תאריך: 30/03/2025
תאריך עברי: א' בניסן תשפ"ה

בעלי עניין:

יוזם/מגיש:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה

בעלים:

בעלים שונים

כתובות:

שכונה: מרכז העיר

מטרת התכנית:

מסמך מדיניות למתחם 2 בהתאם להוראות סעיף 4 לתכנית המתאר הכוללנית נת/2035.

חוות דעת

הערות בדיקה

מטרת הדיון הינה מענה להתייחסויות שהתקבלו למסמך המדיניות של מתחם 2 - מרכז העיר. מסמך המדיניות למתחם 2 אושר בוועדה מקומית מס' 5 ביום 24.02.2025, והוחלט כי: 1. המדיניות תפורסם באתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתקופה של חודש עד 23/3/2025. 2. ככל ויתקבלו הערות, תשוב ותדון הוועדה במסמך לאור ההערות. 3. ככל ולא יתקבלו הערות, המסמך מאושר כמסמך מדיניות למתחם 2, בהתאמה להוראות נת/2035. בהתאם להחלטת הוועדה המקומית המסמך פורסם באתר העירוני ובעמוד הפייסבוק של העירייה. עבור מסמך המדיניות התקבלו 3 התייחסויות (רצ"ב): ביום 12.03.2025 התקבל מכתב ממר רז משולם. ביום 23.03.2025 התקבלה התייחסות מעו"ד דניאל אפשטיין ואדר' חיימי שניידר. כמו כן, התקבלה פנייה ממר איליה קומיסרוב דרך אתר האינטרנט העירוני. להלן תגובת הצוות המקצועי למכתב שהתקבל ממר רז משולם: 1. למה לא נערך שיתוף ציבור בנושא לתושבי מרכז וצפון העיר? מענה: המסמך פורסם להערות הציבור באתר העירוני והודעה על כך פורסמה אף בדף הפייסבוק העירוני. ניתנו 30 ימים לשלוח הערות/שאלות. 2. למה ועד מרכז העיר, לא הוזמן לפגישה חשובה זו? מענה: הישיבה המדוברת הינה ישיבה של וועדה מקומית לתכנון ובניה. 3. סעיף 1.3 ב - קידום התחדשות עירונית - נאמר שראש העיר עצרה פרויקטים במרכז העיר בשל ריבוי פרויקטים. אם כך, מצד אחד, רוצים לקדם פרויקטים ולהבטיח את שלומם של התושבים / בניינים בעת רעידות אדמה וכו' מצד שני עוצרים פרויקטים. נשמח להבהרה בבקשה להבהרה בנושא חשוב זה. מענה: ראש העיר לא עצרה פרויקטים במרכז העיר. 4. סעיף 4 מצב מוצע 4.1.1: א. שדרוג וחידוש מבני העיר הוותיקים - איך מתכוונים לערוך שדרוג מבורך זה אך מסובך הנדסית, תחבורתית ולא יאפשר מחייה נאותה באותה תקופה של השדרוג. מענה: תקופת החידוש היא אכן מאתגרת ולכן לכל פרוייקט טרם תחילתו נערכים וניתנים אישורים לתחילת עבודות, לאחר שהוצגה ואושרה תכנית התארגנות אתר ולאחר שנבדקו הסדרי התנועה והבטיחות ע"י מהנדסי מינהל ההנדסה והמשטרה. ב. כנ"ל לגביי תשתיות - כידוע וכפי הנרשם, מרכז העיר מורכב מתמהיל רב של אוכלוסיות ולרוב, אוכלוסייה מתבגרת. איך תושבים אלו, יצטרכו להתנהל ביום יום במצב כזה? מענה: מרכז העיר מתחדש באופן הדרגתי. כיום בביצוע שישה פרוייקטים של פינוי בינוי במרכז העיר וכן פרויקטי בניה נוספים. המפתח למזעור ההשפעה הסביבתית הינו ביצוע הדרגתי. ג. חיזוק הפעילות הכלכלית והמסחרית - לא צריך לחכות למשהו מיוחד על מנת לקדם שיתופי פעולה או לחזק את העסקים המקומיים שאכן חייבים חיזוק כאוויר לנשימה. לראייה חצר השוק הססגוני שאכן נוכח בעיר ועוד. מענה: מסמך המדיניות הינו מסמך מתווה דרך למדיניות תכנונית. המסמך מעלה את הצורך לחיזוק הפעילות הכלכלית והמסחרית של מרכז העיר לרבות באמצעות התחדשות עירונית. ד. שיפור חווית החיים במרכז העיר - על מנת שמשפחות חדשות יגיעו למרכז העיר הן מערים סמוכות או משכונות ברחבי העיר, צריך לפתח את מרכז העיר כמותאם לצעירים. כיום, כל חלקת אדמה מיועדת לבנייה לגובה רב ואין התייחסות לשמירת שטחים חומים לטובת מטלות ציבוריות כמו מגרשי משחקים, גני ילדים, פאבים ומקומות בילוי נוספים. כיום, הכול ישן ומוזנח ולכן, מרכז העיר מתנהל בהתאם. לא צריך לחכות למשהו חדש אלא פשוט לעשות. לדוגמא, דובר כבר שנים רבות על בית לנדה, להפוך בית היסטורי זה למרכז תרבות רב גילאי. אז מדברים. מענה: כפי שנכתב מסמך המדיניות, כל פרויקט התחדשות עירונית מפריש שטחים לתועלת הציבור. חלק מהשטחים מופרשים כשטחים לשטחים ציבוריים פתוחים וחלק לשטחים ציבוריים מבונים וחלק יופרשו בקומות הקרקע של בנייני המגורים. 