כרטיס מתחם 28

Getting your Trinity Audio player ready...

​​אזור לב העיר

כרטיס מתחם 28

​מהדורה מספר 1 - אוגוסט 2023

מסמך זה הינו חלק מדיניות ההתחדשות העירונית. תכנון למתחם התחדשות עירונית יערך על פיו ובכפוף להנחיות שינתנו ע"י גורמי המקצוע במנהל ההנדסה. 

תיאור המתחם

מקום: בין הרחובות שדרות בנימין, דוד רמז, סמילנסקי, שער הגיא, הנוטע ומאירוביץ'


​גוש
חלקה​
כתובת​
יח"ד
מס' קומות​
שנת הקמה​שטח חלקה במ"ר​
הערות​
​8264
​144
​סמילנסקי 1
​4​
​		​4
​1953
​500
​מס' יח"ד עפ"י היתר
​8264
​143
​שער הגיא 2
​3
​1953
​497
​
​8265/8264
​89,87,94
​הנוטע 2
​0
1​
1965​
651​
מסחר ומגורים​
​8265/8264
​90,93,92
הנוטע 4​
2​
2​
1961​
985​
מסחר ומגורים​
​8265/8264
165/146​
הנוטע 6​
11​
4​
1964​
513​​
​8625
​101
​הנוטע 7
6​
3​
1957​
1037​
נת/מק/41/801, 408-0912741​
​8265/8264
​164/145
​הנוטע 8
​12
​4
​1961
​510
​
​8265
​100
​הנוטע 9
​6
3​
-​
1043​
נת/מק/41/801, 408-0912741​
​8264
119​
הנוטע 10 א'​
18​
4​
1950​
928​​
​8264
118​
הנוטע 10 ב'​
14​
4​
1950​
931​​
​8265
​99
​הנוטע 11 + רמז 21
11​
4​
1957​1052​​
​8264
76​
סמילנסקי 17​
0​0​
פנוי​
1190​​
​8264
​147
​הנוטע 12
12​
3​
1960​
994​
נת/מק/41/801, 408-0912741​
​8264

78​
​		הנוטע 14 א'+ב'​
16​
4​
1965​
964​
​		​
​סמילנסקי 11 א'
​9
3​​1975
​
​​8264
​ ​		​​157
​ ​		​הנוטע 16
​38
​12
​1974
​​2274
​ ​		​
​סמילנסקי 13
​-
​4
​1975
​
​סמילנסקי 11 ב' 
​-
​4
​1974
​
​8264
​
​103+106
​		​הנוטע 18
​9
​4
​1963
​1146
​		​
​רמז 19
​8
​4
​1963
​
​8264
​162
​סמילנסקי 5
​-
​1
​1959
​2348
​קולנוע שרון
8264
172​
סמילנסקי 5 ב' ​​-
3​
1959​
911​
בית זאב ז'בוטנסקי​
​8264
148​
סמילנסקי 9​
10​
6​
1973​
880​​
​8264
158​
סמילנסקי 15​
8​
4​1964​
500​
לפי ההיתר​
​8265
84​
הנוטע 3​
-​
4​1950​1039​
מסחר​
​8264
​75
​סמילנסקי 19+21
​42
​11
​1972
1925​​
​8265
​		​75​
​		​מאירוביץ 7 א'
​--
​2
​1996
​		​1001
​		​
​מאירוביץ 7 ב'
​9
​8
​​
​8265
​82
​מאירוביץ מנשה 5
​36
​6
​1974
​1007
​
​8265
​83
​מאירוביץ מנשה 3
​6
3​
1958​
1009​​
​8265
95​
מאירוביץ 4​
16​
4​
1962​​1014
​
​8265
​96
​מאירוביץ 6
16​
4​
1966​
1001​​
​8265
​97
​מאירוביץ 8+ רמז 25 א'
16​
3​
1960​
1001​​
8265
97​
רמז 23​22​6​2019​
1004​הבניין עבר תמ"א חיזוק​
​8265
102​
-​
-​
-​
-​
245​
שצ"פ​
​8265
65​
הנוטע 5​
-​
-​
-​
2066​​
​8265
​		​78
​		​הנוטע 1
​6
​4
​1950
​1001
​		​
​שער הגיא 8
​4
​4
​1960
​
​8265
​139
​שער הגיא 10
1​
1​1960​
501​​
​8265
138​
​שער הגיא 12 א'
​15
3​
1965​
500​​
​8265
​80
שער הגיא 14​
18​
3​
1967​
1000​​
​8265
74​מאירוביץ 9​
-​
2​-​
1001​
מרכז נוער​
​8265
​
73​
​		מאירוביץ 11​​3
3​
1959​
1004​ ​​
​רמז 27
​3
​3
​1959
​
​8265
114​
בנימין 10​
4​3​
1970​
501​
מסחר/מגורים​
​8265
​115
​בנימין 12
​12
4​1965​
645​
מסחר/גורים​
​8265
​
72​
​
בנימין 14 א'​​12
4​
1970​
1002​​
​		מסחר/מגורים​
​בנימין 14 ב'
​4
​4
​1970
​מסחר/מגורים
​8265
​		71​
​		​בנימין 16 א'
​4
3​
1946​
1002​
​		מסחר/מגורים​
​בנימין 16 ב'
​9
​2
​1946
​
​8265
​70
בנימין 18
20​
7​1972​
1003​
מסחר/מגורים​
​8265
​
​69
​		בנימין 20​​6
​4
​1952
​1200
​		​מסחר/ מגורים
​רמז 29
​13
​4
​1953
​מסחר/מגורים
​​​סה"כ
​ ​		​462 יח"ד
​​
​43,531 מ"ר
​

