כרטיס מתחם 61

​אזור מרכז העיר - לב העיר

כרטיס מתחם מספר: 61

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​​

תיאור מתחם​​

מקום: בין הרחובות עמק חפר/ הרב ריינס, בר כוכבא, יהושע בן נון, משה שפירא, דב הוז.

מפת מתחם 61, התחדשות עירונית

​גוש

​חלקה

​כתובת

​מספר יחידות הדיור

​מספר קומות

​שנה

​שטח חלקות במ"ר

​הערות

​8230

​14

​עמק חפר 18

​6

​3

​1976

​924

​8230

​15

​עמק חפר 16

​-

​-

​-

​971

​8230

​16

​עמק חפר 14

​6

​2

​1996

​1009

​8230

​17

​עמק חפר 12

​1

​1

​1970

​977

​8230

​18

​עמק חפר 10

​8

​3

​1978

​1077

​8230

​137

​עמק חפר 8

​-

​-

​-

​541

​8230

​136

​עמק חפר 6

​6

​7

​1988

​507

​8230

​135

​עמק חפר 4

​9

​3

​1951

​499

​8230

​134

​עמק חפר 2

​1

​1

​1951

​2497

​8232

​484

​דב הוז 2/ הרב ריינס 48

​8

​4

​1978

​576


​8232

​481

​דב הוז 4

​4

​2

​1957

​653

​לפי בדיקת היתר

​8232

481

​דב הוז 6

​4

​2

​1957

​-

​לפי בדיקת היתר

​8232

480

​דב הוז 8

​13

​2

​1957

​1084


​8232

​485

​יהושע בן נון 43, הרב ריינס 46 א'​

​-

​-

​-

​956

​בית כנסת, מקלט ציבורי​

​8232

​479

​דב הוז 10 א-ב

​8

​2

​1957

​1252

​לפי בדיקת היתר

​8232

​479

​יהושע בן נון 45 א-ג

​8

​2

​-

​-

​לפי בדיקת היתר

​8232

​479

​יהושע בן נון 45 ד

​1

​1

​-

​-

​לפי בדיקת היתר

​8232

​482

​הרב ריינס 46

​8

​2

​1959

​786


​8232

​483

​הרב ריינס 44

​4

​2

​1958

​1177


​8267

​373

​משה שפירא 48

​12

​4

​1965

​706


​8267

​374

​הרב ריינס 43

​1

​1

​1964

​743


​8267

​376

​משה שפירא 46 א-ב

​4

​2

​1952

​673


​8267

​902

​משה שפירא 53

20

​4

​1964

​1098


​8267

​902

​גולומב 1

​14

​4

​1964

​-

​לפי בדיקה

​8267

​534

​גולומב 3/ בר כוכבא 28

​1

​2

​1949

​509


​8267

​534

​בר כוכבא 26

​1

​2

​1949

​-


​8267

​535

​בר כוכבא 24

​2

​2

​1949

​500


​8267

​536

​בר כוכבא 22

​2

​2

​1949

​500


​8267

​542

​משה שפירא 51

​4

​2

​1974

​501


​8267

​541

​משה שפירא 49

​2

​2

​1949

​500


​8267

​1022

​עמק חפר 7א

​2

​1

​1970

​475


​8267

​1022

​עמק חפר 7ב

​2

​1

​-

​-


​8267

​533

​גולומב 2

​8

​3

​1970

​581


​8267

​531

​גולומב 4א

​1

​1

​1964

​475


​8267

​531

​גולומב 4ב

​1

​1

​1964

​-


​סך הכל

​172 יחידות דיור

​22,747 מ"ר


נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה , עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​

איפיון מתחם

מיקום עירוני

 צפון מזרח העיר בין הרחובות עמק חפר/ הרב ריינס, בר כוכבא, יהושע בן נון, משה שפירא, דב הוז.  

שטח מתחם

כ- 30 דונם, מתוכם כ-7 דונם ביעוד דרכים.

יעודי קרקע מאושרים

מגורים ב', מגורים ד', דרך קיימת/מאושרת לפי נת/545, מגורים ו' לפי נת/100/ש/1, אזור מגורים מיוחד ושטח ציבורי פתוח לפי נת/3/500, אזור מגורים 3-4 קומות לפי תרש"צ 3/14/15, אזור מגורים ב' לפי נת/מק/50/800/א, דרך מוצעת לפי נת/1/263.

טיפוסי בינוי קיימים

מרבית מבני המגורים ותיקים, בגובה של בין 1-4 קומות.

מגרשים

מגוונים.

שירותי ציבור

גני ילדים: במתחם זה אין כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 16 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: בטווח של 500 מ' קיימים 3 מוסדות: ממלכתי, ממלכתי דתי ומיוחד. בטווח של 750 מ'  קיימים 7 מוסדות: 2 ממלכתיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 חרדיים, אחד מיוחד. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' קיימים 10 מוסדות: 2 ממלכתיים, 4 חרדיים, 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים. 

בריאות: קיים סניף קופת חולים אחד ברדיוס של כ-500 מ'. 

בתי כנסת: בתי כנסת רבים בטווח הליכה של 250- 500 מ'. 

קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות יום, מועדון גמלאים, מעון יום, מרכז לנוער, שני מתנ"סים.

תכנון תחבורתי

המתחם ממוקם בסמוך לרחוב עמק חפר/ הרב ריינס המשורת כיום בתחבורה ציבורית בתדירות בינונית. 