4.1.2 חלוקה למתחמי תכנון. 1. מאיזו סיבה, משקיעים פחות לכאורה בשכונת בן ציון ורמת אפרים, שכונות שמשוועות לשינוי ורואים זאת כל חורף לפחות. מענה: אין פחות השקעה בתשתיות בשכונות הנ"ל. יחד עם זאת ההתחדשות העירונית מתמקדת באזורים בהם ישנה בניה רוויה בבניינים שנבנו לפני שנות ה- 80. יצוין כי ישנם מספר פרויקטים גם ברח' אצ"ל שבשכונת בן ציון. 2. איך מתכוונים לבצע את השינוי כלומר, לוחות זמנים על מנת שהתושבים יוכלו להמשיך ולנהל חיים במהלך השינוי. מענה: הליך ההתחדשות הינו הליך שמטבעו נפרס על פני שנים. כבר כיום מבוצעים במרכז העיר מספר פרוייקטים של התחדשות עירונית. 3. אנו מבינים מהכתוב ששכונת נת/548 נכנסת לשטח מרכז העיר? מענה: בהתאם למתחמים בתוכנית המתאר נת/2035, מתחם 548 כלול במתחם 2. 4. 601 מתקנים הנדסיים נשמח להסבר על מה מדובר. מענה: מגרש 601 מצוי מצידו המזרחי של כביש 2 וישמש עפ"י נת/2035 למתקנים הנדסיים הנדרשים לצרכי תשתית דוגמת תחנות שאיבה, מים , חשמל וכד'. כבר היום קיימים בתא שטח זה מתקנים הנדסיים, לרבות תחנת שאיבה הראשית של העיר. 4.1.2 חלוקה למתחמי תכנון מתחם תכנון 2ב - לב העיר. 1. לפי הנרשם, העירייה מתכננת לבנות מגדלים רבי קומות נוספים במרכז העיר. המצב כבר היום, לא מאפשר מחייה סבירה בצפיפות הבלתי נסבלת הקיימת במרכז וצפון העיר אזי, עוד בנייה רק תוסיף את המצב העגום שהתושבים נמצאים בו כבר היום. מענה: כפי שנרשם במסמך, העיריה מבצעת בדיקות תחבורתיות על מנת לקבוע תנאים להמשך חידוש הבניינים ותוספת יחידות דיור. יתר על כן, העיריה נערכת לביצוע תוכנית מהיר לעיר לצורך מעבר לשימוש בתחבורה ציבורית אפקטיבית. 2. בקצב הזה, העיר הזו ובפרט מרכז העיר, יהיה אזור לעשירים בלבד ולא לאנשים שחיים כבר היום בעיר או שוקלים להגיע למרכז העיר. השכירות תעלה, קניית דירה תעלה, דמי אחזקת בניין תעלה ועוד. מענה: היות ועל פי המדיניות העירונית לא כל הבניינים במרכז העיר מיועדים להתחדשות עירונית אלא רק בניינים שנבנו לפני 1980 ובהם עד 5 קומות מגורים, מרבית הבניינים במרכז העיר לא צפויים לעבור הליך של פינוי בינוי. מכאן שמרכז העיר צפוי להציע מגוון רחב של אפשרויות מגורים. 3. מהסיבה שיש תכנון לבנות מגדלים רבים בקו החוף ובסמוך אליו, תושבים אשר קנו דירות הצופות לים, יפגעו מכך וכתוצאה מכך ערך הדירה שלהם יפגע. מענה: המסמך לבניה לאורך החוף אושר בוועדה המקומית והוצג בוולחו"ף לפני מספר שנים. המסמך מפורסם באתר האינטרנט של העיריה. ככל ותקודם תוכנית, יוכלו תושבים להתנגד לה על פי הוראות הדין. 4. מצב מוצע. 4.2.2 חזיתות מסחריות 1. לפי הרשום, אפשר לבנות ברחובות כמו הרצל, שדרות בנימין, סוקולוב ועוד, בניינים בגובה עד 40 קומות. עובדה זו לא באה בקנה אחד עם העובדה הקיימת כבר היום בשטח, שהצפיפות הבלתי נסבלת והפקקים והתשתיות הרעועות הקיימות, שלא נדבר על הפסקות החשמל המרובות.. מפריעים למחייה בצורה המגיעה לתושבים ולתושבות אזי הוספת מגדלים רבי קומות, עם חזיתות מסחריות וכל הנדרש לפי התוכנית החדשה, רק תעבה את האנדרלמוסיה הקיימת ותגרום לתושבים, לעזוב את מרכז וצפון העיר ולא לעבות אותו ולהפריח את השממה.. אנו מזכירים לכם, שרחובות אלו סמוכים לשוק העירוני שגם כך במצב הקיים היום, יש שם עומס רב בהיבטים שונים ולכן גם השוק, עתיד להיפגע ולכן גם ההכנסות של בעלי הבסטות והחנויות יכולים היפגע. מענה: התחדשות העירונית היא שילוב של חידוש בניינים לצד חידוש רחובות ותוספת שימושי מסחר ותעסוקה, תחבורה ציבורית, שבילי אופניים ושטחים לטובת הציבור. מטרת מסמך המדיניות הינה הצגת התכנון בצורה כוללת. 