נתונים אלה נלקחו מאתר GIS עירוני. יתכנו שינויים בין נתונים אלה להיתרי בניה מאושרים. בכל מקרה של אי התאמה, עדיפים התרי הבניה המאושרים.

אפיון המתחם

​מיקום עירוני

​המתחם ממוקם במיקום מרכזי - מרכז הלב השוקק של נתניה בקרבת ציר הרצל. המתחם כולל את קולנוע שרון כמבנה משמעותי במרחב האדריכלי, העירוני ואף הנוסטלגי של נתניה. במתחם קיים מסחר פעיל שמתוכנן להתחדש ולהתרחב במסגרת ההתחדשות, תוך יצירת הזדמנויות למרחבי שהייה, בילוי ותעסוקה.

שטח מתחם

​כ-35 דונם

יעודי קרקע מאושרים

מסחר 1, מסחר 2, מסחר 3, מסחר 5, אזור מגורים ב', אזור מגורים ד', לפי נת/100/ש. שצ"פ, דרך קיימת/מאושרת, דרך מוצעת ומדרחוב לפי נת/13/800, דרך קיימת/מאושרת ודרך מיוחדת לפי נת/3/800, דרך קיימת/מאושרת, דרך מוצעת ושצ"פ לפי נת/114, דרך קיימת/מאושרת ודרך מוצעת לפי נת/48/114. שביל לפי נת/3/114, נת/5/114/ב​.

דרך קיימת/מאושרת לפי נת/289, נת/229, נת/216, נת/191, נת/101, נת/114/5/ב, 408-0152025. שצ"פ לפי נת/191 ולפי נת/114. שפ"פ לפי נת/114. אזור מגורים ב' לפי נת/191, דרך קיימת/מאושרת, דרך מוצעת, מגורים ומסחר לפי 408-0335067.

טיפוסי בינוי קיימים

​לאורך רחוב סמילנסקי ורחוב הנוטע מקבץ בניינים נמוכים בגובה 2-4 קומות. בחלקו הצפוני של המתחם, לאורך שער הגיא מבנים עד 2 קומות ובשד' בנימין בניה רוויה. מרבית הבניינים במתחם נבנו לפני 1.1.1980

מגרשים

​מגרשים בשטחים משתנים

שירותי ציבור

גני ילדים:  במתחם זה אין כיתות גן בטווח הליכה של כ-250 מ', אך יש 6 כיתות גן בטווח הליכה של כ 500 מ' - 2 גני ילדים ממלכתיים ו-4 גני ילדים ממלכתיים-דתיים.

