כרטיס מתחם 85

מיקום עירוני

צפון מזרח מרכז העיר. בין הרחובות פינס יחיאל, גליקסון ויעבץ. במתחם עוברים הרחובות ילין דוד, ניסנבוים יצחק, אמרי יוסף, הרב קלישר. בסמיכות למתחם עובר רחוב מרכזי - רזיאל.

שטח מתחם

כ- 43 דונם.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים י' לפי נת/100/ש/1, דרך מוצעת ושביל לפי נת1/355. 

טיפוסי בינוי קיימים

מרבית המבנים ותיקים בגובה 1-2 קומות + עליות גג.

מגרשים

מגרשים בשטחים משתנים.

שירותי ציבור

גני ילדים: במתחם זה קיימות 2 כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 8 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 3 מוסדות: 2  חרדיים ואחד ממלכתי דתי. בטווח של 750 מ' קיימים 5 מוסדות: אחד ממלכתי, אחד ממלכתי דתי, 3 חרדיים. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: 2 ממלכתיים, 3 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים, אחד מיוחד. 

בריאות: קיים סניף קופ"ח אחד וטיפת חלב ברדיוס של כ-500 מ'. בתי כנסת: בתי כנסת רבים בטווח הליכה של 250- 500 מ' ומקווה. 

קהילה: בטווח 500 מ' קיימים: מעון יום, דיור מוגן פרטי, מועדון גמלאים, סניפי תנועות נוער, מרכז לנוער, קונסרבטוריון עירוני.

תכנון תחבורתי

המתחם ממוקם בסמוך לרחוב רזיאל המשורת בתחבורה ציבורית. 

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב רזיאל מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכנן שביל אופניים ברחוב רזיאל. 

הנחיות כלליות

המתחם אינו מיועד להתחדשות (למעט חלקות הכלולות בהנחיות פרטניות). ככלל יותרו שיפוצי חזיתות.

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. 

תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.4-4. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן תבחן אפשרות להקצאת קרקעות בשטח כולל ורצוף של 3.6 דונם לטובת בית ספר. 

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

• גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
• 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

​הנחיות תכנון

• בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו). יותר גובה בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+ גג). 
• בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
• חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
• צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
• זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

הפקעות מאושרות פרטניות

הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 

שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

• תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
• תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

1. דרגה חברתית: 3.
   
2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: אין. 

הנחיות

1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
4. היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.
5. קרן תחזוקה: לא פחות מ-100% מבעלי הדירות הקיימות לתקופה של 10 שנים. לאחר בחינת הדו"ח החברתי תתאפשר גמישות.
6. הבינוי המוצע יהיה בינוי מוטה תחזוקה.

היטלי השבחה

בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

מתחם לפינוי בינוי

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, ניתן לצרף מתחם זה למתחם משנה א' בכרטיס מתחם 80.

הנחיות לתועלת ציבורית: מתחם זה יקצה קרקע ציבורית לצורך הקמת בית ספר יסודי (3.6 דונם).

הנחיות לתועלת ציבורית: תיבחן האפשרות למתן זכויות במתחם זה לצורך פינוי מגרשים עבור דרכים / תועלות ציבוריות במתחמים גובלים.