום 31.10.2023.

ג. במגרשים המפורטים להלן, מבנים נמוכים. התחדשות על פי תכנית מאושרת:

 גוש         חלקה        כתובת
8261        109    אברהם שפירא  9

ד. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 5 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 

  גוש        חלקה           כתובת
8261 26         לבונטין זלמן  10
 8261 25         לבונטין זלמן 12 *
8260 593         לבונטין זלמן 36
8260 592  לבונטין זלמן 38
8261 90         לבונטין זלמן 22*
8261 88         לבונטין זלמן 26 *
8261 87         לבונטין זלמן 28 *
8261 86         לבונטין זלמן 30*
8261 31         גבע 10 
8261 32         אברהם שפירא  3

*גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר והוכחת שיפור התכנון/ ההתכנות התכנונית, בניינים אלו (בהם עד 5 קומות) ניתן לבחון צירוף למתחמי משנה לפינוי בינוי במתחם 102 שעל רח' פתח תקווה.

ה. למגרשים המפורטים להלן ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:

  גוש         חלקה כתובת
8261 124         גבע 12
8261 33         אברהם שפירא  5
8261 34         אברהם שפירא  7
8261 82        אברהם שפירא  13
8261 83       אברהם שפירא  15
8261 84       אברהם שפירא  17
8261 85       אברהם שפירא  19
8260 489       אברהם שפירא  21 
8261 116       לבונטין זלמן 4, לבונטין זלמן 6
8261 135      לבונטין זלמן 8
8261 91      לבונטין זלמן 18
8261 92     לבונטין זלמן 16
8261 110     שרייבר מרדכי 11 ​


​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​​​​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}