בתי ספר יסודיים: בטווח ה-750 מ' קיימים 3 מוסדות: אחד ממלכתי, אחד חרדי ואחד ממלכתי-דתי.

בתי ספר על יסודיים: ​בטווח של 1500 מ' ישנם כ-4 בתי ספר על יסודיים: בית ספר על יסודי מיוחד, בית ספר על יסודי חרדי, בית ספר על יסודי ממלכתי דתי ובית ספר על יסודי חרדי לבנות. אין בית ספר ממלכתי בטווח זה

בריאות: בטווח של 250 מ' יש 6 בתי מרקחת ו-3 קופות חולים- קופ"ח מאוחדת, קופ"ח מכבי וקופ"ח לאומית.

רווחה, קהילה ותרבות: בטווח ה-250 קיימים שני מוקדי רווחה אזוריים, מתנ"ס לנוער, שני מועדוני גמלאים, מרכז יום לקשיש, ומעון יום של נעמ"ת.

שירותי דת: בטווח של 250 מ' קיימים בתי כנסת לזרמים השונים.

תכנון תחבורתי

המתחם משורת ברמה טובה. מיקומו במרחק של כ-100 מ' מהתחנה המרכזית. גישה טוב מאד לתחבורה ציבורית בין עירוני ועירונית.

תכנון עתידי "מהיר לעיר 2025": במסגרת "מהיר לעיר" מתוכננים צירי העדפה לתחבורה ציבורית בשד' בנימין והרצל. לפי תכנון עתידי המתחם ישורת ברמה מצויינת.

שבילי אופניים: בהתאם לתכנית "מהיר לעיר 2025" מתוכננים שבילי אופניים לאורך שד' בנימין ורחוב הרצל

הנחיות כלליות

​מתחם להתחדשות מגוונת. מתחמי תכנון לפינוי בינוי, תמ"א 38/חלופת שקד, חיזוק עיבוי כמפורט בהנחיות הפרטניות.

ככלל יותרו שיפוצי חזיתות.

1. תכנון מתחמי

תכנית צל למתחם בשלמותו תהווה תנאי לקידום תכנון מפורט למתחם המשנה הראשון. תכנית הצל תכלול: בינוי, חלוקה למתחמי משנה (במידה הצורך), תועלות ציבוריות לפי חלקו היחסי של כל תת מתחם והבטחת התכנות מימוש של כל מתחם.

גמישות: תותר הכנת תכנית צל לחלק מהמתחם באישור מהנדס העיר. תותר חלוקת המתחם למתחמי משנה וקידום תכנון מפורט נקודתי, ככל שיוכח כי החלוקה לא תסכל יכולת מגרשים להתחדש. ככל שחולק המתחם, כל מתחם משנה יפריש חלקו היחסי בתועלות הציבוריות. 

מתחם לפינוי בינוי יכלול לפחות 24 יח"ד במבנים שנבנו לפני 1.1.1980

2. יחס יח"ד

​עפ"י המפה השמאית טווח מכפיל יח"ד 3-3.5. יחס יח"ד הסופי יקבע בהתאם למתווה התכנוני שיאושר ומאפייני המתחם.

3. תועלת ציבורית

​המתחם יחויב בהפרשות לצרכי ציבור כגון: שב"צ, שצ"פ, שטחים מבונים בקומת הקרקע, הרחבות דרך בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים. היקף ההפרשה הציבורית בהתאם לפרוגרמה ולמתווה התכנוני. ככל הניתן עדיפות להפרשת קרקע בשטח שלא יפחת מ-700 מ"ר.

4. תמורה לדיירים

​לפי מדיניות כלל עירונית. גודל מירבי של דירות התמורה לפי הקיים בהיתר +12 מ"ר+מרפסת+ בשטח 12 מ"ר. גודל דירות התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר

5. תמהיל יח"ד

​א. גודל דירה חדשה ממוצע יהיה 115-120 מ"ר (פלדלת), לא כולל דירות התמורה ודירות קטנות (כהגדרתן בחוק).

ב. 20% מיחידות הדיור יהיו "דירות קטנות" (כהגדרתן בחוק)

6. הנחיות תכנון

א. בינוי מגוון בגבהים מתשנים. ככל הניתן יתוכננו בכל מתחם משנה גם בניינים עד 10 קומות (ברוטו).

