כרטיס מתחם 68

​אזור מרכז העיר - צפון - מזרח​

כרטיס מתחם מספר: 68

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם​​

מקום: במרכזו עובר רחוב הרב ריינס, סמוך לרחובות יהושע בן נון, קדושי בלזן ומוהליבר.

מפת מתחם 68


​גוש

​חלקה

​כתובת

​מספר יחידות דיור

​מספר קומות

​שנה

​שטח חלקות במ"ר

​הערות

​8232

​375

​הרב ריינס 41

​14

​8

​2017

​724

​​8232​

​378

​הרב ריינס 39

​10

​5

​1996

​770

​8232

​379

​הרב ריינס 37

​9

​4

​1996

​738

​8232

​380

​הרב ריינס 35

​10

​5

​1992

​717

​8232

​381

​הרב ריינס 33

1

​2

​1974

​710

​8232

​382

​הרב ריינס 31

​10

​5

​2006

​710

​8232

​383

​הרב ריינס 29

​8

​5

​1998

​710

​8232

​384

​הרב ריינס 27

​10

​5

​1993

​710

​8232

​385

הרב ריינס 25​

​10

​5

​2006

​710

​8232

​386

​הרב ריינס 23

​7

​5

​1993

​710


​8232

​387

​הרב ריינס 21

​11

​6

​2010

​710


​8232

​388

​הרב ריינס 19

​1

​1

​1963

​695


​8232

​389

​הרב ריינס 17

​12

​5

​2009

​695


​8232

​390

​הרב ריינס 15

​10

​4

​2014

​695


​8232

​391

​הרב ריינס 13

​14

​8

​2016

​695


​8232

​392

​הרב ריינס 11

​10

​6

​1997

​695


​8232

​393

​הרב ריינס 9

​6

​6

​2008

​695


​8232

​394

​הרב ריינס 7

​1

​1

​1948

​695


​8232

​395

הרב ריינס 5

​18

​7

​2020

​680


​8232

​396

​הרב ריינס 3

​8

​5

​1988

​676


​8232

​397

​הרב ריינס 1/ בר אילן 53

​9

​5

​1993

​749


​8232

​419

​בר אילן 51 א', ב'

​2

​5

​1974

​519


​8232

​62

​הרב ריינס 42

​8

​4

​1981

​500


​8232

64

​הרב ריינס 40

​8

​4

​1983

​500


​8232

​66

​הרב ריינס 38

​8

​4

​1981

​500


​8232

​70

​הרב ריינס 36

​13

​7

​2011

​504


​8232

​68

​הרב ריינס 36

​-

​-

​-

​501


​8232

​72

​הרב ריינס 32

​2

​2

​1971

​501


​8232

​74

​הרב ריינס 30

​4

​3

​1973

​501


​8232

​76

​הרב ריינס 28

​2

​2

​1977

​501


​8232

​78

​הרב ריינס 26

​13

​7

​2016

​501


​8232

​80

​הרב ריינס 24

​8

​4

​1984

​501


​8232

​82

​הרב ריינס 22

​2

​1

​1959

​517


​8232

​83

​השופטים 3 א

​1

​2

​1962

​506


​8232

​83

​השופטים 3 ב

​1

​2

​-

​-


​8232

​123

​השופטים 2/ הרב ריינס 20

​6

​5

​1987

​506


​8232

​124

​הרב ריינס 18

​6

​5

​1989

​502


​8232

​125

​הרב ריינס 16

​8

​5

​1973

​502


​8232

​126

​הרב ריינס 14

​8

​5

​1979

​502

​על פי היתר

​8232

​127

​הרב ריינס 12

​7

​6

​2020

​502

​עבר תהליך תמ"א 38

​8232

​128

​הרב ריינס 10

​3

​3

​1958

​502


​8232

​129

​הרב ריינס 8

​10

​5

​1975

​502


​8232

​130

​הרב ריינס 6

​9

​5

​1976

​502


​8232

​131

​הרב ריינס 4 א

​8

​5

​1970

​502


​8232

​132

​הרב ריינס 4

​6

​3

​1970

​601


​8232

​437

​קדושי בלזן 3

​-

​-

​-

​1078

​מבנה ציבור- ישיבה

סך הכל

​335 יחידות דיור

​27,642 מ"ר, כ-39,000 מ"ר כולל דרכים


נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה , עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​​

אפיון מתחם

מיקום עירוני

המתחם ממוקם בצפון מזרח מרכז העיר, בין הרחובות: ‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏הרב ריינס, קדושי בלזן ויהושע בן נון. 

שטח מתחם

כ- 39 דונם, מתוכם כ-12 דונם ביעוד דרך. 

יעודי קרקע מאושרים

מגורים ו' לפי נת/100/ש/1, שטח לבנייני ציבור לפי נת/1/346.

טיפוסי בינוי קיימים

המתחם מגוון מבחינת הקומות בין 1-8 קומות, שנות הבניה מעורבות.

מגרשים

בדופן המזרחית המגרשים בשטח של כ-500 מ"ר, בדופן המערבית בטח של כ-700 מ"ר.

שירותי ציבור

גני ילדים: בטווח של 250 מ' קיימות 3 כיתות גן. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 18 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 3 מוסדות: אחד ממלכתי, אחד ממלכתי דתי, אחד חרדי. בטווח של 750 מ' קיימים 6 מוסדות: אחד ממלכתי, 2 ממלכתיים דתיים, 2 חרדיים, אחד מיוחד. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים, 4 חרדיים, 2 אקסטרניים. 

