כרטיס מתחם 100

​כרטיס מתחם מספר: 100

​אזור מרכז העיר דרום - מזרח


​​מהדורה מס' 1 – מרס 2023​


מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​
 

תיאור מתחם:

מקום:

בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏ אברהם שפירא, יהודה הלוי, גבע​


גוש
חלקה
כתובת
יח"ד
קומות
שנה
שטח חלקה במ"ר
הערות
8261
42
גבע 6
11
6
1994
994
 
8261
41
גבע 8
12
6
1996
994
 
826143
יהודה הלוי 3
17
6
1974
1003
 
826144
יהודה הלוי 5
20
5
1974
1002
 
826145
יהודה הלוי 7
18
5
1974
1004
 
826146
יהודה הלוי 9
18
6
1974
996
 
826147
יהודה הלוי 11
16
5
1985
989
 
826170
יהודה הלוי 13
18
6
1974
911​
 
826171
יהודה הלוי 15
17
5
1991
913
 
826172
יהודה הלוי 17
1
1
1959
916
 
8261
121
יהודה הלוי 19
10
5
1994
816
 
826174
יהודה הלוי 21
13
9
2015
915
 
8260101
יהודה הלוי ​23
-
-
-
642
-בית כנסת
8260
487
יהודה הלוי ​23 א​
8
8
2013
281
 
8260488
אברהם שפירא 28
-
2
-
1581
-מקווה
​
​
אברהם שפירא 26
-
2
1981
​2 גנים, מרכז לבריאות הנפש2 גנים, מרכז לבריאות הנפש
826175
אברהם שפירא 24
18
5
1975
994
 
826176
אברהם שפירא 22
18
5
1973
994
-לפי בדיקת היתר
8261
77
אברהם שפירא 20
13
7
2005
997
 
826178
אברהם שפירא 18
16
4
1972
995
 
826179
אברהם שפירא 16
14
3
1966
1001
 
826180
אברהם שפירא 14
14
6
1972
992
 
826136
אברהם שפירא 12
-
-
1973
997
-בית כנסת
826137
אברהם שפירא 10
18
5
1976
1002
-מצב קיים
826138
  אברהם שפירא 8
20
5
1972
1000
 
826139
    אברהם שפירא 6
17
5
1978
1001
-מצב קיים
826140
    אברהם שפירא 4
18
6
1974
1004
 
826199
האדמו"ר מויז'ניץ​
-
-
-
1310
-שביל, מדידה ידנית​
סה"כ  345 יח"ד  26,244 מ"ר
 

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​


איפיון מתחם:

מיקום עירוני: 

המתחם ממוקם בדרום מזרח מרכז העיר. בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏ אברהם שפירא, יהודה הלוי, גבע. במרכז המתחם עובר שביל מרוצף – האדמו"ר מויז'ניץ. 

שטח מתחם:

כ-26 דונם.

יעודי קרקע מאושרים:

מגורים ה' ושטח לבניני ציבור לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים מיוחד לפי  נת/61/229,  שטח לבנייני ציבור לפי  נת/31/229,  מגורים ד' לפי  נת/82/229,  דרך קיימת/מאושרת לפי נת/229. 

טיפוסי בינוי קיימים:

​מרבית הבניינים נבנו אחרי 1.1.1980. גובה הבינוי במתחם בין 2-7 קומות ורובו בין 5-4 קומות. 

מגרשים: 

מרבית המגרשים בשטח של כ-1 דונם.

שירותי ציבור:

גני ילדים:  בטווח 250 מ' קיימות 7 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 14 כיתות גן. בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיימים 2 מוסדות: אחד חרדי ואחד ממלכתי דתי. בטווח 750 מ' קיימים 5 מוסדות: 2 ממלכתיים דתיים, 2 חרדיים, אחד ממלכתי. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 9 מוסדות: 2 ממלכתיים דתיים, 3 חרדים, 2 פרטיים, אחד מיוחד, אחד טכנולוגי. לא קיים בית ספר תיכון ממלכתי בטווח של 1500 מ'. 
שירותי בריאות: ​בטווח ה-500 מ'  קיימים סניפי קופות חולים. בתי כנסת: בטווח ה-500 מ' קיימים בתי כנסת רבים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מעונות יום, מרכז קהילתי, מתנ"סים, ספריה ומרכז לנוער. 