2. חניות - מה דין החניות במרכז וצפון העיר, אחריי תכנון גרנדיוזי זה? כיום, לא ניתן למצוא חניות לציבור המבקרים בעיר וכמובן, לתושבות ולתושבים ובעלי העסקים אזי לאחר בנייה מסיבית כזו, אנו בטוחים, שבעיית החנייה רק תתעצם. מענה: בניגוד לבניינים כיום בהם אין לתושבים חניה בבניין והם נאלצים להחנות ברחוב, מדיניות הוועדה המקומית קובעת כי כל החניות בבניה החדשה יהיו תת קרקעיות ולכל דירה תהיה לפחות חניה אחת. סוגיות נוספות שמבוקשת הבהרה לגביהם: 1. כתוצאה מגידול בניינים דהיינו יהיו יותר תושבים באזור מרכז וצפון העיר ולכן, חייבים לבנות גני ילדים, גני משחקים, בתי ספר ועוד. היכן בדיוק יש מקום במרכז וצפון העיר לבנות? האם יש שטחים חומים מיותרים? מענה: כפי שנכתב במסמך המדיניות, כל תוכנית התחדשות עירונית מציעה שטחים לטובת מבני ציבור ו/או שטחים ציבוריים פתוחים. כך למשל התוכנית האחרונה שאושרה ברחוב הרב קוק בורוכב, מציעה להגדיל משמעותית את שטח בית הספר הקיים וכן מייצרת שצ"פ גדול, גני ילדים ובתי כנסת. כך גם התוכנית ברחוב נורוק טהון שאושרה, מציעה בית ספר חדש ושצ"פ משמעותי. 2. עיריית נתניה מתבססת על תכנון קווים של מהיר לעיר וכדומה לשיפור התחבורה וחסכון בכלי תחבורה בכבישים. לפי התוכנית המוצעת, נראה שכמות כלי הרכב רק יגדל ולא יהיה קיטון בנושא. איך הורים יסיעו ילדים לבתי ספר / גנים? איך אנשים מבוגרים יגיעו למחוז חפצם? תלמידים ועוד. מענה: במסגרת תכנית מהיר לעיר תשודרג התחבורה הציבורית ע"י הגדלת מספר הקווים, פריסתם ותדירותם, אשר ייתנו מענה לגידול הצפוי באוכלוסייה. בנוסף, כחלק מתפיסת ההתחדשות העירונית גני הילדים צפויים להיות בקומות הקרקע של בנייני המגורים או בסמיכות להם. אוכלוסית הגיל השלישי צורכת בעיקר תחבורה ציבורית, אותה מציעה המדיניות להרחיב ולשפר. ההתחדשות העירונית שצפויה להרחיב את זכות הדרך באמצעות מתן זיקות הנאה ושדרוג הרחובות, צפויה להגדיל גם את המדרכה ואף לחדשה, כך שתקל על כלל האוכלוסיה. 3. דיור בר השגה - האם יש התייחסות לדיור בר השגה במרכז וצפון העיר? נשמח להסבר. מענה: מסמך המדיניות לא עוסק בדיור בר השגה. הנושא נבחן ומתגבשת הצעה להנהלת העיר בנושא. 4. רחוב הנוטע - לאור התוכנית להסיט מערבה את הרחוב הזה, על מנת שיוכל להתחבר לרחוב הגליל, מה דין העסקים שברחובות אלו? האם תהיה להם גישה ובאיזו דרך? האם יהיו חניות הן לתושבים, לבעלי העסקים ולציבור הקונים? מענה: הסטת הכביש תתבצע כחלק מפרויקט פינוי בינוי ולא תפגע בעסקים הקיימים. 5. כיכר העצמאות - לא ראינו התייחסות בנוגע לבניין שהתפוצץ לפני המון שנים בעקבות בלון גז. האם הוא יטופל גם? מענה: הבניין שהתפוצץ בכיכר העצמאות הינו בבעלות פרטית ולא עירונית והבעלים בו רשאים להגיש תוכנית התחדשות. להלן תגובת הצוות המקצועי למכתב שהתקבל מעו"ד דניאל אפשטיין ואדר' חיימי שניידר: 1. בהתאם להחלטת הוועדה המקומית נעשה פרסום באתר האינטרנט של עיריית נתניה - תחת מסמכי מדיניות של תכנית נת/2035 מכוחה התחייב מסמך המדיניות, בדף שקיפות וחופש המידע, דף חדשות ועדכונים, ובנוסף פורסמה הודעה במסך הראשי של אתר עיריית נתניה, הכוללת קישור לצפייה במסמך. כמו כן, נעשה יידוע בדף הפייסבוק העירוני. 