כרטיס מתחם 19

​אזור מרכז העיר - לב העיר

כרטיס מתחם מספר: 19

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.

תיאור מתחם​​

מקום : בין הרחובות ביאליק, דוד המלך, סמטת סטודיו, המתמיד, הרב קוק.

מפת מתחם 19

​גוש
​חלקה
​כתובת
​מספר יחידות דיור
​מספר קומות
​שנה
​שטח חלקות במ"ר
​הערות
​8270
​68
​ביאליק 2 / דוד המלך 12
​12
​3
​1961
​1003
​8270
​151
​דוד המלך 10
​54
​28
​2015
​2010
​מגדל דוד – מלונאות ומגורים
​8270
​65
​דוד המלך 6
16
8
1990
1005
​8270
​64
​דוד המלך 4
​-
​9
​1978
​1011
​בית אבות
​8270
​69
​ביאליק 4
​16
​10
​1981
​1005
​8270
​117
​ביאליק 6
​13
​6
​1976
​494
​8270
​116
​המתמיד 4
​10
​6
​1966
​494
​8270
​71
​המתמיד 6
​16
​4
​1952
​1004
​8270
​72
​המתמיד 8
​16
​4
​1950
​1004
​8270
​73
​המתמיד 10
​18
​9
​2005
​2011

​8270
​74
​המתמיד 9
​18
​3
​1954
1142​
​8270
​75, 83
​המתמיד 7
​26
​6
​1952
​1114

​8270
76, 84
​המתמיד 5
​14
3​​1952
​1068
​על פי בדיקת היתר
​8270
​76, 85
​המתמיד 3
​14
​3
​1949
​1032
​על פי בדיקת היתר
​8270
​78, 86
​ביאליק 8
​21
​6
​1968
​1104

​8270
​79, 87
​ביאליק 10
​14
​4
​1958
​1044
​בהליך תמ"א
​8271
​51
​ביאליק 12
​1
​2
​1966
​1446

​8268
​111
​הרב קוק 13
​-
​1
​1948
​2053
​מרפאה
​8268
​54
​הרב קוק 11
​20
​5
​1966
​1009

​8268
​53
​הרב קוק 9
​20
​5
​1968
​1023

​8268
​103
​הרב קוק 7
​17
​6
​1981
​963

​8268
​51
​הרב קוק 5 
​43
​11
​2006
​1374

​8268
​50
​הרב קוק 3
​16
​8
​1983
​1019

​סך הכל
​393
​26,432 מ"ר​​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​

אפיון המתחם​

מיקום עירוני 

לב העיר מערב, בסמיכות לכיכר העצמאות, לחוף הים ולגן המלך. בין  הרחובות ביאליק, דוד המלך, הרב קוק וסמטת סטודיו שמקבילה לכיכר העצמאות. 

חלק מהמתחם נמצא בתחום הסביבה החופית (100-300 מ').

שטח מתחם

 כ-27 דונם.

יעודי קרקע מאושרים

 מגורים ב', מגורים ג' לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים מיוחד לפי נת/54/114, מגורים, מלונות ומסחר מיוחד א' לפי נת/ 82/800, מגורים ותיירות לפי 408-0557132, דיור מוגן לפי נת/6/800. 

טיפוסי בינוי קיימים

המתחם מגוון בשנות וגובה הבנייה: מאופיין בריבוי מבני מגורים בני 3-9 קומות. מספר מבנים גבוהים לאחר שנת 1980, מרבית הבניינים נבנו בשנות ה-50 וה-60. 

מגרשים

רוב המגרשים בשטח של כ-1 דונם בגאומטריה מלבנית או א-רגולרית.

שירותי ציבור

גני ילדים: במתחם זה קיימות 2 כיתות גן בטווח ​הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 7 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 2 מוסדות: ממלכתי וממלכתי דתי. בטווח של 750 מ' אין מוסדות נוספים. חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ': אין בית ספר ממלכתי. קיימים 5 מוסדות: אחד חרדי, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים. בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת היטב בסניפים המרכזיים של קופות חולים ברדיוס של כ-500 מ. בתי כנסת: בטווח הליכה של 250- 500 מ' בתי כנסת רבים. קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות, דיור מוגן, מועדון גמלאים, מרכז לפעילות גיל הזהב, ספריה קהילתית ומוזיאון העיר. 

תכנון תחבורתי

המתחם נשען על מספר רחובות לא רחבים וכיום משורת באופן שאינו מיטבי בתחבורה ציבורית. רחוב דוד המלך הינו הרחב מהם. הרב קוק וסמטת סטודיו הינם רחובות ללא מוצא.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב דוד המלך מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכנן שביל אופניים ברחוב דוד המלך. בסמיכות למתחם קיים שביל אופניים על רח' הרצל ובהתאם לתוכנית האב מתוכנן שביל אופניים בטיילת החוף. 

