כרטיס מתחם 98

​אזור דרום​ - מזרח

כרטיס מתחם מספר: 98​​

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם​​

מקום: בין הרחובות ‏‏‏‏‏‏לילינבלום, גבע, שד' בנימין, פתח תקווה.

כרטיס מתחם 98

​
​גוש
​חלקה
​כתובת
​יחידות דיור
​קומות
​שנה
​שטח חלקה במ"ר
​הערות
​8261
​1
​לילינבלום 2
​-
​6
​2008
​1834
​מרפאה
​8261
​2
​לילינבלום 4
​9
​4
​1969
​998*
​
​8261
​2
​גבע 3
​8
​4
​1969
​-
​
​8261
​104
​לילינבלום 6
​6
​4
​1963
​448
​
​8261
​105
​גבע 5
​2
​2
​1959
​448
​
​8261
​100
​לילינבלום  8
​1
​1
​1950
​448
​
​8261
​101
​גבע 7
​3
​3
​1951
​448
​
​8261
​5
​גבע 9 א'
​7
​4
​1974
​1002*
​
​8261
​5
​גבע 9 ב'
3
​4
​1974
​-
​
​8261
​5
​לילינבלום 10 א'
4
​​1974
​-
​
​8261
​6
לילינבלום 12 א'
12
​4
​1981
​1001*
​לפי בדיקת היתר
​8261
​6
​גבע 11 א'
​10
​4
​1981
​-
​
​8261
​7
​גבע 13 א'
​12
​5
​1993
​​1001*
​
​8261
​7
​לילינבלום 14 א'
​11
​6
​1993
​-
​
​8261
​8
​גבע 15
​-
​7
​2006
​​1001*
​
​8261
​10
​לילינבלום  18
​1
​1
​1984
500
​
​8261
​9
​גבע 17
​6
​6
​1983
​500
​
​8261​

​119
​גבע 19
​6
​6
​1987
​471
​
​8261
​11
​לילינבלום 20
​12
​6
​1996
​500*
​
​8261
​13
​גבע 21
​8
​4
​1972
​​​1001*
​
​8261
​14
​גבע 23
​16
​4
​1975
​​​1001*
​
​8261
​15
​לילינבלום 26 /  גבע 25
​-
​-
​-
​​​1001*
​
​8261
​132
​גבע 27
​12
​6
​1990
​894
​
​8261
​17
​פתח תקווה 14
​18
​6
​1976
​1048*
​
​סך הכל
​​​167
​​​15,545 מ"ר *כולל שטחים לפני הפקעה​
​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים. 

איפיון המתחם​​

מיקום עירוני​

המתחם ממוקם במרכז העיר, בדופן הדרום - מזרחית של לב העיר. בין הרחובות: לילינבלום, גבע, שד' בנימין, פתח תקווה.

שטח מתחם

כ-15 דונם.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים ה' לפי נת/100/ש/1, מגורים ג' לפי נת/88/800,  אזור מסחרי מיוחד לפי נת/51/800.  

טיפוסי בינוי קיימים

כמחצית מהבניינים נבנו לפני 1.1.1980, גובה הבינוי במתחם בין 1-7 קומות. חלקם בנויים עם חזית מסחרית.

מגרשים

מרבית המגרשים בשטח של 1 דונם או כ- 0.5 דונם. 

שירותי ציבור

גני ילדים:  בטווח 250 מ' קיימות 2 כיתות גן. בטווח 500 מ' קיימות 10 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח 500 מ' קיים בית ספר אחד חרדי. בטווח 750 מ' קיימים 4 מוסדות: 2  ממלכתיים, אחד ממלכתי דתי ואחד חרדי. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' אין בית ספר ממלכתי. קיימים 8 מוסדות: 3 חרדים, 2 ממלכתיים דתיים, אחד מיוחד, 2 אקסטרניים. 

שירותי בריאות: בטווח ה-500 מ' מתחם יש מספר סניפי קופות חולים. 

בתי כנסת:  בטווח ה-500 מ' קיימים 35 בתי כנסת. 