2. מסמך המדיניות מאגד בתוכו את הדרך בה עבדה הוועדה המקומית במשך 6 השנים האחרונות. ככל ותחליט בעתיד הוועדה המקומית על שינוי, תוכל לעדכן גם את מסמך המדיניות בהתאמה. 3. כרטיסי המתחמים מהווים את התוויית הדרך של הצוות המקצועי ועל פיהם פועלים כלל היזמים ובעלי הדירות ב-5 שנים האחרונות. ככל שהצוות המקצועי ישנה את עמדתו, פתוחה בפניו האפשרות לשנות את כרטיסי המתחמים בהתאמה. 4. עמדת הצוות המקצועי היא שלאור מימוש מספר גדול של תוספת יחידות דיור למרכז העיר, קיים צורך לבחון את מערכת התחבורה העירונית והיתכנות תוספת יחידות דיור נוספות. לצורך כך נשכר צוות מתכננים מומחה שיציג את כלל הפתרונות וההצעות בסיום עבודתו. 5. היות ולא כלל הבניינים במרכז העיר עוברים התחדשות עירונית, קיים מאגר מספק של דירות קטנות במרכז העיר. בנוסף, לפחות 20% מהיחידות החדשות שנבנות, הן דירות קטנות. זאת ועוד, מדיניות התמורות העירונית, המאפשרת תוספת 12 מ"ר לכל דירת תמורה, שומרת על מגוון של טיפוסי דירות שכן דירות התמורה מהוות כ-30% מהדירות הנבנות בכל פרויקט. 5. היות והתשתיות העירוניות לא יכולות לשאת באופן בלתי מוגבל תוספת יחידות דיור למרכז העיר, נקבעו פרמטרים. כך למשל נקבע שהבניינים שייכללו במסגרת ההתחדשות העירונית יהיו כאלו שהיתר הבניה שלהם ניתן לפני 1980. עוד נקבע כי הבניינים יהיו בני 4-5 קומות. נציין כי לבניינים בני 5 קומות ומעלה יש מעלית ומקלט. הניסיון לכלול בניינים על פי מצבם הפיזי, יעודד בעלי בתים להזניח את הבניינים שלהם, ולכן לא כך פועלת הוועדה המקומית. להלן תגובת הצוות המקצועי לפנייה שהתקבלה ממר איליה קומיסרוב: סיווג מדרג הדרכים המסומן במסמך המדיניות הינו בהתאם לנספח התנועה של התוכנית הכוללנית של העיר - נת/2035, אשר נערך על ידי יועץ תחבורה מטעם חברת פי.ג'י.אל הנדסה ותכנון תחבורה. יצויין כי מתחם 2 -מרכז העיר גובל במקטע מסוים של רחוב עמק חפר, ורחוב זה אכן סווג כדרך עירונית עורקית במקטע הקיים בתחום מתחם 2. רקע תכנית נת/2035 - תכנית מתאר כוללנית לעיר נתניה הופקדה בתאריך 06/08/2021, התקיימו מס' ימי דיונים לשמיעת התנגדויות, אך טרם התקבלה החלטה סופית של ועדת משנה להתנגדויות. סעיף 4.1.1 בהוראות התכנית קובע כי תנאי להגשת תכנית מפורטת יהיה עריכת מסמכי מדיניות למתחם שלם. שטח המתחם: כ-7,190 דונם. המתחם מאופיין בנגישות תחבורתית לאור קרבתו לכבישים מס' 2, כביש 57, מחלף נתניה, האחדות ואיינשטיין, ולאור קרבתו לתחנת הרכבת. גבולות: מצפון - שכונות קריית צ'נז, פרדס הגדוד וכוכב הצפון. ממזרח - דרך מס' 2 ומסילת הרכבת. ממערב - רצועת חוף הים. מדרום - שכונות נוף טיילת, אופק הים וגבעת הפרחים, ומחלף האחדות. יעודי קרקע עפ"י נת/2035: מגורים, מגורים מסחר ותעסוקה, תיירות, מתקנים הנדסיים, מתחם לשימור, חזיתות מסחריות ואזורים להתחדשות עירונית. תבניות בניה עפ"י נת/2035: גובה בינוי בין 4 קומות ועד 50 קומות. בצירים מרכזיים ובאזורי התחדשות עירונית עד 40 קומות. מסמך המדיניות מכיל הנחיות בנושאים הבאים: 1. הוראות בינוי עבור כל תת מתחם 2. זכויות בניה, לרבות מס' יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה וגובה בינוי 3. אזורי התחדשות עירונית והנחיות תכנון 4. רשת שבילי אופניים והולכי רגל 5. הנחיות תנועה ותשתיות 6. תיאומים עם גורמים עירוניים וחיצוניים 7. שימור מבנים ואתרים מסמך המדיניות מחלק את מתחם 2 לשבעה תתי מתחמי תכנון כמפורט: אזורי התחדשות עירונית: 2א - מכנס 2ב - לב העיר 2ג - בן ציון ורמת אפרים (התחדשות עירונית מועטה) 2ה - נת/548 2ו - גן ברכה (התחדשות עירונית במתחם סלע) אזורים ללא התחדשות עירונית: 2ד - הרי גרינטל 601 - מתקנים הנדסיים