  • בשד' בנימין וסמילנסקי יותר גובה בינוי עד 30 קומות ברוטו (ק+28+גג). חזית מסחרית מחייבת.

  • ברחוב דוד רמז ומאירוביץ' יותר גובה בינוי עד 20 קומות ברוטו (ק+18+גג). חזית מסחרית מחייבת.

  • ברחוב הנוטע ושער הגיא גובה הבינוי ייקבע בהתאם להנחיות הפרטניות ולמתווה התכנוני שיואשר. חזית מסחרית מחייבת.

  • מסחר,תעסוקה ושטחי ציבור יבואו בנוסף לזכויות הבניה למגורים והיקפים ייקבע בתכנית מפורטת.

ב. בבניה גבוהה (מעל 10 קומות ברוטו): 5 דירות בקומה טיפוסית. לא יותרו דירות במפלס הקרקע. בבניה מרקמית (עד 10 קומות ברוטו): 4 דירות בקומה טיפוסית, יותרו דירות במפלס הקרקע בחזית אחורית/צדדתי. כל הדירות יכללו לפחות 2 כיווני אוויר.

ג. חניה: לפי מדיניות חניה כלל עירונית

ד. צמצום כניסות לחניה: זיקת הנאה הדדית בכניסות לחניה תת קרקעית למגרשים גובלים, בהתאם לצורך.

ה. זיקת הנאה לציבור בחזית המבנים בתחום ק.ב קדמי. גמישות: צמצום זיקת ההנאה באישור מהנדס העיר.

ו. זיקות הנאה למעבר הולכי רגל לצורך שיפור החיבוריות, בין הרחובות הראשיים במסגרת התועלות הציבוריות

7.בניינים בבניה מאוחרת/גבוהה

​בבניינים שהיתר הבניה הונפק לאחר 1.1.1980, תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד. בבניינים שהונפק להם היתר בניה לפני 1.1.1980 ויש בהם 6 קומות מגורים ומעלה, תתאפשר התחדשות באמצעות חיזוק/עיבוי או שיפוצי חזיתות בלבד (למעט אם פורט אחרת בהנחיות הפרטניות)

8. הפקעות ומימוש שטח ציבורי מאושר

​אישור תצ"ריהווה תנאי להיתר בניה. רישום בשטח הציבורי יהווה תנאי לתעודת גמר.

9. הפקעות מאושרות פרטניות

​א. הרחבות דרכים שאושרו במסגרת תכנית מאושרת וטרם נרשמו, יירשמו על שם העירייה.

ב. שטחים וזכויות בניה יחושבו בשלב התכנון בהתאם לשטח החלקה המעודכנת לאחר הפחתת השטח המופקע.

10. גמישות

​א. תותר הוספת מגרשים לתחום המתחם באישור מהנדס העיר. שינוי גבולות המתחם בכפוף לבחינת התועלת הציבורית.

ב. ככל שהדבר נדרש לצורך ייעול התכנון ובאישור מהנדס העיר, ניתן לכלול בתחום התכנון המפורט מבנים שקיבלו היתר לאחר 1.1.1980 או בניינים בהם 6 קומות מגורים ומעלה.

ג. תתאפשר גמישות במספר הקומות המירבי ובמספר יח"ד לקומה ככל שיוצדק במסגרת התכנון המפורט.

11. מדיניות תכנון

מדיניות התחדשות עירונית מרכז העיר הינה מסמך מדיניות כהגדרתו בסעיף 22 להוראות תמ"א 38. מסמך זה מהווה חלק ממסמך מדיניות מתחמית כהגדרתו, בסעיף 4.1.1 בתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

12. שלביות

​א. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה ביצוע בדיקה תחבורתית (בה"ת) כוללת למרכז העיר

ב. תנאי למימוש תכנון מפורט, עבור מעל 20% מפוטנציאל תוספת יחידות דיור במרכז העיר, יהיה מענה לבית ספר על יסודי ממלכתי.

הנחיות חברתיות

​א. אפיון המתחם

​1. דרגה חברתית: 2

2. שייכות לרובע תפעולי: מרכז העיר.