קהילה: בטווח 500 מ' דיור מוגן, מועדוניות, 2 מעונות יום, מתנ"ס, מוזיאונים. 

תכנון תחבורתי

המתחם משורת כיום ברמה טובה מאוד.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית ברח' הרצל, פתח תקווה, שד' בנימין. המתחם סמוך מאוד לתחנה המרכזית. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה מצוינת.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכננים שבילי אופניים לאורך הרצל, פתח תקווה, שד' בנימין.

הנחיות כלליות​​

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות

תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. 

תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.4-4.2. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. 

היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר.

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  1. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  2. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

  • בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
    גובה הבינוי וחזיתות מסחריות יקבעו בהתאם להנחיות הפרטניות ובהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.
    שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.
  • בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
  • חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  • צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  • זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.
  • ככל הניתן יש לייצר זיקות הנאה למעבר הולכי רגל לצורך יצירת חיבורים במרחב הבנוי בין רחוב גבע ללילינבלום. 

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבנייה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד.  

בבניינים שהונפק להם היתר בנייה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.  

הפקעות מאושרות פרטניות

  1. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  2. שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  1. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  2. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
  3. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר ככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

  1. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר.
  2. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי. 

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

  1. דרגה חברתית: 2.
  2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
  3. סוחרים: גבע 3, גבע 5, לילינבלום 2. 

הנחיות

  1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
  3. קרן תחזוקה:  בהתאם למדיניות העירונית – 100% מהדירות לתקופה של 5 שנים.
  4. לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבנייה.

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

מתחם לפינוי בינוי


​גוש

​חלקה

​כתובת

​8261

​2

​לילינבלום 4, גבע 3

​8261

​104

​לילינבלום  6

​8261

​101

​גבע 7

​8261

​5

​גבע 9 א', גבע 9 ב', לילינבלום 10 א'

​8261

​105

​גבע 5*

​8261

​100

​לילינבלום  8*

גמישות: בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, יש לכלול בתחום התכנון של מתחם משנה זה את גוש 8261 חלקות 105 ו- 100- גבע 5, לילינבלום 8. ככל שחלקות אלו יכללו בתחום התכנון, יומלצו בגינן עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ-30 יח"ד לדונם.   

תועלת ציבורית: מתחם זה יקצה שטח נפרד לקרקע ציבורית בשטח של 1 דונם. בנוסף, יתוכנן מעבר בזיקת הנאה בין הרחובות לילינבלום וגבע. 

גובה בינוי: עד 32 קומות ברוטו (ק+30+גג). מסחר מחייב בקומת הקרקע לכיוון רחובות לילינבלום וגבע. תותר תוספת קומת משרדים אחת.   

מתחם לפינוי בינוי

​​גוש

​חלקה

​כתובת

​8261

​13

​גבע 21

​8261

​14

​גבע 23

​גובה בינוי: עד 18 קומות ברוטו (ק+16+גג). מסחר מחייב בקומת הקרקע לכיוון רחוב לילינבלום.

תועלת ציבורית: כיתת גן ילדים תקנית בקומת הקרקע. מעבר בזיקת הנאה בין הרחובות לילינבלום וגבע. 

התחדשות על פי תוכנית מאושרת​

במגרשים המפורטים להלן, מבנים נמוכים. 

​גוש

​חלקה

​כתובת

​8261

​15

​לילינבלום 26 /  גבע 25​

היתר הבנייה ניתן לפני 1.1.1980​

במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבנייה ניתן לפני 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8261
​9
​גבע 17
​8261
​17
​פתח תקווה 14

​היתר בנייה לאחר 1.1.1980

למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בנייה לאחר 1.1.1980.  תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8261
​132
​גבע 27
​8261
​119
​גבע 19
​8261
​11
​לילינבלום 20
​8261
​10
​לילינבלום 18​
​8261
​8
​גבע 15
​8261​

​7
​גבע 13 א', לילינבלום 14 א'
​8261
​6
​לילינבלום 12 א', גבע 11 א'
​8261
​10
​לילינבלום 18
​8261
​1
​לילינבלום 2

​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

​העיריה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}