הנחיות כלליות

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38 מלבד המפורט בהנחיות הפרטניות. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. ​

גמישות: 

  • ​​תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. 
  • בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד ברחוב דוד המלך הוא 2.5-2.9 וממזרחה לו 2.8-3.2. 

יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר. 

תיירות ומלונאות

הוראות תמ"מ 8/21/3 מחייבות וייבנו מבנים מעורבי שימושים בהתאם להוראותיה, אלא אם יינתן פטור ממשרד התיירות בתמיכת מהנדס העיר.

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  • גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  • 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

  1. תכסית ובינוי באזור הסביבה החופית: הבינוי ישמור על תכסית מצומצמת והקטנת ההשפעה הנפחית על סביבתו ככל הניתן, זאת בין היתר, באמצעות קווי בניין צידיים מוגדלים ומרפסות שקועות. תתוכנן חזית מזרחית מוקפדת.
  2.  בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
    סמטת המתמיד הינה סמטה צרה ויש לתכנן את הבניינים סביבה בהקפדה על תכנון צל שייתן מענה לכלל הבניינים המיועדים להתחדשות במתחם.
    ברח' הרב קוק יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+ גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' דוד המלך יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג). חזית מסחרית מחייבת.
    ברח' ביאליק יינתנו הנחיות פרטניות למספר הקומות על מנת לאפשר חידוש של סמטת המתמיד.
    מעל חזית מסחרית תותר בכפוף לאישור מהנדס העיר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
    במסגרת תוכנית הצל יורחב הכביש ברחוב המתמיד ויתוכנן מעבר הולכי רגל לכיוון סמטת סטודיו.
  3.  בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.  כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
  4. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  5. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  6. ​זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבנייה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בנייה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

הפקעות מאושרות פרטניות

  •  הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  • שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  • תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  • ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
  • תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי, לרבות מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

  1. דרגה חברתית: 1.
  2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
  3. סוחרים: אין

הנחיות

  1.  דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
  2. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 50% מהדירות הקיימות לתקופה של 5 שנים. 

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). ​

הנחיות פרטניות

מתחם משנה לפינוי בינוי:  מתחם שכל בנייניו מיועדים להליך פינוי בינוי. תותר חלוקה למתחמי משנה באישור מהנדס העיר, ככל ויוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש.​​


​גוש
​חלקה
​כתובת​

​8270

​68

​ביאליק 2 / דוד המלך 12

​8270

​69

​ביאליק 4*

​8270

​117

​ביאליק 6*

​8270

​116

​המתמיד 4

​8270

​71

​המתמיד 6

​8270

​72

​המתמיד 8

​8270

​74

​המתמיד 9

​8270

​75 ,83 

ה​מתמיד 7

​8270

​76 ,84

​המתמיד 5

​8270

76, 85

​המתמיד 3

​8270

78, 86

​ביאליק 8** 

*ביאליק 6 וביאליק 4 – בכפוף לאישור מהנדס העיר, יותר צירוף הבניינים למתחם הפינוי בינוי בשל התועלת התכנונית והציבורית הנובעת מצירופם. 

** במסגרת תוכנית יתאפשר חיזוק הבניין בתמ"א 38 חיזוק בכפוף להצגת פתרונות חניה בהתאם למדיניות החניה העירונית ובכפוף להפקעת החזית לרחוב המתמיד לצורך הרחבת זכות הדרך ומתן זיקת הנאה בקו הבניין הקדמי. 

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת מגרש מתחום התכנון. ​

מתחם משנה לפינוי בינוי

מתחם שכל בנייניו מיועדים להליך פינוי בינוי. 

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8268
​54
​הרב קוק 11
​8268
​53
​הרב קוק 9

​גמישות:  בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול בתחום התכנון של מתחם משנה זה את גוש 8271 חלקה 51 - ביאליק 12. ככל שחלקה זו תכלל בתחום התכנון, יומלצו בגינה עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ-30 יח"ד לדונם.     

מגרש בגוש 8268 חלקה 111, הרב קוק 13

  ינתנו הנחיות פרטניות. 

תכנית מפורטת מאושרת מס' 408-0557132 

גוש 8270, חלקה 64 – דוד המלך 4. 

במגרשים המפורטים להלן, היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול שיפוצי חזיתות בלבד.

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8270
​151
​דוד המלך 10
​8270
​65
​דוד המלך 6
​8270
​73
​המתמיד 10
​8268
​103
​הרב קוק 7
​8268
​51
​הרב קוק 5
​8268
​50
​הרב קוק 3

​​​​​​​​​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

​העירייה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​​​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}