תכנון תחבורתי: 

המתחם ממוקם במרחקי הליכה קצרים של 100-200 מ' משד' בנימין ורחוב פתח תקווה המשורתים ברמת תחבורה ציבורית טובה.  הרחובות במתחם הינם חד סיטרים ובעלי רוחב זכות דרך צרה יחסית. היות ומרבית הבניינים לא מיועדים לפינוי בינוי, לא צפויה אפשרות להרחבת זכות הדרך. תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשד' בנימין ורחוב פתח תקווה. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה טובה מאוד. שבילי אופניים:  בהתאם לתכנית "מהיר לעיר" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין ורחוב פתח תקווה. הרחבת רחובות: אין צפי להרחבת הכבישים והמדרכות בצורה משמעותית.​​

הנחיות כלליות:

המתחם מיועד להתחדשות מועטה באמצעות תמ"א 38/תיקון 139 לחוק התכנון והבניה ("חלופת שקד") תיבחן אפשרות לפינוי בינוי בחיבור בניינים לרח' פתח-תקווה כמפורט בהנחיות הפרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות.
 

1. התייחסות ייחודית לבניינים באזור:

מתחם זה והמתחמים השכנים לאורך הרחובות לבונטין זלמן, אברהם שפירא ויהודה הלוי מאופיינים ב: (1) ריבוי בניינים רווים שאינם מתאימים להתחדשות בפינוי בינוי; (2) פיזור מרחבי של הבניינים המתאימים להתחדשות; (3) רשת דרכים צרה וחד סטרית שאינה צפויה להשתנות. בשל נתונים אלו, המתחמים ברובם אינם מיועדים להתחדש בהליך של פינוי בינוי. 

2. תכנון מתחמי: 

תכנית צל למגרשים שכנים תהווה תנאי לקידום תכנון/היתר. 

3. יחס יח"ד:

 לאור מאפייני ה​​מתחם כמפורט לעיל, יחס יח"ד בתמ"א 38 / "חלופת שקד", לא יעלה על 1:2. במסלול תמ"א 38/"חלופת שקד" חיזוק ותוספת – יתווספו עד 2.5 קומות לקיים בהיתר. מספר יחידות הדיור הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר. 

4. תועלת ציבורית:

בכפוף לאישור מהנדס העיר, המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. 

5. תמורה לדיירים:

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

6. תמהיל יח"ד: 

א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
ב. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

7. בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה: 

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 5 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר: 

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בניה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

9. הפקעות מאושרות פרטניות: 

א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות: 

א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
ב. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון:

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות:

תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.

13. תמ"א 38:

על רקע סיומה המתוכנן, היכן שמצוינת הנחיה ביחס לתמ"א 38, הכוונה תהיה תמ"א 38 או מסלול תכנוני חלופי שווה ערך לצורך עמידות המבנה מפני רעידת אדמה במגרש הבודד.


הנחיות חברתיות:

א. אפיון המתחם: 

1. דרגה חברתית: 2.
2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: אין.

ב. הנחיות:

1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים. 

היטלי השבחה:

יחולו היטלי השבחה על פי חוק.   

הנחיות פרטניות:

א. בניינים להתחדשות עירונית באמצעות תמ"א  38 או "חלופת שקד":

  גוש        חלקה       כתובת
8261 78    אברהם שפירא 18
8261 79    אברהם שפירא 16

- תיבחן אפשרות למסלול תמ"א 38 חיזוק עם מעלית משותפת. 
- גובה המבנים לא יעלה על ק+8+גג.
ב. במגרשים המפורטים להלן, מבנים נמוכים. התחדשות על פי תכנית מאושרת:
 גוש       חלקה    כתובת
8261 72 יהודה הלוי 17

ג. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 5 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים.
  גוש       חלקה  כתובת
8261 37 אברהם שפירא 10
8261 39 אברהם שפירא 6
8261 80 אברהם שפירא 14
8261 70 יהודה הלוי 13
8261 46 יהודה הלוי 9
8261 43 יהודה הלוי 3
8261 44 יהודה הלוי 5
8261 45 יהודה הלוי 7
8261 40 אברהם שפירא 4
8261 38 אברהם שפירא 8
8261 76 אברהם שפירא 22
8261 75 אברהם שפירא 24

ד. למגרשים המפורטים להלן ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:
  גוש       חלקה     כתובת
8261 42     גבע 6
8261 41     גבע 8
8261 47   יהודה הלוי 11
8261 121   יהודה הלוי 19
8261 74   יהודה הלוי 21
8260      487   יהודה הלוי 23 א 
8261 77   אברהם שפירא 20

.

​​​​​​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
​לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן
העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת
לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.
מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​​.

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}