כרטיס מתחם 80

​אזור צפון - מזרח​

כרטיס מתחם מספר: 80

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם​​

מקום: בין הרחובות רזיאל, גליקסון וילין קלישר.​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS  עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.

איפיון מתחם

מיקום עירוני

מרכז העיר מזרח. בין הרחובות רזיאל, גליקסון והרב קלישר.  

שטח מתחם

כ- 9 דונם.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים ו' , מגורים ב' לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים מיוחד לפי נת/2/500. 

טיפוסי בינוי קיימים

מרבית מבני המגורים מבני שיכון בגובה 4-3 קומות.

מגרשים

מגוונים.

שירותי ציבור

גני ילדים: במתחם זה קיימת כיתת גן אחת בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 12 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 3 מוסדות: 2 חרדיים ואחד ממלכתי דתי. בטווח של 750 מ'  קיימים 4 מוסדות: 2 חרדיים, אחד ממלכתי, אחד ממלכתי דתי. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: 2 ממלכתיים, 4 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים. 

בריאות: קיים סניף קופ"ח אחד ברדיוס של כ-500 מ. בתי כנסת: בתי כנסת רבים בטווח הליכה של 250- 500 מ'. 

קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות יום, דיור מוגן פרטי, מועדוני גמלאים, סניפי תנועות נוער, מרכז לנוער, היכל התרבות, קונסרבטוריון עירוני.

תכנון תחבורתי

מתחם ממוקם בסמוך לרחוב רזיאל ולא רחוק מרחוב הרצל המשורתים בתחבורה ציבורית. 

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב רזיאל מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים:  בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכנן שביל אופניים ברחוב רזיאל וברחוב הרצל.

הנחיות כלליות​

המתחם מיועד להתחדשות בהליך של פינוי בינוי. לא תותר התחדשות לפי תמ"א 38. ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות.

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.4-4. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר. 

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

• גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
• 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

​​הנחיות תכנון​

• בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
  ברח' רזיאל יותר גובה בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+ גג). באישור מה"ע תותר חזית מסחרית. 
• בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית.  כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
• חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
• צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
• זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבנייה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

הפקעות מאושרות פרטניות

• הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
• שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

• תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
• ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
• תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38.

שלביות

במימוש של מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, תידרש בדיקה תחבורתית ופרוגרמתית  ומענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

• דרגה חברתית:3.
  
• שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.
• סוחרים: אין. 

הנחיות

1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
4. היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.
5. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.
6. הבינוי המוצע יהיה בינוי מוטה תחזוקה.

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

מתחם משנה לפינוי בינוי

מתחם משנה לפינוי בינוי

גמישות: בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול בתחום התכנון של מתחם משנה זה את חלקה 809 (רזיאל 38 /גליקסון 4). ככל שחלקה זו תיכלל בתחום התכנון,  יומלץ בגינה עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.​

בנייה על פי תוכנית מאושרת

היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980​

​​במגרשים המפורטים להלן, היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול שיפוצי חזיתות בלבד.