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב עמק חפר/ הרב ריינס מתוכנן לכלול נתיב העדפה לתחבורה ציבורית.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכנן שביל אופניים ברחוב עמק חפר/ הרב ריינס.​

הנחיות כלליות

המתחם מיועד להתחדשות חלקית בהליך של פינוי בינוי (בכפוף לקבלת התנגדות מהנדס העיר לתכנית כוללנית נת/2035). ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. חיזוק ועיבוי לפי הנחיות פרטניות. 

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

יחס יחידות דיור

טווח מכפיל יח"ד 3.2-3.5. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

תועלת ציבורית

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. 

המתחם כולל שטח ביעוד ציבורי של 956 מ"ר. תידרש הפרשה של כ-2.65 דונם נוספים וסה"כ 3.6 דונם לטובת בית ספר. 

תמורה לדיירים

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר + מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

  1. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבניה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
  2. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

  1. בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
    ברח' עמק חפר/ הרב ריינס ובפינות הרחובות גולומב, משה שפירא, בר כוכבא יותר גובה בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+ גג). חזית מסחרית מחייבת. *בכפוף לקבלת התנגדות מהנדס העיר לתכנית כוללנית נת/2035.
  2. בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
  3. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
  4. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
  5. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבנייה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בנייה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

הפקעות מאושרות פרטניות

  1. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
  2. שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

  1. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
  2. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה באישור מהנדס העיר וככל שיידרש במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. 

מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי.

הנחיות חברתיות​​

אפיון המתחם

  1. דרגה חברתית:2.
  2. שייכות לרובע תפעולי: צפון העיר.
  3. סוחרים: גולומב 2, משה שפירא 48, משה שפירא 53, עמק חפר 2, עמק חפר 4. 

הנחיות

  1. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון.  
  2. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי".
  3. סקר חברתי: יש לערוך סקר חברתי מפורט.
  4. היזם ימנה יועץ חברתי לתהליך מתחילתו ועד איכלוס הדירות.
  5. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 100% מהדירות לתקופה של 10 שנים.
  6. הבינוי המוצע יהיה בינוי מוטה תחזוקה.

היטלי השבחה

בהתאם להחלטת מועצת העיר יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות

​​גוש

​חלקה

​כתובת

​8230

​135

​עמק חפר 4 

​8267

​533

​גולומב 2

​8267

​902

​משה שפירא 53,  גולומב 1

​8267

​373

​משה שפירא 48

​8267

​134

​עמק חפר 2*​

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, יש לכלול בתחום התכנון של מתחם משנה זה את עמק חפר 2, גוש/חלקה: 8230 134.  בגין חלקה זו יומלץ עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר ולא יותר מ- 30 יח"ד לדונם.

מתחם משנה לפינוי בינוי

​גוש​

​חלקה

​כתובת

​8232

​484

​דב הוז 2/ הרב ריינס 48

​8232

​481

​דב הוז 4, דב הוז 6

​8232

​480

​דב הוז 8

​8232

​479

​דב הוז 10 א-ב, יהושע בן נון 45 א-ד

​8232

​482

​הרב ריינס 46

​8232

483

​הרב ריינס 44

​8232

​485

​ריינס 46א – ציבורי (956 מ"ר)​

במתחם משנה זה תידרש הקצאה לשטחי ציבור משמעותיים. תיבחן האפשרות להקצות קרקע לטובת בית ספר יסודי - 3.6 דונם (כולל השטח הציבורי הקיים – 956 מ"ר).


עמק חפר 10, 18 - גוש 8230 חלקות 10, 14

  1. על רקע קושי ביצירת מתחמים משמעותיים לפינוי בינוי, יותר 1. בכפוף לקבלת התנגדות מה"ע לנת/2035 חיבור לתכנית פינוי בינוי. 
  2. בהתאם למדיניות כלל עירונית למימוש תמ"א 38, תיבחן בהתאמה לצורך ובאישור מהנדס העיר תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 או לפי תיקון 139 לחוק התיכנון והבניה ("חלופת שקד"). 
  3. חיזוק/עיבוי. הנחיות אלו תקפות עד 31.07.2023.

בנייה על פי תוכנית מאושרת

​גוש​
​חלקה
​כתובת
​8267
​376
​משה שפירא 46 א-ב
​8267
​1022
​עמק חפר 7 א-ב
​8267
​531
​גולומב 4 א-ב
​8267
​534
​גולומב 3/ בר כוכבא 28, בר כוכבא 26
​8267
​535
​בר כוכבא 24
​8267
​536
​בר כוכבא 22
​8267
​542
​משה שפירא 51
​8267
​541
​משה שפירא 49
​8267
​374
​הרב ריינס 43
​8267
​376
​משה שפירא 46 א-ב​
​8230
​15
​עמק חפר 16
​8230
​17
​עמק חפר 12
​8230
​137
​עמק חפר 8

היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980​

במגרשים המפורטים להלן, היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול שיפוצי חזיתות בלבד.

​​גוש

​חלקה

​כתובת

​8230

​16

​עמק חפר 14

​8230

​136

​עמק חפר 6

לא חותמים לפני שלומדים!

 עורך תוכן

​​​העירייה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך. 

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית​.

פרטי התקשרות

{{title}}
{{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר:

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר:

ימי ושעות קבלת קהל:

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}
  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}