3. סוחרים: מתחם בעל מסחר משמעותי.

ב. הנחיות

​1. הקמת נציגויות בעלי דירות ונציגויות סוחרים ומינוי עו"ד דיירים בהתאם ל"נוהל קידום מיזם למתחם התחדשות עירונית במסלול מיסוי"

2. דו"ח חברתי: יש לערוך דו"ח חברתי ראשוני כתנאי להצגת התכנון

3. קרן תחזוקה: בהתאם למדיניות העירונית - 75% מהדירות לתקופה של 5 שנים.

4. לאור ריבוי הסוחרים, יש להציג תוכנית ליווי לבעלי המסחר, לרבות פתרונות לתקופת הבניה.

היטלי השבחה

​בהתאם להחלטת מועצת העיר, יחולו היטלי השבחה מלאים (50%)

הנחיות פרטניות

​א. מתחם משנה 1: מתחם "קולנוע השרון"- לפינוי בינוי ושימור:

​גוש
חלקה​
כתובת​
​8264
​143
​שער הגיא 2
​8264
​144
​סמילנסקי 1
​8624

​162
​סמילנסקי 5
​8625
​89,87
​הנוטע 2
​8624
​94
​"
​8265
​90,92
​​הנוטע 4
​8264
​93
​"


גוש 8624 חלקה 162 - סמילנסקי 5: "קולנוע השרון"- מבנה לשימור: מגרש קולנוע שרון יופרש ויירשם ע"ש עיריית נתניה בשלמותו וישומר בשלמות. בהתאמה לתכנית המפורטת שכוללת את התועלת הציבורית של שימוש קולנוע שרון, בכפוף לאישור מהנדס העיר, יותר עד פי 2 יח"ד מהמצב המאושר.

גוש 8264 חלקות 143-144- סמילנסקי 1 ושער הגיא 2: בשל מיעוט יח"ד קיימות, בכפוף לאישור מהנדס העיר ויעול התיכנון והתועלת הציבורית, יותר עד פי 2 יחידות דיור מהמצב המאושר. חזית הבינוי לכיכר ציון- תשומר, עפ"י הנחיות וועדת השימור

גוש 8265 חלקות 90,89,87 גוש 8264 חלקות 93,94- הנוטע 2-4: בשל מיעוט יח"ד קיימות, בכפוף לאישור מהנדס העיר ויעול והתועלת הציבורית, עד פי 2 יחידות דיור מהמצב המאושר.

ב. מתחם משנה 2- לפינוי ובינוי

​גוש
חלקה​
כתובת​
​8264
117​
סמילנסקי 7א', 7ב'​
​8264
146​
הנוטע 6​
​8264
​145
​הנוטע 8
​8264
​119
​הנוטע 10 א'
​8264
​118
​הנוטע 10 ב'

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת או הוספת מגרש לתחום התכנון.

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, יעול התיכנון והתועלת הציבורית, ניתן לבחון צירוף של חלקות 157 (חלקי) ו-158 בגוש 8264- סמילנסקי 11ב', 13, 15. ככל ויצורפו יומלץ בגינן עד פי 2 מהמצב המאושר

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר הוספת חלקות 103,106 בגוש 8265, רח' רמז 19 והנוטע 18 למתחם התכנון. הכביש ברחוב הנוטע יוסט בחלקו הדרומי לחלקה 106 ויורחב בזיקת הנאה.

ג. מתחם משנה 3- פינוי בינוי- תוכנית מס' נת/מק/41/801, 408-0912741

​גוש
חלקה​כתובת​
​8265
​100
​הנוטע 9
​8265
​101
​הנוטע 7
​8264
​147
​הנוטע 12

ד. מתחם משנה 4- פינוי בינוי

​גוש
חלקה​
כתובת​
​8265
​99
​דוד רמז 21, הנוטע 11 א', ב'
​8265
​95
​מאירוביץ' מנשה 4
​8265
​96
​מאירוביץ מנשה 6
​8265
​97
​רמז דוד 25, מאירוביץ' מנשה 8

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת או הוספת מגרש לתחום התכנון.