בריאות: בטווח 500 מ'  סניף קופת חולים אחד. 

קהילה: בטווח 500 מ' מועדוניות, מעונות יום, 2 מתנ"סים, ספריה, דיור מוגן פרטי, מרכז לגיל השלישי, מרכזים לנוער וסניפי תנועות נוער. 

בתי כנסת: קיימים 17 בטווח הליכה של 500 מ'.

תכנון תחבורתי

המתחם משורת בצורה סבירה, ממוקם לאורך רח' ריינס/ רזיאל המשורת בקווים עירוניים. המתחם ממוקם בקרבה למחלף איינשטיין. 

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": נתיב העדפה לתחבורה ציבורית ברשת "מהיר לעיר" מתוכנן ברחוב ריינס וברחובות הסמוכים רזיאל ועמק חפר.  

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכננים שבילי אופניים לאורך רחובות ריינס, וברחובות ההמשכיים הסמוכים רזיאל ועמק חפר.​

הנחיות כלליות

המתחם מיועד להתחדשות עירונית חלקית בלבד, ובמכשירים מגוונים. התחדשות לפי תמ"א 38 תותר לפי הנחיות פרטניות.

ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנ​חיות פרטניות. 

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3.2-3.5. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. 

היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ- 700 מ"ר. 

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  • גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת),לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  • 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

​​הנחיות תכנון

  1. בינוי מגוון בגבהים משתנים. יש לתכנן בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו). ברח' הרב ריינס יותר גובה בינוי עד 25 קומות ברוטו (ק+23+ גג). 
  2. בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
  3. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  4.  צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  5. ​​זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום  רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר. 

הפקעות מאושרות פרטניות

  • הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  • שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  • תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  • ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
  • תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר ככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

  1. דרגה חברתית: 2.
  2. שייכות לרובע תפעולי: צפון מזרח העיר.
  3. סוחרים: אין.

הנחיות

  1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.
  2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  3. סקר חברתי: יקבע בהתאם לממצאי דו"ח חברתי ראשוני.
  4. קרן תחזוקה:  בהתאם למדיניות העירונית -  75% מהדירות לתקופה של 5 שנים.

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

מתחם משנה לפינוי בינוי

מתחם שכל בנייניו מיועדים להליך פינוי בינוי. 

​גוש

​חלקה

​כתובת

​8232

​126

​הרב ריינס 14

​8232

​128

​הרב ריינס 10

​8232​

​129

​הרב ריינס 8

​8232

​130

​הרב ריינס 6

​8232

​131

​הרב ריינס 4ר

​8232

​132

​הרב ריינס 4

​גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת או הוספת מגרש לתחום התכנון.

גוש 8232 חלקה 74 הרב ריינס 30

על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר: 1. חיבור לתוכנית פינוי בינוי. 2. בהתאם למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38 תבחן בכפוף לאישור מהנדס העיר תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. 3. חיזוק/עיבוי. הנחיות אלו תקפות כל עוד לא פג תוקף תמ"א 38. 

מבנים צמודי קרקע קיימים

ניתן יהיה לחדשם בבנייה בהתאם לתכניות מאושרות:

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8232
​381
​הרב ריינס 33
​8232
​388
​הרב ריינס 19
​8232
​394
​הרב ריינס 7
​8232
​419
​בר אילן 51 א', ב'
​8232
​72
​הרב ריינס 32
​8232
​76
​הרב ריינס 28
​8232
​82
​הרב ריינס 22
​8232
​83
​השופטים 3 א', ב'

היתר בנייה לאחר 1.1.1980​

למגרשים המפורטים להלן, ניתן היתר בנייה לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:

​גוש
​חלקה
​כתובת
​8232
​123
​השופטים 2/ הרב ריינס 20
​8232
​124
​הרב ריינס 18
​8232
​78
​הרב ריינס 26
​8232
​80
​הרב ריינס 24
​8232
​62
​הרב ריינס 42
​8232
​64
​הרב ריינס 40
​8232
​66
​הרב ריינס 38
​8232
​70 ,68
הרב ריינס 36
​8232
​375
​הרב ריינס 41
​8232
​378
​הרב ריינס 39
​8232
​379
​הרב ריינס 37
​8232
​380
​הרב ריינס 35
​8232
​382
​הרב ריינס 31
​8232
​383
​הרב ריינס 29
​8232
​384
​הרב ריינס 27
​8232
​385
​הרב ריינס 25
​8232
​386
​הרב ריינס 23
​8232
​387
​הרב ריינס 21
​8232
​389
​הרב ריינס 17
​8232
​390
​הרב ריינס 15
​8232
​391
​הרב ריינס 13
​8232
​392
​הרב ריינס 11
​8232
​393
​הרב ריינס 9
​8232
​395
​הרב ריינס 5
​8232
​396
​הרב ריינס 3
​8232
​397
​​הרב ריינס 1/ בר אילן 53

הרב ריינס 12 (גוש/חלקה: 127/8232)

עבר הליך התחדשות ולא תותר התחדשות נוספת.​

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

​העירייה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך. 

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.​

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}