החלטות

לאשר את מסמך המדיניות למתחם 2 - מרכז העיר

הצבעה

בעד:

אדיר בנימיני, חגואל סיידון שירי, לוי ליאורה מרים, אלינור כהן, הרב אורן גבאי, רפאל נמני, אליאור אליאס אשריאן, יעקב תורג'מן, שלו אלגלי, נאור אזולאי, אירנה ליפשיץ, מולנר טלי, ציפורה קפל, אלעד כהן, דודו סלמה

נעדרו:

בשארי דניאל, אבי שמעון סלמה, יצחקי עקיבא

נוכחות

חברים:

אדיר בנימיני, חגואל סיידון שירי, לוי ליאורה מרים, אלינור כהן, בשארי דניאל, הרב אורן גבאי, רפאל נמני, אליאור אליאס אשריאן, יעקב תורג'מן, אבי שמעון סלמה, שלו אלגלי, נאור אזולאי, אירנה ליפשיץ, יצחקי עקיבא, מולנר טלי, ציפורה קפל, אלעד כהן, דודו סלמה

נציגים:

שאול אדם

ת. סטטוטוריים

ארז טל, אמיר חיל, עו"ד

סגל הועדה המקומית

ציונה הופמן, אולה בליינס, הדס מדליה גבע, אייל שיליאן, טליה בר ניב - ס. מהנלת אגף תב"ע והשבחה, אירנה לוי, רחל גלעדי מזכירת מחלקת מזכירות הוועדה, לאה חכם, אלבירה גולדשטיין בן יוסף