כרטיס מתחם 26

​אזור מרכז העיר - לב העיר

כרטיס מתחם מספר: 26

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. מדיניות זו אינה כובלת את שיקול דעתה של הוועדה המקומית וכל החלטה תתקבל ע"י מוסד התכנון.​

תיאור מתחם​​

מקום:  בין הרחובות הרצל, דיזינגוף, שטמפפר, דוד רמז.​
​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בנייה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה , עדיפים היתרי הבנייה המאושרים.​

אפיון מתחם

מיקום עירוני

​המתחם ממוקם במיקום אסטרטגי – מרכז לב העיר בקרבת ציר הרצל וכיכר העצמאות. המתחם ממוקם לצד מדרחוב קראוזה ותל חי במיקום בעל חשיבות אורבנית משמעותית.

שטח המתחם

כ-21 דונם. 

ייעודי קרקע מאושרים

מסחרי ה', מסחרי ד', מגורים ב' לפי נת/100/ש/1, אזור מיוחד לפי נת/55/114, שצ"פ ושביל לפי נת/3/114, אזור מסחרי ומשרדים מיוחד לפי נת/11/800, אזור מסחרי מיוחד לפי נת/3/5/114. 

טיפוסי בינוי קיימים

מרבית המבנים ותיקים משנות ה-50' וה-60'. מבנים מסחריים ותיקים חד או דו קומתיים על הרצל, מבני מגורים מנות ה-60' ומבני ציבור עירוניים. חלקם של המבנים בעלי מוטיבים הראויים לשימור. 

מגרשים

מרבית המגרשים המסחריים בשטח של כ-700 מ"ר (לאחר הפקעה), מרבית שטחי המגורים בשטח ממוצע של עד 1 דונם. 

שירותי ציבור

גני ילדים: במתחם לא קיימות כיתות גן בטווח הליכה של כ- 250 מ'. בטווח הליכה של 500 מ' קיימות 3 כיתות גן. 

בתי ספר יסודיים: במתחם זה קיים בית ספר אחד ממלכתי בטווח של כ-500 מ'. בטווח ה-750 מ' קיימים 2 בתי ספר ממלכתיים. 

חינוך על יסודי: בטווח של 1500 מ' לא קיים מוסד חינוכי ממלכתי. קיימים 8 מוסדות: 2 ממלכתיים דתיים, 2 פרטיים, 3 חרדיים ואחד מיוחד. 

בריאות: המתחם נהנה מהקרבה ללב העיר ומשורת היטב בסניפים המרכזיים של קופות חולים ברדיוס של כ-500 מ. 

בתי כנסת: בטווח הליכה של 250- 500 מ' קיימים מגוון בתי כנסת. 

קהילה: בטווח 500 מ' קיימים מועדוניות, דיור מוגן, מועדון גמלאים, מרכז לנוער, ספריה קהילתית ומוזיאון העיר. 

תכנון תחבורתי

המתחם נשען על הרחובות הסובבים שרובם ברוחב מספק או שמתוכננים להרחבה בעתיד. לא תתאפשר כניסת רכבים מרחוב הרצל לרחוב תל-חי. 

כיום: המתחם משורת ברמה טובה. המתחם ממוקם במרחק של עד 500 מ' מהתחנה המרכזית. בשטח המתחם תחנת אוטובוס ובצמוד מדרום מערב למתחם תחנה נוספת. הנגישות הרגלית למוקדים שונים טובה מאוד.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": רחוב אוסישקין בטווח הליכה של כ- 250 מטר ממרכז המתחם ושד' ויצמן בטווח הליכה של כ-400-500 מטר עתידים לכלול נתיבי העדפה לתחבורה ציבורית. 

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכננים שביל אופניים ברחובות אוסישקין ווייצמן. בסמיכות למתחם קיים שביל אופניים על רח' הרצל ובהתאם לתוכנית האב מתוכנן שביל אופניים בטיילת החוף.

הנחיות כלליות​​

המתחם מיועד להתחדשות מגוונת: בהליך של מתחמי תכנון לפינוי בינוי, שימור, חיזוק ועיבוי, תמ"א 38 לפי הנחיות פרטניות, ככלל יותרו שיפוצי חזיתות. 

תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידת הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל המתחם. 

גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980 .

יחס יחידות דיור

על פי המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד ברחוב רמז ושטמפפר 3-3.5, ברחוב דיזינגוף 2.8-3.2, ברח' הרצל  יינתנו הנחיות פרטניות. 

יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ולנתוני המתחם. מדובר במתחם צפוף ביותר עם סוגיות נגישות לחניונים. מכפיל יח"ד תיכנוני יידרש להבחן בהתאם לחלק התחתון של הטווח. 

תועלת ציבורית 

המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. 

ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ-700 מ"ר. בחלק מהמתחם תידרש התייחסות לשימור. 

תמורה לדיירים​

לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר +מרפסת בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ- 60 מ"ר. 

תמהיל יחידות דיור

1. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 120- 115 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק). גמישות: תתאפשר התאמת שטחי הבנייה (הוספה או הפחתה) בהיקף שלא יעלה על 10 מ"ר משיקולים שינומקו. 
2. 20% מיחידות הדיור יהיו 'דירות קטנות' (כהגדרתן בחוק).

הנחיות תכנון

1. ​ בינוי מגוון בגבהים משתנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).
   ברח' שטמפפר יותר גובה בינוי עד 15 קומות ברוטו (ק+13+גג​). חזית מסחרית מחייבת.
   ברח' דיזינגוף יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+גג). חזית מסחרית מחייבת.
   ברח' הרצל  - ינתנו הנחיות בינוי פרטניות. חזית מסחרית מחייבת. גובה קומות  בכפוף לקבלת התנגדות מהנדס העיר לתכנית כוללנית נת/2035.
   מעל חזית מסחרית תותר תוספת קומות לתעסוקה ומשרדים. שטחי מסחר, משרדים ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת ובאישור מהנדס העיר.
2. בנייה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/ צדדית. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.
3. חנייה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית.
4. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקע​ית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך. 
5. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי.   
   ​גמישות: צמצום רוחב זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

בניינים בבנייה מאוחרת/גבוהה

בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. ככל ויידרש תבחן אפשרות לחידוש במסלול חיזוק/עיבוי. 

בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות).

הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

אישור תצ"ר יהווה תנאי להיתר בנייה. רישום השטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

הפקעות מאושרות פרטניות

1. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה. 
2. שטחים וזכויות בנייה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

גמישות

1. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית. 
2.  ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקבלו היתר לאחר 1.1.1980, או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.
3. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 4.1.1 בתוכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

שלביות​​

תנאי למימוש תכנון מפורט עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת כוללת למרכז העיר) ומענה פרוגרמתי לרבות מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות

אפיון המתחם

1. דרגה חברתית: 1 .
2. שייכות לרובע  תפעולי: מרכז העיר.
3. סוחרים: מסחר רב ברחובות הרצל, שטמפפר ותל חי.

הנחיות

1. הקמת נציגויות בעלי דירות ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי". כמו כן, יש להקים נציגות לבעלי היחידות המסחריות. 
2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון. 
3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 50% - 75% מהדירות לתקופה של 5 שנים (בהתאם לאזור).
4. לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבנייה.

היטלי השבחה

יחולו היטלי השבחה מלאים (50%). 

הנחיות פרטניות​

בניינים לפינוי בינוי​​

גמישות: בכפוף לאישור/הנחיית מהנדס העיר, תותר גריעת מגרש מתחום התכנון.

​גמישות: בכפוף לייעול התכנון והתועלת הציבורית, ובאישור מהנדס העיר, ניתן יהיה לכלול בתחום התכנון של מתחם משנה זה את גוש 8264 חלקות 34,35  - הרצל 8, 10, 12 א-ב. ככל שחלקות אלו יכללו בתחום התכנון, ינתנו הנחיות פרטניות. 

*הנחיות לתכנון מפורט​

גוש 8264 חלקה 128 – תל חי 8

מבנה עירוני. תותר תכנית שתוסיף שימושי משרדים ומסחר.

גוש 8264 חלקה 39 – שטמפפר 4

מבנה עירוני ("הגג"). תותר תכנית שתוסיף שימושי משרדים ומסחר.

מגרשים בגוש 8264 חלקות 35, 34, 36 – הרצל 8, 10, 12א, 12ב, 14 

מבנה מסחרי על דופן רחוב הרצל. בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר תוכנית נקודתית. 

מגרש בגוש 8264 חלקה 38, 37 – הרצל 16, הרצל 18/שטמפפר 2

מבנה מסחרי על דופן רחוב הרצל. ינתנו הנחיות פרטניות תוך שיפוץ החזית ושמירה על אלמנטים אדריכליים. 

מגרש בגוש 8264 חלקה 112 –  דיזינגוף 43

תותר התחדשות לפי תמ"א 38 הריסה ובנייה, בהתאם להחלטת ועדת משנה מספר 44 מיום 15.11.2021. ככל שיפוג תוקף ההחלטה, יחולו במגרש הוראות ס"ק א לעיל.

במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980​, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים. 

גוש- 8264, חלקה- 113, כתובת- שטמפפר 14

היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980

במגרשים המפורטים להלן, היתר הבנייה ניתן לאחר 1.1.1980. תתאפשר התחדשות באמצעות מסלול שיפוצי חזיתות בלבד.

​