ה. מתחם משנה 5- פינוי בינוי

​גוש
חלקה​כתובת​
​8265
​78
​הנוטע 1, שער הגיא 8
​​8265
​83
​מאירוביץ' מנשה 3
​8265
​84
​הנוטע 3
​8265
​139
​שער הגיא 10
​8265
​138
​שער הגיא 12 א'
​8265
80
​שער הגיא 14
​8265
​114
​שד' בנימין 10
​8265
​115
​שד' בנימין 12
8265
​72
​שד' בנימין 14א', 14 ב'
​8266

​71
​שד' בנימין 16
​8265
​69
​​שד' בנימין 20, רמז 29
​8265
​73
​מאירוביץ' מנשה 11, רמז דוד 27

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר גריעת או הוספת מגרש לתחום התכנון.

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר והצגת תוכנית צל ואישורה, ניתן יהיה לפצל את המתחם

גמישות: בכפוף לאישור מהנדס העיר, תותר הוספת חלקה 74 בגוש 8265, מאירוביץ 9 למתחם התכנון.​ בשל מיעוט יח"ד קיימות, יותר עד פי 2 יחידות דיור מהמצב המאושר.

ו. במגרשים המפורטים להלן, מבנים בעלי 6 קומות ומעלה שהיתר הבניה ניתן לפני 1.1.1980 

תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות. חיזוק/עיבוי יתאפשר במקרים נקודתיים ובאישור מהנדס העיר.

​גוש
חלקה​
כתובת​
​8264
​157
​הנוטע 16
​8264
​148
​סמילנסקי 9
​8264
​75
​סמילנסקי 21,19
​8265
​82
​מאירוביץ 5
​8265
​70
​שד' בנימין 18*

ז. במגרשים המפורטים להלן, תתאפשר בניה לפי תכנית מאושרת, וכן שיפוץ חזיתות


​גוש
חלקה​כתובת​
​8264
​172
​סמילנסקי 5ב'- בית זאב ז'בוטנסקי. יבחן הצורך בהנחיות לשימור
​8264
​76
​סמילנסקי 17- לפי תכנית 408-0335067
​8264
​158
​סמילנסקי 15א', סמילנסקי 15ב'*
​8264
​157
​סמילנסקי 11ב',13*
​8265
​65
​הנוטע 5**

גמישות:

*באישור מהנדס העיר, צירוף למתחם פינוי בינוי 2.

**באישור מהנדס העיר ובכפוף ליעול התכנון והתועלת הציבורית יתאפשר חיבור למתחם פינוי בינוי. ככל ויחובר למתחם פינוי בינוי, יומלץ עד פי 2 יח"ד מהמאושר.

ח. למגרש המפורט להלן, ניתן היתר בניה לאחר 1.1.1980 תתאפשר התחדשות באמצעות שיפוצי חזיתות בלבד:


​גוש
חלקה​כתובת​
​8265
​75
​מאירוביץ' מנשה 7ב'

ט. במגרש המפורט להלן, קיימת בניה במחצית החלקה הסמוכה. תתאפשר התחדשות בהתאם למופע הבניין השכן:

​גוש
חלקה​כתובת​
​8265
​75
​מאירוביץ' מנשה 7א'

י. הבניין להלן חוזק ולא תותר התחדשות נוספת

​גוש
חלקה​כתובת​
​8265
​98
​דוד רמז 23

​​​​​​​​

חזרה לראש הדף
>חזרה לראש הדף
לא חותמים לפני שלומדים!

עורך תוכן
​​העירייה מפצירה בבעלי הנכסים להתעמק בתחום ההתחדשות העירונית, טרם חתימה על מסמך משפטי מחייב, ופועלת על מנת לספק את כל המידע הנחוץ לשם כך.

מוזמנים ליצור קשר עם אגף להתחדשות עירונית.

פרטי התקשרות

{{title}} {{AllDetails.FullName}}

יצירת קשר

פרטי התקשרות

{{DepAllDetails.Name}}

יצירת קשר

ימי ושעות קבלת קהל

  • ימי קבלה{{DepAllDetails.ReceptionDays}}

  • ימי ושעות פעילות:

  • שעות קבלה{{DepAllDetails.ReceptionTime}}